«Первичка» Петербурга дорожает неравномерно

Продавцы нового жилья и аналитики зафиксировали в первые три месяца текущего года резкий рост цен на строящееся жилье. Квадратный метр прибавил почти 5% стоимости с момента окончания новогодних праздников. Причем в некоторых районах его цена увеличилась почти на 20%.

О том, что квадратный метр в петербургских новостройках c начала года прибавил в цене гораздо сильнее, чем ожидалось, БН писал в конце марта. С тех пор стоимость «квадрата» почти не изменилась: опустившись в последнюю мартовскую неделю на 0,6%, в начале апреля он отыграл почти столько же. В итоге, по данным аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», на 9 апреля средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила ровно 80 тыс. руб.

Город контрастов
Обращает на себя внимание то, что цены в различных районах города выросли неравномерно. Рекордсменом является Красногвардейский район, где квадратный метр за три месяца взлетел на 19,7% (!). Для сравнения: примерно на столько же он прибавил за последние два года. Впрочем, объясняется этот факт, очевидно, тем, что количество новостроек на заключительных сроках строительства в Красногвардейском районе серьезно превысило число проектов на этапе котлована. Стоимость квартиры в новых домах по ходу их возведения, как известно, может увеличиваться на 30% и более.

Кроме того, этот район Петербурга отличает отсутствие здесь проектов комплексного освоения территорий (КОТ), которые серьезно сбивают цены в близлежащих новостройках. Как, например, это произошло с севером Выборгского района после вывода на рынок объемов жилья «Северной долины». Но даже после столь серьезного повышения цен (до 72,3 тыс. руб.) Красногвардейский район остается одним из самых дешевых в городе (не считая предместий) – он лишь ушел с последнего места, уступив Фрунзенскому. Причина – в плохой транспортной доступности большей части района, например Ржевки-Пороховых.

На втором месте по росту цен – Василеостровский район, где «квадрат» прибавил 17,9%. (до 126,5 тыс. руб. за кв. м). Здесь тенденцию можно объяснить иными факторами: на острове строится прежде всего элитное жилье, которое начало подниматься в цене с конца прошлого года и продолжает это делать по сей день.

Больше, чем на 10% за первый квартал подорожали также новостройки Кировского и Петродворцового районов – соответственно, на 10,9% и 11,6%. В Выборгском, Калининском, Красносельском, Московском, Невском, Петроградском, Курортном, Центральном и Пушкинском районах «квадрат» вырос в цене примерно так же, как и по городу в целом. «Аутсайдером» является Фрунзенский район, где стоимость квадратного метра в новостройках вообще не изменилась.(69,5 тыс. руб. за кв. м). Впрочем, в этом районе новых проектов не появлялось уже давно.

Самые недорогие новостройки находятся на севере города – в Выборгском и Приморском районах. В Выборгском можно купить трехкомнатную квартиру в панельном доме, отдав за квадратный метр лишь 43 тыс. руб. – это минимальная цена для Петербурга. В Приморском стоимость «квадрата» начинается от 45 тыс. руб. Оба предложения – в домах, которые достроят в декабре 2013 года. При этом средняя цена предложения в этих районах, разумеется, значительно выше (77,6 и 75 тыс. руб. за кв. м соответственно), ведь наряду с эконом-классом здесь строится немало домов комфорт- и бизнес-класса.

Назло прогнозам
Напомним, что в конце прошлого года большинство аналитиков предсказывало первичному рынку в 2012 году небольшой рост цен – «инфляция плюс еще чуть-чуть», то есть не более 7-8% за 12 месяцев. Часть специалистов говорила даже о том, что стоимость квадратного метра может вообще не расти, обосновывая свой прогноз ростом ипотечных ставок и соответствующим снижением спроса на кредиты, а следовательно, и на жилье.

Однако, несмотря на то что ставки действительно продолжают расти до сих пор, интерес граждан к ипотеке, напротив, только увеличился, причем некоторые банки сумели утроить выдачу займов по сравнению с первым кварталом прошлого года. Рынок строящегося жилья отреагировал сразу же: за первые три месяца года стоимость «квадрата» увеличилась с 77 до 80 тыс. руб., то есть на 4,9%. За весь прошлый год квадратный метр подорожал всего на 7,5%.

