Реконструкция центра методом «ковровой бомбардировки»

Нешуточные страсти разгораются вокруг программы реконструкции исторического центра Петербурга. На вопросы БН отвечает заместитель председателя Постоянной комиссии ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Алексей Ковалев.

Пока Смольный широкими мазками рисует картины будущего обновленного исторического центра, некоторые депутаты опасаются, что программа реконструкции может не только нанести непоправимый вред памятникам, но и лишить часть граждан их собственности. И требуют приподнять «завесу секретности» над проектом.

– Алексей Анатольевич, в последнее время вы неоднократно выступали с критикой программы реконструкции исторического центра Петербурга. Чем она вам так не нравится?
– Речь не о критике самой идеи реконструкции центра города. Любой согласится, что если дороги чинятся, транспортная нагрузка снижается, а дома ремонтируются, то это правильно и хорошо. Программа реконструкции центра предполагает несколько направлений, в их числе: замена инженерных сетей, ремонт мостов и набережных, строительство дорог и перераспределение транспортных потоков. И все это возражений не вызывает.

Совсем другое дело – намеченный в рамках этой программы так называемый капитальный ремонт объектов недвижимости. С тем, как планируется осуществлять эту часть программы, многие, и я в том числе, категорически не согласны.

Во-первых, в этом направлении все происходит в атмосфере полной закрытости от населения, общественных организаций и профессиональных объединений. Попросту неизвестно, что вообще происходит и кто руководит этим процессом.

Во-вторых, сама идея комплексной реконструкции жилых кварталов, подразумевающая массовое расселение жильцов, вызывает недоумение. На каких правовых основаниях будет вестись это расселение? Что именно будут делать с домами? На какой срок отселят людей? Будет ли у них возможность вернуться в свои дома? Таких вопросов сотни. И пока нет ни одного ответа на них от исполнительной власти.

– Эти опасения не преувеличены? Если квартира в собственности, то никто не имеет права выселить ее владельца без его согласия.
– Пока – не имеет. Но как выяснилось недавно, специальная рабочая группа, созданная в городской администрации, уже готовит поправки к федеральному жилищному законодательству, которые должны упростить процесс расселения домов, подпадающих под программу. Что это значит и как будут соблюдены права собственников – никому не известно.

– То есть это какие-то поправки, аналогичные принятым для олимпийского строительства в Сочи?
– В Сочи расселение жителей домов, попадающих в зону олимпийского строительства, велось по закону о выкупе имущества для государственных нужд. Там как раз все происходило по принятым в мировой практике нормам. В Петербурге этот вариант не сработает – реконструкция не попадает под перечень госнужд. Значит, придется искать какие-то иные пути, вот это и настораживает.

Пока что складывается ощущение, что выбираются схемы, максимально удобные для крупнейших инвесторов, а уже под это «корректируются» интересы жителей.

– А без инвесторов возможно приведение центра города в порядок?
– Инвесторы городу необходимы, но, по моему мнению, на этапе капитального ремонта жилищного фонда им вообще не должно быть места в этой схеме. Почему бы городу самому не выкупать жилье у населения? Ведь он на этом совершенно ничего не потеряет, более того – после ремонта стоимость недвижимости только возрастет и все затраты вернутся с прибылью. Зачем тут вообще инвестор, который, конечно же, в первую очередь будет думать о собственных интересах?

В качестве пилотных проектов реконструкции сегодня выбраны две территории – Конюшенной улицы и «Северная Коломна – Новая Голландия». Почему именно они? Ведь никакого сравнительного обследования кварталов не проводилось. В центре города полно мест, где жилье находится в гораздо более плачевном состоянии. А здесь многие здания практически в полном порядке и уж точно не требуют реконструкции с полным расселением.

Непонятно, зачем вообще расселять целые кварталы, если ремонта требуют отдельные дома. Это какая-то ковровая бомбардировка, а не реконструкция. В городе нет зданий, которые нельзя было бы привести в порядок с помощью выборочного ремонта.

Раньше так и делалось. Дома, требующие ремонта, делились по категориям, после чего составлялся план работ по каждому зданию с приоритетностью конкретных работ. И деньги тратились строго по этому плану. Сегодня же они распыляются неизвестно на что. И неизвестно кто определяет первоочередность этих работ.

