Сколько будет стоить «квадрат»

В структуру себестоимости квадратного метра жилья застройщикам скоро придется включать затраты на создание инфраструктуры. Это может увеличить цену «квадрата» на $400-500. Сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%. Но их доля может вырасти до 30-35%.

Эксперты по-разному оценивают соотношение составляющих, которые влияют на себестоимость квадратного метра жилья в новостройках.

Показательный разнобой
Так, директор оценочной компании ЗАО УК «Магистр» Инна Попова на стоимость земли в цене конечного жилого «квадрата» отводит 15-20%, столько же на подводку инженерии и плату за подключение, еще 60-65% – на строительно-монтажные работы, включая коробку, внутреннюю инженерию и черновую отделку. Эти подсчеты справедливы для типового жилья в спальных районах или ближайших пригородах Петербурга, прибавляет эксперт.

У президента Российского союза строителей Владимира Яковлева другие данные: 10% – земля, 20% – различного рода согласования по документации, 30% – проводка инженерных сетей и подключение к ним, 40% – строительно-монтажные работы.

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш затраты на землю определяет в 5-15% от стоимости строительства, на строительные работы – 65-70%, на прокладку сетей и подключение – 10-15%, остальное – согласования документации.

Свое видение у директора по экономике Холдинга RBI Равиля Камалетдинова: предпроизводственные затраты (на расчеты с правообладателем земельного участка, разработку исходно-разрешительной документации) – 12-16%; производственные затраты – более 80%, в том числе затраты на наружные сети – 6-8%, маркетинговые расходы – 4-7%.

В компании «Л1» (в недавнем прошлом «ЛЭК») отмечают, что в классической схеме стоимость стройматериалов составляет 50%, но сегодня этот показатель доходит до 70%. Причина – постоянное повышение цен на цемент, бетон, металл и т. д.

Глава строительной компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев уверен, что половина себестоимости «квадрата» – это расходы на землю.

Нет точки отсчета
Столь существенная разница в «процентовке» говорит, во-первых, о том, что у участников рынка нет единой методики оценки. И это делает некорректными попытки основывать выводы на основе таких данных.

Во-вторых, очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Например, «Л1» располагает банком земли, приобретенным еще до введения повсеместной практики покупки участков под застройку на торгах, где цены на лоты часто взлетают в несколько раз. Поэтому доля затрат на землю в подсчетах «Л1» минимальна. Невозможно также сравнивать проекты точечной застройки в сложившихся жилых кварталах с проектами развития «целинных» территорий. Во втором случае затраты на инфраструктуру будут несоизмеримо выше.

Андрей Тетыш отмечает, что если девелоперу приходится строить дороги, то это удорожает себестоимость «квадрата» на 10-15%, а если к этому добавляется еще и социальная инфраструктура, то затраты вырастут еще на 15-20%.

Кроме того, существенную роль в цене жилья играет технология, по которой строится дом (кирпичное, кирпично-монолитное или панельное домостроение), а также категория комфортности, к которой жилье относится. Распространенное мнение о том, что дешевле всего панельные дома, сегодня не работает. «Разница в себестоимости строительства кирпично-монолитного дома простой планировки и панельного будет различаться в пределах погрешности. Если только компания-застройщик не имеет собственного завода по производству панелей», – говорит директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец. То есть если сравнивать панельный дом класса «эконом» с кирпично-монолитным бизнес-классом, то, разумеется, второй обойдется застройщику гораздо дороже. А в одной категории с типовыми планировками себестоимость зданий, построенных по этим технологиям, не сильно отличается.

При этом, добавляет Екатерина Марковец, качество панельных домов постоянно повышается. Например, панельные дома компании «ГДСК» уверенно можно отнести к жилью класса «комфорт». Кроме того, в ближайшее время планируется выход на рынок новых панельных проектов, построенных по скандинавским технологиям: с улучшенными планировочными, энергосберегающими, эстетическими характеристиками. «У панельного домостроения перспективы довольно хорошие. Наиболее востребована эта технология будет в рамках бюджетного строительства и госзаказа. Кроме того, рынок завоевывает финская панель, и некоторые русские компании, в частности «Ленстройтрест», начинают строить по этой же технологии», – подтверждает Андрей Тетыш.

Цены растут
Если же говорить о рыночной цене «квадрата», то на нее влияет целый ряд факторов – начиная от местоположения дома (престижность района, обеспеченность территории вокруг дорогами, магазинами, школами, детсадами и прочей инфраструктурой и т. д.) и заканчивая этажом, на котором расположена конкретная квартиры (верхние уровни, особенно в высотках, дороже).

На сегодня себестоимость квадратного метра в Петербурге, по оценке директора Департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павла Горячкина, составляет 50-56 тыс. руб. При этом средняя цена продажи «квадрата» на первичке – 80,1 тыс. руб. (данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» на 25 июня 2012 года). То есть рыночная «накрутка» составляет примерно 24-30 тыс. руб. на 1 кв. м, или 30-37% от его стоимости. Она идет на собственные расходы компании (заработная плата, развитие мощностей и прочее).

За 2011 год себестоимость выросла на 6,6%, средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке – на 10%.

Насколько точны эти расчеты – вопрос спорный. Минрегион РФ, к примеру, считает, что жилье в Петербурге стоит 50,8 тыс. руб., в Ленобласти – 37,2 тыс. руб. (данные оценочной стоимости жилья в субъектах РФ на II квартал 2012 года).

Бесспорно другое – стройматериалы и земля дорожают, а вместе с ними и себестоимость строительства.

Так, в своем аналитическом отчете «Анализ рынка и строительных ресурсов за май 2012 года» Минрегион отметил, что за май цены на стройматериалы в среднем по России выросли на 1,7%. Растут также цены на бензин (4-14% с 1 января по 1 июня 2012 года и на 0,36-6% – за май), на дизельное топливо (примерно на 9,6% с начала года) и другие нефтепродукты, на электроэнергию (за май – на 12%) и т. д. При этом цены на жилье на первичке за май выросли лишь на 0,6%.

По прогнозам Минрегиона, в дальнейшем стройматериалы будут дорожать на 3-7% в месяц. В целом за этот год цены на первичном рынке в России вырастут на 6-16%, а по отдельным категориям жилья – до 20%.

Такой большой диапазон получается из-за множества плохо предсказуемых факторов, которые влияют на цены. «Заметное влияние на уровень цен на недвижимость может оказать начавшаяся коррекция курса рубля по отношению к основным валютам. По-прежнему велика зависимость поведения рынка жилья от внутриполитических факторов: позиции государства, политических и экономических решений, предпринимаемых на федеральном и региональном уровне», – говорится в отчете Минрегиона.

Региональные инициативы
Для Петербурга и Ленобласти последнее утверждение особенно актуально – оба субъекта уже объявили, что не станут больше строить инфраструктуру в кварталах жилой застройки. По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олега Лыскова, строители получают сверхдоходы, поэтому от инфраструктурной нагрузки не очень пострадают. Вице-премьер РФ Игорь Шувалов и вовсе насчитал у строителей 150% доходности.

Руководства Петербурга и Ленобласти заявили, что будут выборочно финансировать обеспечение территории инфраструктурой, прежде всего – для социально значимых объектов и жилых кварталов, которые строятся по госзаказу. Смольный обещал, что после фильтрации девелоперских проектов скажет, в каких из них и в каком объеме инфраструктура будет выполнена или выкуплена у застройщиков за счет бюджета. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, который тоже пообещал девелоперскую ревизию, уже заявил, что денег на дороги, инженерию и соцобъекты для проектов, которые строятся в ближайшем окружении Петербурга, не даст.