«Цены подстегивает ситуация на рынках нефти и газа – не секрет, что наша экономика напрямую зависит от стоимости энергоносителей, а она сейчас очень высока. «Нефтяные деньги» подпитывают экономику, растекаются по стране и оседают прежде всего в крупных городах, где таким образом растет покупательская активность населения. И если нефть останется столь же дорогой на протяжении всего года, мы легко можем получить повышение цен на первичном рынке на 15-20%», – считает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

Директор по маркетингу и продажам ООО «КВС» Наталья Агрэ считает, что итоговый рост цен на рынке все же не превысит 10-15%. «Прошедший квартал для нас был скорее ровный. Квартиры не разбирались, как горячие пирожки, но и откровенных провалов не было. Здесь больше подойдет термин стабильность», – считает она.

Непредсказуемый спрос
Уже в январе стало понятно, что наступивший год для продавцов и покупателей может выдаться отличным от двух предыдущих. В первый месяц года, который традиционно считается периодом затишья, продажи не только не снизились, а, напротив, выросли. В наибольшей степени число сделок увеличилось в эконом-классе, однако выросли объем продаж в бизнес- и элитном секторах.

Многие крупные застройщики говорят об уровне спроса на строящееся жилье, которого не было с предкризисных времен. «У нас в I квартале 2012 года спрос увеличился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2011-го. Такая динамика покупательского интереса была обусловлена несколькими факторами: это ипотека, структура предложения (на рынке много объектов на высокой стадии готовности), стремление определившихся с выбором покупателей завершить сделку до выборов, а также устойчивый рост стоимости аренды жилья», – утверждает руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская.

Впрочем, часть специалистов от прогнозов вообще воздерживаются, считая нынешнюю ситуацию на рынке абсолютно непредсказуемой. Во-первых, из-за того, что стоимость жилья в массовом секторе находится на пределе покупательской способности, а нестабильность на финансовых рынках Европы и США может в любой момент перекинуться на Россию. И тогда покупательская способность может очень быстро упасть, как это уже было в конце 2008 года.

Во-вторых, средняя ставка по ипотечным кредитам неумолимо приближается к 14%, а это уже некий психологический барьер, после которого клиенты будут все чаще отказываться от получения займа. Кроме того, постепенно ужесточаются требования  банков к финансовой устойчивости клиента. Это выражается в увеличении размеров первого взноса, что далеко не каждому по силам. В июле грядет повышение тарифов монополистами – поставщиками энергоресурсов. Это выльется в соответствующее увеличение себестоимости строительства и конечной цены «квадрата» в новостройках и неизбежно оттолкнет часть покупателей (хотя, скорее всего, небольшую).

Наконец, рост интереса к покупке недвижимости как к инвестиционному инструменту, который наблюдается с середины прошлого года, может оказаться временным. Валютный рынок действительно лихорадит, и все больше петербуржцев ищут альтернативу доллару и евро. Но покупка строящейся квартиры по сравнению с банковским депозитом уже не кажется однозначно выгодной. Если в 2010-м – начале 2011 года ставки по депозитам падали, то с III квартала прошлого года они начали расти, причем довольно существенно.

«Из-за этого высокий спрос на первичном рынке может иссякнуть к лету, и второе полугодие только сохранит достигнутые результаты, но не преумножит их», – говорит Анна Седельская. Осторожность аналитиков вполне понятна: еще за два месяца до наступления кризиса 2008 года эксперты предсказывали неминуемый рост средней цены квадратного метра на «первичке» до 100 тыс. руб. (тогда, в августе-октябре, он равнялся 90 тыс. руб.), а в итоге получился стремительный обвал. Да и вышеприведенные прогнозы на текущий год, сделанные всего несколько месяцев назад, в очередной раз показывают непредсказуемость российского рынка строящейся недвижимости даже в относительно стабильные времена.

12.04.2012 12:05 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв