Сергей Никешин: Дефолты еще будут

Работа над законодательной базой в сфере градостроительства Петербурга далека от завершения. О строительном рынке, итогах года и законотворческих планах на 2010-й «БН.ру» рассказал председатель постоянной комиссии Законодательного собрания Санкт-Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Сергей Никешин.

– Какова ваша оценка ситуации в строительной сфере Петербурга и прогнозы на будущий год?

– Строительный комплекс на пике строительного «бума» взял на себя слишком большие риски, связанные с кредитованием в коммерческих банках. И сейчас эти риски никуда не ушли – они остались. Например, группа «ЛСР» недавно взяла кредит в $100 млн, не считая того, что на эту же сумму холдинг продал пакет акций. То есть компания привлекла оборотные средства на общую сумму в $200 млн. Другой холдинг, ЛенСпецСМУ, оформил кредит на $100 млн и, кроме того, судится с городской администрацией, пытаясь вернуть 2 млрд руб., потраченных на покупку земли. Все это свидетельствует о том, что крупнейшим застройщикам не хватает средств для поддержания текущей ликвидности.

Многие из компаний реструктурировали свои долги, но это так называемые отложенные риски, и они никуда не делись. У компаний короткие позиции по этим кредитам. Вопрос даже не в том, что сегодня происходит, а в том, что будет с застройщиками завтра. Кризис носит инерционный характер, и, думаю, дефолты на строительном рынке Петербурга еще будут.

– Нуждается ли отрасль в поддержке, например, со стороны регионального законодателя?

– Если организация взяла кредит в коммерческом банке, то невозможно никакими законами урегулировать эти взаимоотношения и снизить риски строителей. Можно, конечно, предоставлять банкам субвенции из местного бюджета для дальнейшего кредитования строительной отрасли. Но вряд ли городские власти пойдут на это при заявленном режиме экономии бюджетного рубля.

Кроме того, неэффективность подобного рецепта борьбы с кризисом мы наблюдали на федеральном уровне, когда банкам дали крупные средства для вливания в реальный сектор экономики. Но этого практически не произошло. Не думаю, что какие-то законы могли помочь в данной проблеме. Скорее всего, надо идти по другому пути – стимулировать через бюджетные средства спрос на рынке недвижимости. По большому счету мы понимаем, что рынок строящегося жилья – это пирамида. Это система, при которой постоянно необходим приток живых денег. Если он прервется – пирамида упадет. Поэтому задача поддержки строителей не столько в законах, регулирующих отрасль, сколько в поисках механизмов стимулирования рынка и привлечения денежных средств.

– В этом году в Петербурге вступили в силу Правила землепользования и застройки, закон о режимах зон охраны объектов культурного наследия. Ваша оценка эффективности реализации этих документов на практике?

– Такие сложные законы следует оценивать по нескольким аспектам – с профессиональной точки зрения, общественных интересов, политики и т. д. Пока, на мой взгляд, они эффективно работают с точки зрения профессиональной составляющей. Прежде всего, эти документы необходимы инвесторам, которые оценивают возможность реализации своих проектов на тех или иных городских территориях, проектировщикам, которые по заказу инвесторов разрабатывают проекты планировки и межевания, отраслевым комитетам Смольного…

– Работа над корректировкой ПЗЗ в этом году так и не началась, она уже не актуальна?

– Действительно, предполагалось, что пакет поправок в ПЗЗ будет внесен в парламент в конце этого года. Но пока КГА притормозил этот процесс. На первый план выходит проект о региональных нормативах градостроительного проектирования. Кроме того, в ближайшее время нужно принимать закон о порядке разработки и процедуре утверждения проектов планировки территорий. В недавно утвержденном законе о регулировании градостроительной деятельности мы специально убрали раздел, посвященный данному вопросу, – на эту тему будет отдельный закон. Скорее всего, и изменения в ПЗЗ будут рассматриваться в пакете со всеми этими законопроектами. Надеюсь, что все они будут приняты до лета.