«В крупных мегаполисах такая инициатива встречается крайне редко. В развитых странах этим занимается город. Фактически в таком случае речь идет о комплексном освоении территории застройщиком, что под силу не многим даже крупным компаниям. Или это может быть реализовано в рамках девелопмента, то есть компания, имеющая достаточный ресурс для обеспечения дорогами и коммуникациями крупной территории, производит ее подготовку, после чего продает отдельными лотами», – рассуждает Екатерина Марковец. Однако, добавляет она, риски при реализации девелоперских проектов с нарезкой лотов достаточно высоки, и продавец будет закладывать их в цену участков. А значит, жилье, построенное на таких участках, никак не может называться доступным.

«Говорить о том, что застройщики получают сверхприбыль, нельзя. Сейчас рентабельность проектов составляет 5-25% годовых в зависимости от качества, стоимости земли, доступности инженерной инфраструктуры и т. д. Привычка чиновников считать чужие деньги в чужих карманах, конечно, похвальна, но лучше бы они посчитали рентабельность городских вложений», – говорит Андрей Тетыш.

Инна Попова добавляет, что застройщики и так в последние годы все больше вкладываются в инфраструктуру. Если заботы о ней окончательно переложат на плечи строителей, то цены на жилье будут расти быстрее, чем сейчас. Президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский считает, что инвестиции застройщика в инфраструктуру увеличат цену 1 кв. м жилья на $400-500.

Как снизить затраты
Однако застройщики в любом случае должны будут ориентироваться на покупательскую способность населения, а потому им придется снижать себестоимость «квадрата».

Равиль Камалетдинов делится опытом RBI: «Мы контролируем себестоимость строительства путем проведения конкурсов на все виды работ. Такая система работает внутри холдинга уже не первый год и не раз доказывала свою эффективность. Разница между первоначальным предложением конкурсантов и финальной стоимостью в зависимости от видов работ может составлять от 5 до 50%».

Однако здесь речь идет, прежде всего, об экономии расходов на сам строительный процесс, а не о существенном снижении стоимости себестоимости строительства.

Павел Горячкин отмечает, что за счет использования новых технологий снизить себестоимость «квадрата» можно на 15-20%. Правда, добавляет он, для частных застройщиков это не актуально. Они не могут себе позволить столь глобального технического перевооружения. Затраты на него «съедят» всю экономию.

«Вряд ли сейчас можно говорить об удешевлении квадратного метра. Все свидетельствует об обратном. Например, соотношение затрат на инфраструктуру невозможно предугадать. Власти всячески затрудняют подключение инвесторов, даже когда те сами готовы вкладываться в сети. Их просто не согласовывают. А если предварительное одобрение получено, то процесс обязательно будет сильно затянут по срокам», – комментирует генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

По его мнению, частично решить проблему можно было бы путем проработки планировочных решений строящихся зданий. Прежде всего, поиском оптимального соотношения между количеством продаваемой площади и общей. Чтобы общая площадь (лестничные клетки, лифтовые узлы, входная группа) была минимальной, но при этом достаточно комфортной. «Это позволяет увеличить доходность на 15% по сравнению с типовыми российскими проектами. Как правило этот процент заложен в непредвиденные затраты и в лучшем случае просто позволяет цене за квадратный метр оставаться на уровне», – добавляет Евгений Богданов.

Бюрократия непобедима
Добиться принципиального снижения себестоимости метра можно, лишь устранив пресловутые административные барьеры. По данным Национального объединения строителей, в соответствии с федеральными законами строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.

Исследования Института экономики города показывают, что средний срок согласования строительства дома на 200- 300 квартир составляет около трех лет и обходится застройщику как минимум в 25 млн руб.

Правда, Фонд содействия развитию жилищного строительства недавно в очередной раз пообещал способствовать устранению бюрократических препонов. Но таких обещаний было за последние годы много, и они пока ни к чему не привели.

Динамика цен на некоторые стройматериалы

Источник – Союз инженеров-сметчиков России

Некоторые способы сокращения себестоимости жилищного строительства за счет использования современных технологий

Источник: Союз инженеров-сметчиков России

02.07.2012 14:10 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мягченко