Олимпийский отъем частной собственности

Суть изменений в действующий закон о подготовке к Олимпиаде-2014 сводится к упрощению процедуры изъятия земельных участков и объектов недвижимости у арендаторов, собственников и пользователей. Для этого сокращаются сроки для прекращения прав аренды или безвозмездного срочного пользования землей, которую планируется изъять. Физические и юридические лица получат уведомление о том, что их имущество будет изъято, в течение не семи дней со дня принятия соответствующего решения, как предписывает действующий закон, а двух. Расторжение в одностороннем порядке договора аренды, пользования и т.д. состоится в течение пяти дней после получения уведомления.

Размер убытков, подлежащих возмещению, определяется на день принятия решения об изъятии объекта. Если лицо, у которого забрали имущество, не довольно размером компенсации, или его не устраивает предоставленная взамен недвижимость, то он может оспорить мену в суде. Однако имущество у него все равно отберут.

Для всех аналогичных случаев за исключением Сочи действует другой порядок: имущество не могут изъять для госнужд до тех пор, пока суд не примет решения – в пользу государства или в пользу того, у кого отбирают объект. В Сочи же будет введен исключительный порядок, при котором власти смогут сначала, например, отнять жилье у гражданина, а потом несогласным придется доказывать, что это сделано неправомерно.

Закон также предусматривает, что гражданам, которые получат компенсацию за изъятое у них имущество, не придется платить с этих денег подоходный налог.

Администрация Сочи тоже намерена внести свой вклад в процесс подготовки к Олимпиаде. В частности, сочинские чиновники уже заявили, что хотят изменить законодательство, касающееся объектов незавершенного строительства. Как говорит первый замглавы Сочи Анатолий Рыков, «если инвестор своевременно не приступил к строительству, будет принято решение о радикальном увеличении платы за землю. Повышение ждет и застройщиков, нарушающих проект организации строительства, предоставленный в управление архитектуры и градостроительства».

По его оценке, сейчас в Сочи по разным причинам приостановлена реализация 43 крупных инвестиционных проектов.

В госкорпорации «Олимпстрой» (как в Москве, так и в сочинском офисе) не смогли ответить, сколько уже участков и иных объектов недвижимости изъято для подготовки к Олимпиаде, сколько денег на это потрачено и сколько еще предстоит изъять и потратить. Данные, которые приводят в ходе инспекционных проверок федеральные и региональные чиновники, сильно разнятся.

Например, в феврале этого года заместитель руководителя олимпийского департамента Краснодарского края Лариса Заведеева заявляла каналу ТВЦ, что общая площадь участков, отведенных под олимпийское строительство, составит 6,5 тысячи га. По ее словам, на этих участках находятся 347 жилых домов, в которых проживают 2333 человека. Под расселение попадают также 37 многоквартирных домов, в которых проживают около 800 человек (270 семей). Для переселения людей необходимо построить 16673 кв. метра нового жилья. В частности для переселения жителей одной только Имеретинской долины, где на 11 гектарах земли запланирована постройка большей части олимпийских объектов, необходимо построить более 100 домов, общей площадью от 100 до 300 кв. метров. Тем, кто останется жить в долине, обещали выделить земельные участки для индивидуального строительства. Площадь каждого выделяемого участка – в среднем 7 соток.

В октябре 2009 года «Лента.ру» опубликовала слова вице-премьера РФ Дмитрия Козака (он является руководителем Комиссии по подготовке и проведению 22-х зимних Олимпийских игр) о том, что в целом в рамках подготовки к проведению зимних Олимпийских игр 2014 года в Сочи планируется переселить около тысячи семей, проживающих, в основном, в Имеретинской долине, в районе Красной низменности. А также тех, чьи дома находятся на месте строительства дублеру Курортного проспекта, новых автомобильной и железной дороги.

Большая часть жителей Имеретинской низменности, где планируется возвести основную часть олимпийских новостроек, должна была получить новое жилье в поселке Некрасовка уже до конца 2009 года. Руководитель общественной приемной департамента Краснодарского края по подготовке к Олимпиаде Александр Наумик заявил, что в этом году будут сданы первые 112 домов для переселенцев.

По данным Дмитрия Козака, всего для строительства олимпийских объектов планируется изъять порядка 2,5 тысяч гектаров земли в Имеретинской низменности, Красной Поляне, селе Веселом, Хостинском и Центральном районах города Сочи. На территории, запланированной к изъятию, находится более 2,8 тыс. земельных участков, на 1,9 тыс. из которых находятся частные домовладения.

При этом сам Козак признал, что до сих пор «нет полной ясности» в вопросе о том, какие именно участки и дома и в каком количестве подлежат изъятию.

Государственные затраты на строительство олимпийских объектов и инфраструктуры в Сочи к Олимпиаде-2014 оцениваются в 195,3 млрд рублей. Всего к Олимпиаде должно появиться 218 объектов.

Председатель комитета Госдумы РФ по экономической политике и предпринимательству Евгений Федоров считает, что принятый думой закон «направлен на повышение социальной защищенности граждан-собственников жилых помещений и другого имущества, расположенного на земельных участках, необходимых для изъятия под строительство олимпийских объектов».