Например, в рамках капитального ремонта в доме вдруг меняют стояки холодной воды, которые находятся в удовлетворительном состоянии, и в то же время по всему подъезду могут идти трещины. Почему так делается? Видимо потому, что есть какой-то «удобный» подрядчик именно на замену труб. А поскольку приоритетность работ никак не прописана, то и выполняются в первую очередь «удобные» и «выгодные» работы. Выгодные для того, кто имеет право распределять деньги. Никакие интересы жильцов дома при таком подходе не учитываются.

Но это еще не главная проблема. Если речь идет именно о реконструкции, а не о простом ремонте, то может так получиться, что на месте старых объектов де-юре вообще появятся новые, совершенно другие.

– Как это? Вместо жилых домов могут построить что-то другое?
– По нормам Градостроительного кодекса после реконструкции или капитального ремонта объекта необходимо получить разрешение на ввод его в эксплуатацию. А для этого необходим акт приемки объекта капитального строительства, который может быть подписан только в случае, если объект соответствует всем требованиям Санитарных правил и норм.

Проблема в том, что абсолютное большинство домов исторического центра этим нормам сегодня не соответствует. То есть, к примеру, все квартиры, окна которых выходят во дворы-колодцы, уже не будут соответствовать СанПиНам, если после реконструкции останутся в том же виде.

А что с ними можно сделать? Только перепланировать внутреннее пространство здания так, чтобы этой квартиры больше не было или она разместилась в другой части дома. Соответственно, это получается уже новый объект недвижимости, который нужно заново регистрировать в кадастре. И куда в таком случае вернутся расселенные жители?

Есть и еще одна – социальная – проблема. Предполагается, что какой-то части жителей реконструированных домов будет предоставлено жилье в других районах города. Например, жильцам коммуналок, которые будут расселены и превратятся в элитное жилье. Получается, что мы целенаправленно создаем в центре города территорию «для богатых».

Но параллельно с этим мы отселяем не столь богатых куда-то на периферию, то есть создаем депрессивные районы. К чему это приведет, понятно из мировой практики. Аналоги таких районов есть в Чикаго, в Марселе, в Нью-Йорке, где через улицу напротив «элитного» района лучше вообще не переходить – там с тобой могут сделать все что угодно. Такие «районы для бедных» – ужас и головная боль для всех. И сегодняшние задачи градостроительной политики в этих городах заключаются в том, чтобы снова объединить в одних кварталах более и менее обеспеченные слои населения. Чтобы более обеспеченные «тянули» квартал вверх по уровню жизни.

Получается, что мы сейчас подобной реконструкцией можем загнать себя в тот тупик, из которого другие страны стараются побыстрее выбраться.

И это мы еще не коснулись проблем охраны объектов культурного наследия и охраны памятников архитектуры. Здесь вообще сплошная «черная дыра» в информационном плане – представители общественных организаций, занимающихся этими вопросами, полностью отстранены от участия в программе.

Хотя уже заранее можно назвать целый ряд негативных последствий, которые будут нанесены исторической архитектурной среде. В частности, пострадают дворовые флигели, которые просто вынужденно будут сноситься, чтобы дома соответствовали нормам инсоляции. Это приведет к очередному конфликту с Юнеско, и нас уже наверняка исключат из Списка всемирного наследия.

– Сомнений и опасений много. А видение того, как нужно решать проблему реконструкции центра, у вас есть?
– Для начала нужно предоставить общественности и экспертам всю информацию по программе и ходу ее реализации.

Параллельно можно уже начинать работу с подпрограммами по реконструкции сетей, дорог, набережных, благоустройству и озеленению. И в то же время необходимо провести комплексное обследование всех территорий исторического центра, чтобы определить, какие же из них действительно нуждаются в первоочередной реконструкции.

Обязательно нужно перевести в электронный вид весь фонд инженерных геологических изысканий – у нас просто нет единой карты городских грунтов, а лежащие по разным папкам заключения геологических организаций не используются. И уже на самом последнем этапе, имея на руках все данные исследований, нужно наметить не «территории», а конкретные дома под капитальный ремонт. «Ковровых бомбардировок» и растраты бюджетных средств в этом случае удастся избежать.

13.02.2013 11:10 | Источник БН.ру

Автор: Андрей Грязнов