Как выбрать комнату в коммунальной квартире?

Комната в коммунальной квартире – на сегодня самое доступное и дешевое жилье в Северной столице. Но выбрать по-настоящему хорошую комнату – достаточно сложное дело. БН выяснял, как нужно приобретать подобные объекты.

Санкт-Петербург носит «гордое» звание столицы коммунальных квартир России – ни в одном городе страны нет такого числа коммуналок. Но при этом комната – самое дешевое жилье. Покупка комнаты для многих горожан является единственной возможностью обзавестись собственным домом, чем и объясняется высокая популярность данного вида объекта на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Коммунальная реальность

На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников, насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты. На сегодняшний день среди покупателей популярны два типа комнат.

Прежде всего, спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 700-900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату в большой коммунальной квартире (свыше 4 комнат), небольшого метража (от 9 до 15 кв.м) и с большим количеством соседей. Причем такая квартира может быть расположена как в доме старого фонда, так и в «панели» тридцатилетней давности, как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.

Но самые популярные комнаты – это объекты подороже, наиболее ликвидное жилье в данном сегменте. «Речь идет о комнатах, расположенных в малонаселенных квартирах (не больше трех комнат) с адекватными, неконфликтными соседями. Есть еще ряд условий:

• площадь комнаты должна быть не меньше 15 кв. м;
• места общего пользования – в хорошем состоянии;
• дом расположен в пяти минутах ходьбы от метро;
• цена комнаты – до 1,2 млн руб.

Наиболее востребованы комнаты в прошедших капремонт домах старого фонда исторического центра Санкт-Петербурга, а также комнаты в сталинских домах.

С букетом проблем

Необходимо помнить, что покупка любой комнаты таит в себе множество вопросов.

«Для начала покупатель должен осознать, по какой причине он покупает именно комнату, ведь на самом деле мало кто хочет всю жизнь прожить в коммуналке, – отмечает генеральный директор АН «АмирА-Н» Анастасия Казанская. – Захочет ли жилец переезжать оттуда в будущем? Будет ли он менять район своего проживания при расселении? Намерен ли выкупать комнаты у соседей или приобретать другое жилье? Нужно помнить, что при покупке комнаты всегда есть альтернатива – в виде квартиры в области либо квартиры-студии в строящемся доме».

Еще более трудная задача – не ошибиться с будущими соседями. Ведь вам придется договариваться с ними об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования. Кроме того, проблемные соседи могут помешать вам быстро и выгодно продать комнату в будущем, отпугивая потенциальных покупателей.

Стоит помнить и о трудностях, связанных с оформлением сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (по сравнению с покупкой отдельного жилья). «Процедура продажи комнаты осложнена требованием законодательства, которое обязывает продавца в обязательном порядке предложить соседям по коммунальной квартире приобрести его комнату, – объясняет юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Валерия Карпова. – То есть продавец (владелец комнаты) обязан в письменном виде направить нотариальное уведомление всем соседям о том, что они имеют преимущественное право приобрести его комнату в такой-то срок по такой-то цене».

«Уведомление соседей – обязательное требование Росреестра к данному виду сделок, – добавляет заместитель генерального директора ГК «ЮРИНФО Недвижимость» Елена Дедова. – Поэтому при покупке комнаты нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату. Больше никаких ограничений для проведения сделки купли-продажи комнаты Росреестр не выдвигает».

Однако вышеуказанные действия относятся лишь к полностью приватизированным квартирам, в которых не осталось муниципальных комнат. «В случае если приватизирована только комната продавца, процесс упрощается, – говорит Валерия Карпова. – В данном случае собственнику необходимо получить лишь отказ со стороны города как владельца государственного жилого фонда. Для этого необходимо обратиться либо в Жилищный комитет правительства города, либо в администрацию района». Впрочем, эксперты говорят, что в Петербурге это требование не является обязательным.

«В других регионах нашей страны получать разрешение субъекта федерации для продажи комнаты в такой коммунальной квартире действительно необходимо, но в Петербурге, по сложившейся практике, подобное разрешение для проведения сделки купли-продажи комнат не требуется», – говорит адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк.

В сделках купли-продажи комнат есть и еще один подводный камень: некоторые собственники, столкнувшись с соседями, активно препятствующими продаже комнаты, предлагают покупателям заключить сделку через договор дарения, так как в данном случае получать согласие соседей либо уведомлять их о планируемой сделке не требуется. Однако покупателям, которые приобрели комнату по договору дарения, стоит помнить, что в будущем такая сделка может быть оспорена соседями и суд может решить дело в их пользу.

Кроме того, с точки зрения налогообложения доказать произведенные расходы на приобретение такой комнаты невозможно, так как формально недвижимость приобреталась безвозмездно. В результате покупатель не сможет в будущем получить налоговый вычет от государства (до 260 тыс. руб.).

Советы профессионалов

Если покупателя не отпугивают описанные выше особенности и проблемы и он готов приобрести именно комнату в коммунальной квартире, ему необходимо обратить внимание еще на ряд аспектов, сопутствующих данному виду сделок.

Первое и наиболее важное – перспектива. Важно выяснить, поставлена ли квартира на расселение (в рамках городских адресных программ) либо на продажу (есть ли у нее потенциальный инвестор, готовый выкупить все комнаты). В этих случаях у покупателя есть хорошие шансы в будущем стать владельцем отдельного жилья.

Но самое главное – покупателю необходимо ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Так, помимо нотариально заверенных отказов соседей продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на данное жилое помещение, кадастровый план комнаты и всей квартиры, а также справку формы 9.

Свидетельство о праве собственности – единственный документ, позволяющий распоряжаться объектом недвижимости, в нашем случае – комнатой. Кадастровый план комнаты, по сути, метраж, позволит четко сформулировать предмет договора. Кадастровый план квартиры, в которой находится комната, позволит определиться с площадью мест общего пользования, так как это будет влиять в том числе и на налог на имущество.

Справка формы 9 содержит указание о собственнике (владельце) и всех лицах, зарегистрированных (прописанных) в комнате в данный момент.

Также полезно ознакомиться с архивной справкой, получаемой в паспортном столе. В данном документе указаны все граждане, когда-либо зарегистрированные в комнате (дата постановки и снятия с учета). Покупателю важно знать, не были ли нарушены интересы ранее зарегистрированных в комнате лиц в процессе приватизации жилья.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире – достаточно сложная и затратная по времени операция, к которой нужно тщательно подготовиться, чтобы покупатель остался доволен результатом.

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи комнаты в Санкт-Петербурге

1. Правоустанавливающий документ (один из перечисленных):
   • договор приватизации;
   • договор купли-продажи, мены, дарения;
   • свидетельство о праве на наследство;
   • справка ЖСК;
   • решение суда.
2. Паспорт на квартиру с указанием инвентаризационной стоимости квартиры либо кадастровый паспорт на квартиру и справка об инвентаризационной стоимости квартиры. Данные документы выдаются в районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ).
3. Нотариально заверенные отказы сособственников по коммунальной квартире (соседей) от преимущественного права выкупа доли в праве собственности (комнаты в коммунальной квартире) либо свидетельство о передаче соответствующего заявления сособственникам.
4. Если продавец приобрел данный объект недвижимости в период брака (возмездно), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу комнаты с указанием данных свидетельства о браке.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети (до 18 лет). Соответствующее разрешение выдается в муниципальном образовании по месту жительства несовершеннолетнего.
6. Также желательно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр). Однако для регистрации сделки купли-продажи она необязательна.

07.11.2011 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко