Жилье Гражданки «дальше ручья»

Гражданка когда-то была не самым популярным среди петербуржцев районом. Но теперь благодаря улучшению транспортной доступности превратилась в весьма престижное место для жизни.

Территория муниципального округа № 21 ограничена Муринским ручьем, улицей Ушинского, Суздальским проспектом и улицей Руставели. В центре округа расположена станция метро «Гражданский проспект».

ГДР в прошлом
МО № 21 является частью исторической территории Гражданка. Название унаследовано от поселения, основанного здесь в XVIII веке, хотя на картах тех времен оно обозначалось как Горожанка. Это была немецкая колония. Поблизости от нее образовались села Русская Гражданка, Дорога на Гражданку, Мурино. В этих селах население было смешанным: русские, финны, немцы… И только Гражданка до начала 1940-х оставалась национальной колонией – немцы не ассимилировались с остальным населением, хранили собственный язык, культуру. Но во время войны, опасаясь возникновения «пятой колонны», власти депортировали ленинградских немцев.

Немецкая Гражданка перестала существовать. Через два десятилетия в ленинградском фольклоре возникнут шутливые обозначения южной и северной частей этой исторической территории – ФРГ и ГДР, «фешенебельный район Гражданки» и «Гражданка дальше ручья». Массовое индустриальное строительство пришло на Гражданку в 1960-е годы. В это время застройка преимущественно велась в ее южной части («ФРГ»). И к 1970-м там уже вырос комфортабельный спальный район, обеспеченный социальной инфраструктурой, объектами благоустройства и пр. В то же время в «ГДР», за Муринским ручьем, немногочисленные жилые кварталы были окружены либо дикими пустырями, либо стройками.

Современные жители «ФРГ» именуют свою местность уже не Гражданкой, а Академкой, по расположенной там станции метро. Собственно, и муниципальный округ носит название «Академический». Рассматриваемый же МО № 21 до сих пор официально не получил звучного имени. Однако местные жители продолжают называть эту территорию Гражданкой.

Гражданка «дальше ручья» заслуживала своего прозвища «ГДР» в 1970-е. Но позже во многом догнала, а по качеству жилищного фонда и перегнала Академку.

Почти без хрущоб
Первый этап индустриального домостроения, когда в Ленинграде возводились пятиэтажные кварталы спальных районов, мало затронул северную часть Гражданки. Панельные пятиэтажки, хрущевки, здесь встречаются, но их крайне мало. К тому же это хрущевки серий 1-504 и 1-507, которые считаются наиболее качественными (разумеется, в сравнении с другими сериями той эпохи). Отчасти по этой причине в городской программе развития застроенных территорий нет ни одного адреса, принадлежащего территории МО № 21, чего не скажешь о «фешенебельном» округе «Академический».

Зато на Гражданке в больших объемах возводились производные от этих хрущевок – в основном девятиэтажные здания. Эти ранние брежневки во многом повторяют предшествующие серии, но все-таки более комфортны для проживания. В них есть лифты и мусоропроводы, стены несколько толще, следовательно, ниже теплопотери.

Тем не менее в листингах рынка вторичной недвижимости такие дома относят к категории «старая панель». В Москве, где программа сноса панельных хрущевок близка к завершению, уже обсуждается судьба производных от них девятиэтажек. Петербургу же в обозримом будущем это не грозит. Пока наоборот проводятся работы по улучшению качества этих зданий. В частности, ведется замена лифтового оборудования.

Еще одна разновидность панельных домов Гражданки – дома серии 1ЛГ-606М (см. фото). Это модификация популярной в Ленинграде «кооперативной» серии 1ЛГ-606, приспособленная для массового домостроения, следовательно, удешевленная и упрощенная. Материалы отделки в таких домах применялись менее качественные, стены были тоньше. Но все-таки в них такие же планировки, как в кооперативных «шестьсот шестых» (гостиные около 17-18 кв. м, кухни от 6 до 9 кв. м, раздельные санузлы), относительно высокие потолки (2,7 м против «хрущевских» 2,5 м).

Знак качества
Хотя Гражданка не самый молодой спальный район Петербурга, ее не успели полностью застроить домами категории «старая панель». Нашлось место и «новой панели», а именно 137-й серии, едва ли не лучшей среди панельных зданий. Однако их немного. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в общем объеме предложения вторичного рынка недвижимости квартиры в 137-й серии составляют всего около 4%.

В 1970-е годы на Гражданке велось и кирпичное строительство, но, как и во всех спальных районах тех лет, в гораздо меньших объемах, чем панельное. Квартиры в кирпичных домах составляют около 20% всего объема предложения рынка (для сравнения: на «старую панель» приходится более 65% предложений). Это различные модификации 528-й серии, среди которых и самая последняя советская кирпичная серия 1-528КП82 (см. фото). На Киришской улице можно видеть ряд из четырех корпусов этого типа.

В 1990-е и первое десятилетие 2000-х на пустырях Гражданки строилось много современного жилья. Квартиры в зданиях категории «кирпич-монолит» в общем объеме предложения вторичного рынка занимают около 10% – значительно больше, чем «новая панель».

В современных домах, разумеется, самое дорогое жилье Гражданки. Как сообщают аналитики БН, в среднем «квадрат» в кирпично-монолитном доме сегодня стоит 101 тыс. руб. Немногим дешевле жилье в советских кирпичных домах (1-528КП82 внешне выглядит достаточно современно, а по комфортности даже превосходит иные кирпично-монолитные здания эконом-класса) – 97 тыс. руб. за кв. м.

Немногочисленная «новая панель» предлагается на рынке по цене 87 тыс. руб. за кв. м. Ранние брежневки чуть дешевле – 86 тыс. руб.

В среднем однокомнатная квартира на Гражданке может быть приобретена за 3,6 млн руб. Двухкомнатная стоит около 4,4 млн. Трехкомнатная – 5 млн руб.

В Академку за покупками
Противопоставление «ФРГ» и «ГДР» в какой-то мере актуально и сейчас. «Гражданка дальше ручья» давно не глухая окраина, как в 1970-х. Но южная часть снова превзошла северную – по качеству современной коммерческой инфраструктуры. («Академ-парк», «Платформа», «О'Кей» и другие торговые комплексы). Вблизи метро «Гражданский проспект» ничего подобного нет, разве что «Лента» на пр. Руставели. Но Академка недалеко. Относительно близко расположена и развитая коммерческая зона у станции метро «Проспект Просвещения».

У Гражданки есть другие важные конкурентные преимущества перед многими спальными районами современного Петербурга. Округ не испытывает дефицита социальных объектов – детских садов, школ, поликлиник.

Экологическая обстановка в округе достаточно благоприятна. На карте Петербурга в треугольнике, образуемом улицами Токсовской, Руставели и Гражданским проспектом, можно увидеть небольших размеров промзону, но это всего лишь моечный комплекс, где обслуживаются трамваи. Округ прекрасно озеленен, а в непосредственной близости к его южной границе расположены Муринский парк и, чуть далее, парк «Сосновка».

Транспортная доступность неплохая – рядом проходит КАД. Правда, в часы пик дороги бывают перегружены, поэтому многие жители Гражданки предпочитают добираться до центра на метро, благо станция рядом.

24.09.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Березниченко

Фото: Алексей Александронок