Как сэкономить при покупке жилья

Если знать нюансы налогового законодательства, то при покупке квартиры можно сэкономить 300-400 тыс. рублей. Корреспондент БН разобралась в тонкостях актуального налогового законодательства.

Многие слышали о возможности возврата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) после приобретением жилья, но не многие знают, как правильно приступить к делу.

Не для всех

Важно помнить, что правом на налоговый вычет при покупке жилья каждый россиянин может воспользоваться только раз в жизни. Как определено в п.1 статьи 220 НК РФ, человек вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. С 1 января 2010 года к перечню трат, по которым возвращается часть уплаченного НДФЛ, отнесены также покупка земельных участков как с уже готовыми домами, так и предоставленных для индивидуального жилищного строительства, либо их доли. Одно условие — жилье должно располагаться на территории Российской Федерации. 

Но вычет дадут не всем. Его получат только налогоплательщики, уплачивающие налог на доходы физических лиц в размере 13%. Те, кто платит налоги с доходов по другой ставке (индивидуальные частные предприниматели), а также пенсионеры и неработающие граждане не могут рассчитывать на возмещение части расходов. Если квартира приобреталась с использованием субсидий из бюджета любого уровня, материнского капитала или на выданную работодателем ссуду, покупатель тоже останется без вычета. Не положен возврат НДФЛ и в том случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (родственниками, начальниками и подчиненными).

Сколько вернут?

Размер полагающегося человеку вычета определяется как 13% от фактически понесенных им расходов на покупку или строительство жилья, но не более 2 млн руб. Не сложно подсчитать, что максимально государство вернет налогоплательщику 260 тыс. руб.

Помимо стоимости самой квартиры, участка или дома, к затратам можно отнести закупку стройматериалов, оплату ремонтных и отделочных работ. Понятно, что включать эти расходы в заявление о налоговом вычете есть смысл в том случае, если приобретенная недвижимость стоит меньше 2 млн руб. Но следует помнить, что суммировать стоимость самого приобретения и средства, потраченные на его ремонт можно будет только при двух условиях. Первое — в договоре купли-продажи должно быть четко указанно, что куплен именно «недострой» (например, квартира без отделки у застройщика или дом, строительство которого не завершено прежним владельцем). Второе – все расходы по приведению нового жилья в порядок должны быть документально подтверждены чеками и квитанциями об оплате работ. Стоит заранее заглянуть в пп.2 п.1 ст. 200 НК РФ: не поименованные в этом подпункте расходы в состав налогового вычета не принимаются. К примеру, перепланировку и обновление сантехники, а также замену окон почему-то включать в налоговый вычет нельзя, а замену межкомнатных дверей – можно. 

Граждане, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, с 2010 года имеют право на дополнительный налоговый вычет — в размере 13% от выплаченных банку процентов по кредиту (но – не по возврату самого тела кредита). В данном случае законом не установлен «потолок» ни по сумме процентов, ни по сроку пользования данным преимуществом. То есть, если возврат кредита займет даже тридцать лет, 13% от уплаченных за год процентов будет ежегодно возмещаться заемщику. Речь идет о довольно внушительных суммах. К примеру, за 10 лет пользования банковским займом в размере 1 млн руб. «набегает» переплата по процентам в 800 тыс. руб., из которых будет компенсировано почти 140 тыс. руб. Однако это должен быть именно целевой ипотечный заем, причем – взятый в российском банке. Если недостающая часть средств за квартиру была внесена при помощи потребительского кредита, заемщик останется без налогового вычета. Не будет производиться возврат части процентов также в том случае, если человек рефинансировал свой ипотечный кредит. Налоговый вычет не полагается и тогда, когда покупатель выплачивается проценты не банку, а застройщику (в том случае, если он предпочел механизм рассрочки). 

Рассмотрим другой довольно распространенный при купле-продаже случай. Зачастую продавец квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, чтобы уйти от уплаты налогов, настаивает на занижении в договоре стоимости объекта – до 1 млн руб. И хотя реальная сумма ипотечного кредита может быть в 2-3 раза больше, возврат процентов будет осуществляться только с обслуживания части кредита, равной стоимости купленного жилья.

Придется подождать

Покупатель, выбравший недвижимость на вторичном рынке, получит свой налоговый вычет довольно скоро – уже на следующий год после совершения сделки купли-продажи. Конечно, если его право собственности на квартиру или дом зарегистрировано в ФРС. 

Иначе обстоит дело с дольщиками. Они не смогут претендовать на возврат части средств до тех пор, пока застройщик не достроит дом, не сдаст его госкомиссии и не будет подписан акт о передаче жилья покупателю. Но зато на компенсацию 13% расходов по обслуживанию банковского кредита дольщик может претендовать уже со следующего года после получения займа.

Государство не может вернуть сумму большую, чем НДФЛ, уплаченный человеком за предыдущий налоговый период (проще говоря, за предыдущий год). Потому гражданам, получающим основную часть зарплаты в «конверте», нет особого смысла тратить время на стояние в очередях в УФНС – набегающий за год размер выплаты будет минимален. Но тех, кто может реализовать право на весь налоговый вычет в первый же год после покупки жилья, в Петербурге не так уж много. Чтобы единовременно получить возмещение из бюджета в размере 260 тыс. руб., необходимо зарабатывать официально около 150 тыс. руб. в месяц. Среднестатистический петербуржец, как правило, не успевает реализовать свое право на налоговый вычет ни за год, ни за три. Но, согласно букве закона, налогоплательщик вправе обратиться за предоставлением налогового вычета и получать его в течение ряда лет, пока не будет предоставлен вычет в максимально возможной сумме 2 млн руб. Хотя налоговые органы убедить в этом удается далеко не всегда – они исходят из того, что человек может получать налоговый вычет только в течение трех лет.

Нелегкая доля

Больше всего вопросов возникает по поводу нюансов получения налогового вычета в том случае, если квартира оформляется в долевую собственность. Один из важных моментов до сих пор остается без ответа. Определено, что если часть жилья оформляется на несовершеннолетних детей, родители могут получить налоговый вычет в полном размере. Но неясно, останется ли за детьми право на налоговый вычет при покупке жилья в будущем. 

Если квартира оформляется в долях на взрослых, то каждый из них имеет право на налоговый вычет, пропорционально своей доле. К примеру, в приобретенном жилье одна четверть принадлежит мужу, три четверти – жене. Следовательно, он получит налоговый вычет в размере 500 тыс. руб., она – 1,5 млн руб. Если кто-то из членов семьи уже реализовал свое право (предположим, муж из приведенного примера), то жена все равно сможет вернуть проценты только со своей доли – 1,5 млн руб. 

Есть еще один нюанс, указывают юристы. Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого она оформлена. Считается, что деньги платились из общего «котла», соответственно, право на получение налогового вычета имеют оба, в пределах обозначенной выше суммы. При этом если официальный заработок у одного из супругов невелик, а у второго – намного больше, то первый может написать заявление о сокращении своей доли налогового вычета и увеличении вычета жены (мужа). В принципе, можно переложить полностью реализацию права на получение вычета на хорошо зарабатывающего супруга. Но будет считаться, что «отказник» тоже уже использовал свое право. 

Отдельная, важная для Петербурга история – покупка комнат в коммунальных квартирах. Налоговые органы зачастую не хотят рассматривать их как самостоятельное помещение и настаивают на уменьшении налогового вычета пропорционально долям. К примеру. Если в документе, удостоверяющем право собственности на комнату, значится 17/54 доли квартиры, то покупатель, по мнению налоговиков, имеет право на получение вычета в размере не 2 млн руб., а всего 630 тыс. руб. (то есть, из бюджета возместят чуть более 80 тыс. руб). Профильные юристы уверены в неправомерности такого подхода, но УФРС удается убедить не всегда. 

Два пути

Реализовать свое право на получение налогового вычета на покупку жилья можно двумя путями. Первый – отнести заявление в налоговый орган по месту жительства. В пакете документов должны присутствовать также копия договора на приобретение жилья, копия свидетельства о праве собственности или акта передачи квартиры, копии платежных документов, подтверждающих расходы справка 2-НДФЛ со всех мест работы, где получали доход, а также налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.

В течение трех месяцев УФНС будет проводить камеральную проверку заявления. Если все в порядке, то в течение месяца деньги поступят на счет налогоплательщика в Сбербанке.

Другой способ – написать заявление работодателю. Но посетить налоговую инспекцию с перечисленными документами все равно придется. УФНС проводит проверку и, если все в порядке, подтверждает в течение месяца право налогоплательщика получать возмещение по месту работы. На основе полученного уведомления бухгалтерия предприятия перестает удерживать 13-процентный налог с работника. Как и в первом варианте, процедура должна повторяться ежегодно.

27.09.2011 10:40 | Источник БН.ру

Автор: Анна Васильева

Фото: Алексей Александронок