«Старая панель»: самый массовый товар квартирного рынка

По ценам и потребительским свойствам квартиры в девятиэтажных брежневках Петербурга сопоставимы с новостройками эконом-класса. Правда, в отличие от последних они почти всегда находятся в обжитых районах, поэтому спрос на них не падает.

Что бы мы ни говорили о блеске и нищете старого фонда, эксклюзивных сталинских домах и современных новостройках, но преобладающая застройка города-музея Санкт-Петербурга – панельные хрущевки и брежневки: по разным оценкам, на них приходится около трети городского жилищного фонда. Парадокса в этом нет: когда на смену идеям коммунизма пришла концепция развитого социализма, новые территории осваивались с размахом. Во всяком случае, со второй половины 1960-х годов, годовые объемы ввода жилья в Ленинграде приближались к сегодняшним «рекордным» 2,5 млн кв. м.

«Старая панель» по-прежнему является самым демократичным типом городского жилья (по информации аналитиков БН средний квадратный метр в декабре прошлого года в этих домах оценивался в 86,6 тыс. руб.). Однако вопреки прогнозам наблюдателей квартиры в панельных домах дорыночного периода строительства в цене не падают. Напротив, в 2012 году именно хрущевки и брежневки оказались в числе безусловных лидеров ценового роста, подорожав в общей сложности на 10,5%.

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», квартиры в домах, которые относятся к категории «старая панель», в объеме предложения вторичного рынка занимают около 25%. Это означает, что квартиры в хрущевских пятиэтажках, девятиэтажные панельные брежневки и продуваемые всеми ветрами «корабли» сегодня являются основными объектами риэлторских листингов.

Сказанное означает, что самые типичные представители «старой панели» – девятиэтажные брежневки, о которых пойдет речь сегодня, еще долго будут встречаться нам на перепутьях квартирного рынка. А покупатели будут придирчиво сравнивать и прицениваться, изучая этот товар массового спроса на квартирном рынке.

Брежневки во времена Хрущева
Несмотря на прицепившийся ярлык брежневки начали строить еще в хрущевский период. Правда, в отличие от пятиэтажек времен первопроходцев Целины и космоса, жилые строения второго индустриального поколения были уже не революцией, полностью изменивший облик городской застройки, а эволюционной ступенью.

Основу проектирования так называемых домов улучшенных планировок положили строительные нормативы 1963 года, увеличившие минимальные площади кухонь с 4,5 до 6 кв. м и не допускавшие организацию прохода в кухни через общие комнаты. Устройство совмещенных санузлов отныне разрешалось только в однокомнатных квартирах, а смежные комнаты – только в трех- и четырехкомнатных. Во всех домах с числом этажей больше пяти предусматривались лифты и мусоропровод. Новые нормативы начали широко внедряться в строительство только с 1965 года, однако вплоть до начала 1970-х (правда, преимущественно в пригородах) продолжали возводиться пятиэтажные дома первого поколения.

Между тем не бывает плюсов без минусов. Квартиру в «хрущобе» со смежными комнатами и пятиметровой кухней «уплотнить» невозможно. В то время как улучшенные планировки привели к массовому возврату коммунального заселения, в результате которого молодая семья могла получить «в нагрузку» одинокого работягу или пенсионера-подселенца. Формально это рассматривалось как временная мера (коммунальные квартиры с хрущевских времен не проектировались), но нет у нас ничего более постоянного, чем временное: и по сей день в питерских брежневках немало коммуналок на две семьи.

Девятиэтажная застройка «спальников»
Первый представитель девятиэтажных брежневок в Ленинграде – домостроительная серия 1-ЛГ602В. Ее массовое производство началось в 1966 году и закончилось в начале 1970-х. Она включала в себя пять типов девятиэтажных домов с разным количеством подъездов. Конструкция лестнично-лифтового узла позволяла разместить на этаже только четыре квартиры и, в общей сложности, десять жилых комнат, поэтому планировки в домах этой серии не отличались разнообразием. В результате на одной лестничной площадке такого дома могут размещаться одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с общим числом комнат, кратным десяти (две двухкомнатные + две трехкомнатные, две четырехкомнатные + две однокомнатные, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатная). На эти четыре квартиры приходятся также две лоджии (исключение составляют лишь торцевые секции).

К числу планировочных недостатков серии можно отнести отсутствие подсобных помещений – есть квартиры без кладовок, а также неудобные кухни: при не такой уж и маленькой площади – больше 7 кв. м – они как бы прижаты к наружной стене монолитной стандартной сантехкабиной. Квартиры в домах серии 1-602 по ценам сопоставимы с квартирами в хрущевках, а наружные стены в них – тонкие, всего 35 см, что никак не вписывается в современные нормы теплозащиты для нашего региона. Но основные источники теплопотерь – не сами стеновые панели, а ветхие оконные блоки (которые жильцы тотально заменяют на стеклопакеты в металлопластиковых рамах) и межпанельные стыки.

Вторая по массовости жилищная серия образца второй половины 1960-х годов – 1-ЛГ606. Эти дома строились с 1967 по 1973 год и отличались улучшенными по сравнению с 602-й серией потребительскими характеристиками, в частности, толщина наружных стен в таких домах 50 см (поэтому такие дома часто строили для ЖСК). Лестничная площадка в доме 606-й – это темный коридор на шесть или (в некоторых вариантах) семь квартир. Такая конструкция имеет особенность, по достоинству оцененную жильцами: у них есть возможность отделить часть коридора общей дверью. Во всех квартирах, кроме однокомнатных и тех, что расположены на первых этажах, есть балконы. Причем в трехкомнатных квартирах они на два окна. В домах 606-й серии смежные комнаты не предусмотрены.

Дома серии 1-504Д активно возводились с начала 1970-х годов, когда началась массовая застройка Северо-Приморской части, но дома более старых модификаций можно встретить и в южных районах. Планировки квартир почти не менялись до прекращения выпуска в начале 1990-х годов. Менялись только расцветки фасадов. Прототипом послужили хрущевки серии 1-ЛГ507, первые модификации также были пятиэтажными, потом «подросли» до 9, а затем до 10 и 12 этажей. В 1987 году на смену ей пришла модификация 1-ЛГ504Д2 (категория «новая панель»).

Самый распространенный тип многоподъездных девятиэтажных кирпичных домов того периода – строения серии 1-528КП-41. Внешне такие дома напоминают панельные постройки 606-й: со стороны входа в парадную центральная часть секции выдается вперед, образуя выступ с лестнично-лифтовым узлом и мусоропроводом. Тем не менее такие дома заметно теплее панельных, однако из-за того что кирпичные стены все-таки толще панельных, площади квартир здесь поскромнее.

Лестничная площадка в доме серии 1-528КП-41 – коридорного типа с компоновкой, позволяющей дружным соседям сделать общий тамбур на две или три квартиры. Что касается планировочных решений, то они более разнообразны, нежели в панельных домах того же возраста (комнаты – от 10,2 до 21,6 кв. м, кухни – от 5,7 до 8,3 кв. м). В однокомнатных квартирах встречаются смежные санузлы, в остальных, как правило, – раздельные, хотя и небольшие. Проходные комнаты имеются только в трехкомнатных квартирах. К числу недостатков можно отнести узкие комнаты, тесные Г-образные прихожие и пристрастие проектировщиков к тамбурам и крошечным кладовкам.

Излечимые болезни
Плюсы и минусы девятиэтажных панельных и кирпичных брежневок сегодня всем хорошо известны. Квартиры в них просторнее, чем в хрущевках, но ненамного. Холодные стены и продуваемые межпанельные стыки – легко лечатся при помощи жалоб и обращений в обслуживающие организации.

В этих домах как правило паркетные полы, а если постелен линолеум, как, например, в некоторых домах серии 1-602, то не на бетонной стяжке, а на дощатом настиле. Благодаря этому в «брежневских» домах – более или менее сносная межквартирная звукоизоляция. Чаще всего в ранних брежневках – медная электропроводка – правда, встречаются исключения, а также варианты, когда в одной квартире «накручены» и алюминиевые, и медные кабели. Кухни – от 6 до 9 кв. м – укомплектованы газовыми плитами (внедрение электроплит началось в середине 1970-х годов). Основная проблема, которая может встретиться покупателю брежневки – слабый напор воды и забитые ржавчиной трубы водоснабжения и отопления. Но ремонт внутридомовых инженерных сетей с заменой стояков водоснабжения и отопления как правило решает эту проблему.

К числу более существенных (увы, почти «неизлечимых») недостатков следует отнести устаревшие внутриквартальные планировки, не рассчитанные на сегодняшнее количество автомобилей: в подавляющем большинстве случаев вдоль брежневок не предусмотрены тротуары. А с недостатком парковочных мест во дворах жильцы борются, отвоевывая их у газонов. Причем в подавляющем большинстве случаев такие «самостийные» парковки – не легализованы.

16.01.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Филипп Урбан