– Но в ПЗЗ есть временные нормы, которые действительны лишь по 1 января 2010 года. Например, в части путаницы с использованием земельных участков, попавших под разделение границами территориальных зон…

– Да, мы интересовались этим вопросом у исполнительной власти. Их позиция: данная проблема на сегодня не актуальна для инвестиционно-строительной деятельности. Этот вопрос был принципиален для растущего рынка, на момент разработки закона о ПЗЗ. Сейчас число потенциальных заявок инвесторов и объем проектной документации снизились в разы. Поэтому корректировка территориальных зон может полгода подождать.

– По этой же причине затормозилась работа над внесением поправок в генплан?

– Последняя корректировка генплана была вызвана строительным «бумом», давлением бизнеса, а также желанием инвесторов строить больше и строить выше и – в связи с этим – поменять функциональное назначение многих территорий. Поэтому год назад были внесены соответствующие изменения, и после заговорили о новом пакете поправок в генплан. Сейчас целый ряд проектов – как инвесторов, так и города – отложен из-за кризиса. Поэтому нет столь острой необходимости лишний раз и в спешном порядке корректировать главный градостроительный документ. Скорее всего, этим вопросом мы займемся во второй половине 2010 года.

– Только что приняты поправки в закон о зеленых насаждениях общего пользования, под застройку попали около 100 скверов. Какая ситуация с новой версией закона об охране зеленых насаждений, направленной в том числе на то, чтобы не позволить сделать процесс корректировки столь легким? 

– Да, комиссия еще осенью подготовила проект документа на эту тему. Мы исходили из того, что должен быть единый подробный закон, способный ликвидировать все нормативные пробелы в этой сфере, регламентировать все вопросы, связанные с защитой зеленых насаждений. Но проект вызвал возражения у юристов Смольного. Недавно прошло совещание по этому вопросу с участием наших специалистов, юристов КГА, комитета по строительству, юркомитета и других профильных ведомств Смольного. В итоге исполнительная власть предложила нам пойти по-иному пути: принять некий общий рамочный закон, а все сущностные вопросы раскассировать по градостроительным законам. Отдельной главой – в генплане, отдельно – в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), в законе о региональных нормативах градостроительного проектирования и др. После анализа предложенной юридическим комитетом Смольного концепции мы с ней согласились.

– Нет опасений, что в таком случае сущностные вопросы расплывутся по разным документам?

– Нужно реально оценивать перспективы принятия такого рода документов. Мы уже имеем прецеденты, когда целые законы переписывались до неузнаваемости. Поэтому наш главный аргумент за предложенную Смольным концепцию был следующим. Если нормы, которые мы хотели видеть в своем законе, будут зафиксированы в ПЗЗ и Генплане, то с точки зрения охраны зеленых насаждений появится дополнительная защита. Ведь это – основополагающие, главные законы в сфере градостроительства, и они имеют особую процедуру рассмотрения и принятия.

– Какие конкретно позиции в части охраны необходимо будет прописать в ПЗЗ и генплане?

– Практически все, что есть в нашем законопроекте. В первую очередь – терминология. Что считать зелеными насаждениями общего пользования (ЗНОП), их классификация: зеленые насаждения городского значения, районного, внутриквартальные ЗНОП, зеленые насаждения специального назначения…. Все это будет определенным образом закреплено в Правилах землепользования. Подробнейшим образом будут зафиксированы требования к степени озеленения – в законе о региональных нормативах градостроительного проектирования.

– А что будет с действующим перечнем ЗНОП, в котором даже после последней корректировки насчитывает свыше 1,4 тысяч адресов?

– Он, безусловно, останется. Но каком виде – пока не готов ответить. Может быть, включим его специальным приложением в генплан, может – в ПЗЗ. Опыт показал, что в существующем виде закон о перечне легко меняется. Кстати, если бы вопросы охраны зеленых зон были отражены в ПЗЗ, то такой легкой корректировки перечня не получилось бы.

Когда в 2007 году мы принимали закон о ЗНОП, был элемент некоего юридического романтизма и надежд: вот сейчас примем закон, и он полностью защитит все скверы и парки в городе. Практика показала, что этого не произошло – были как поштучные изъятия скверов из закона, так и пакетные сокращения. В том числе по причине того, что в спешке принятия закона десятки адресов вошли в него ошибочно.

– На первый план сейчас выходит закон о региональных нормативах градостроительного проектирования. В какой степени закон позволит улучшить ситуацию с обеспеченностью территорий парковками, с озеленением?

– Пока этот законопроект до нас не дошел. Но в КГА нас заверили, что он появится в парламенте до конца года. Сразу после внесения документа в парламент проведем по нему так называемое нулевое чтение, после чего создадим рабочую группу по подготовке поправок.

Проблема стоит очень остро, особенно при реализации проектов строительства на застроенных территориях. Например, в квартале «Ульянка», где компания «Воин» реализует пилотный проект реновации, инвестор изменил концепцию проекта: выбрал самые «сладкие» для застройки участки и планирует начать реновацию не с окраин, а с середины территории. В разрабатываемом проекте планировки инвестор нарисовал такую плотность квартала, которая увеличивается в четыре-пять раз по сравнению с существующей. По сути это «уплотниловка». А где граждане машины будут ставить, если, по расчетам инвестора, одно парковочное место полагается на пять квартир?

Все эти вопросы должны быть урегулированы законодательно. Новый закон позволит увеличить степень проработанности общественно значимых нормативов, они там будут прописаны более детально. Мы уже приняли решение о подготовке к законопроекту поправок, которые увеличат число парковочных мест, объектов социальной инфраструктуры, степени озеленения... После принятия закона инвестору придется вносить изменения в планировочную документацию.

– Проекты планировок территорий сегодня разрабатываются в основном по заказу и на средства инвесторов. А бюджет не слишком щедро выделяет деньги на упаковку городских кварталов. С будущего года вовсе будет отменено целевое предоставление земли под коммерческую застройку, и все участки пойдут через торги. Высказываются опасения, что эта инициатива затормозит и без того не быстрый процесс упаковки городских территорий…

– Наверное, решение об отказе от «целевки» логично в рамках борьбы с коррупцией. Но примерно две трети внеконкурсных участков связаны со строительством социально значимых объектов – бассейнов, паркингов и т. д. Если эти участки пойдут через торги, то это в значительной степени снизит интерес инвесторов к реализации таких проектов.

Что касается разработки проектов планировки, то здесь два аспекта. С одной стороны, действительно, бюджет выделяет недостаточно средств на эти цели. С другой – и сами проектировщики оказались не готовыми к фронту работы. Проектным организациям просто не «переварить» такой объем (представьте, нужно одновременно провести работу по тысяче кварталов). Так что отмена целевого предоставления, по-моему, не сильно повлияет на процесс подготовки градостроительной документации.

– Наступающий год вновь обещает быть насыщенным в части принятия градостроительных законов – поправки в генплан, ПЗЗ, региональные нормативы и т. д. Все эти проекты пойдут через комиссию ЗС по горхозяйству. Может быть, пора уже название менять? Какие-то изменения грядут в работе комиссии в 2010 году?

– Да, мы в этом году планировали слегка изменить название – стать комиссией по градостроительству, земельным вопросам и городскому хозяйству. На сегодня примерно 50–60% рассматриваемых нами вопросов связаны именно с градостроительной сферой. Пока решили, что менять название не станем – слишком дорогое удовольствие. Но приоритетом деятельности на будущий год будут именно градостроительные и земельные вопросы. В частности, планируем вести постоянный мониторинг реализации крупных городских проектов, например уже под контроль взяли проект развития Пулково.

Также в планах – более активное сотрудничество с федеральными законодателями. В этом году уже приобрели опыт, и такое взаимодействие оказалось очень успешным. Сотрудничаем с Экспертным советом ГосДумы, с Комитетом ГД по строительству, Комитетом ГД по собственности и рядом других. Эта работа позволит не только влиять и оценивать федеральные законодательные инициативы, но в первую очередь продвигать петербургские.

Сейчас выступили с инициативой внесения поправок в Градостроительный кодекс РФ в части порядка проведения общественных слушаний по генплану. Если поправки в генплан касаются конкретного района, то слушания можно проводить лишь на уровне района, а не всего Петербурга, как это требуется сегодня. Экспертный совет и профильные комитеты ГД наш законопроект поддержали. С учетом того что в Госдуме сегодня проходит лишь одна из ста региональных законодательных инициатив – это дорогого стоит.

24.12.2009 18:55 | Источник БН.ру

Автор: Александр Смирнов