Однако многие сочинцы полагают, что теперь рассчитывать на какую-либо защиту их интересов при переселении из районов застройки вообще не приходится. «Это совершенно антиконституционный закон. Он еще больше усугубляет проблему Краснодарского края и, в частности, Сочи, который оказался, по сути, вне действующих в стране законов о частной собственности. Установлен фактически бандитский режим отъема недвижимости», - говорит глава Ассоциации ТСЖ Сочи Валерий Сучков. В качестве примера он приводит историю с оценкой изымаемых объектов у жителей Сочи. В прошлом году и в начале нынешнего была проведена оценка нескольких десятков подлежащих изъятию объектов. Однако к осени 2009-го чиновники заявили, что пересмотрят ее результаты. Во-первых, потому, что из-за кризиса упали цены на недвижимость, и оценки уже не актуальны. Во-вторых, потому, что разные оценщики применяли противоречащие друг другу методики, поэтому результаты оценки очень существенно отличаются друг от друга.

После этого было проведено несколько переоценок изымаемых объектов разными компаниями. Оказалось, что размер компенсации уменьшился в несколько раз. «Люди, разумеется, не довольны ее результатами – на те деньги, в которые оценивается их жилье, невозможно приобрести новые дома и квартиры. Да вдобавок и то, что гражданам должны были заплатить за изъятые дома в прошлом году, до сих пор не заплатили. Люди выходят на акции протеста, объявляют голодовки – никакой реакции», - сообщил Валерий Сучков. Он рассказал, что в самом начале процесса подготовки к Олимпиаде было расселено некоторое количество многоквартирных домов – «в основном в них проживали люди по договорам соцнайма», а также выплатили деньги по нескольким изъятым участкам. «Все это было сделано в показательных целях, после чего началась полная неразбериха», - говорит он.

Валерий Сучков рассказал, что его ассоциация совместно с Союзом жителей Имеретинки направляла в Олимпстрой, местную администрацию и правительство РФ предложения, в частности, о том, чтобы гражданам разрешили самим выбирать жилье вместо изъятого, учитывая произведенную оценку. Еще одна инициатива связана с компенсацией изъятия – Союз жителей просил, чтобы вместо денег людям предоставляли равноценное изъятому жилье (сейчас допускаются два варианта). Предлагалось также наделить полномочиями заказчиков лиц, у которых были отобраны земельные участки и взамен предоставлены новые. «В таком случае они могли бы нанимать подрядчиков, которые бы возводили дома, а оплачивал бы эти работы, согласно установленному лимиту, Олимпстрой», - поясняет Валерий Сучков. Однако ни одно из предложений сочинцев не было принято.

Сочинская администрация, а также представители Олимпстроя, заверили население, что выплатят справедливую рыночную компенсацию. По заказу Олимпстроя и администрации Краснодарского края Национальный совет по оценочной деятельности России разработал новые методические рекомендации по оценке земель, которые попадают под нужды Олимпиады в Сочи и владельцев которых нужно переселять. Основной принцип рекомендаций президент совета Евгений Нейман пояснил так: «Главным критерием оценки становится стоимость находящегося на участке дома: если он дороже того строения, в которое вы будете переселены, то изъятие происходит с компенсационной доплатой, а если дешевле, то доплаты с вас не потребуют».

Однако жителям новая методика показалась чересчур сложной. «Даже не все оценщики разобрались в особенностях этой методики, у меня два высших образования, но я тоже далеко не все понял. Нам пока не дали наглядных материалов, которые в доступной форме позволят понять, насколько она отличается от предыдущих», - утверждает представитель общественной организации жителей Имеретинской долины Дмитрий Дрофичев.

Участники рынка недвижимости Сочи не склонны безоговорочно соглашаться ни с точкой зрения жителей, у которых изымают недвижимость, ни с позицией властей. «Результаты оценки в таких случаях не афишируются. Поэтому единственное, что я могу сказать, - это что все-таки было принято решение не проводить переоценку с учетом падения стоимости недвижимости из-за кризиса», - сообщила начальник юридического отдела ООО «Городской риэлтерский центр» Татьяна Кондратьева. По ее словам, многие жители тех районов, где будут строиться олимпийские объекты, восприняли перспективу изъятия у них квартир и домов как единственный шанс улучшить свои жилищные условия. «Особенно это касается обитателей бараков, которых в этих районах хватает. Каждый рассчитывает получить за свою халупу коттедж», - говорит Татьяна Кондратьева.

Она отмечает, что это обычная история для всех государственных программ, связанных с расселением жилья для каких-либо целей. Она также считает, что невозможно утверждать, будто оценка изымаемой недвижимости проводилась некорректно: «Местность у нас гористая и заболоченная. Поэтому в той же Имеретинской низменности участки могут в разы отличаться друг от друга по стоимости: один на болоте, другой – на таком крутом холме, где ничего невозможно построить». При этом, добавляет эксперт, ей известны случаи, когда оценщики «ошибались» и в пользу государства, занижая стоимость отбираемых объектов, и в пользу владельцев этой недвижимости.

Во всяком случае, говорят участники процесса, хорошо уже то, что власти отказались от своей первоначальной идеи селить людей, у которых отняли жилплощадь, в санатории и пансионаты. В этом случае переселенцам было бы еще сложнее доказать свои права. Ведь компенсацию им бы выплатили спустя значительное время после оценки отнятых домов, и изменить ее размер было бы крайне трудно.