Покупка квартиры в сталинке: как не ошибиться

Квартира в сталинском доме – всегда интересное приобретение. Но сталинки бывают разными: и ветхими, и отлично сохранившимися. Главный вопрос, который всегда задают приобретатели, как долго они прослужат.

Слова «сталинский дом» у петербуржцев обычно ассоциируется с массивным цоколем, высоким бельэтажом, лепным декором, а также большими по площади и кубатуре квартирами. Но в объявлениях о продаже недвижимости в качестве сталинок «светятся» и дома эпохи конструктивизма (в том числе типовые кировки), и так называемые немецкие коттеджи, и серийные жилые дома 1950-х годов. Типичные сталинки возводили не только при Сталине: даже при Брежневе их еще строили. И все это дома разные как по планировкам квартир, так и по конструкции.

На чем есть смысл концентрировать внимание при покупке квартиры в доме, обозначенном в объявлении как сталинский? Прежде всего – на годе его постройки.

Для пролетариев и избранных

Главный минус домов эпохи конструктивизма, которые возводили в Ленинграде с середины 1920-х по начало 1930-х годов, – низкое строительное качество и недолговечные материалы: как правило, это перекрытия с деревянными балками, строительный мусор, заметенный в подполье, стены из шлако- и керамзитоблоков (хотя есть и традиционные, кирпичные). Следствие спешки, которая бывала в годы ударных пятилеток индустриализации, – высокая степень износа зданий сегодня.

В домах для специалистов квартиры просторные, коммуналки не предусмотрены

В составе жилых комплексов для рабочего класса, предусматривались котельные, прачечные, общие столовые, библиотеки, клубы, а иногда балконы на две квартиры. Характерная черта конструктивизма – подчеркнуто утилитарные уличные фасады, но при этом – просторные и щедро озелененные дворы. У большинства жилых зданий нет ни подвалов, ни цоколей. Поэтому у обитателей квартир на первых этажах с окнами во всю стену может сложиться впечатление, что проспект или двор – продолжение жилого пространства. Так и было задумано в соответствии с владевшей умами архитекторов среде концепцией города-сада.

Душевые закутки и ванны в «кировских» кухнях появились позже, как правило, в результате перепланировок, в том числе нелегальных

В период конструктивизма в составе жилых кварталов всегда предусматривались бани, поэтому ванных комнат в квартирах обычно не проектировали. Разрешалось также устройство одного санузла на две квартиры, но такие планировочные решения до наших дней, по всей видимости, не дожили.

Что нужно знать, покупая квартиру в старом доме Квартира в старом фонде – это не просто жилище, а свой уголок Петербурга, причем часто в пешей >> В 1932 году вышло постановление СНК СССР и ЦК ВКП(б) «О постройке домов для специалистов». Возводимые в соответствии с данным документом жилые комплексы предназначались «для быстрого улучшения жилищного положения ученых, инженеров и техников, беспартийных и партийных». Дома для ответственных работников, представителей номенклатуры и людей интеллектуального труда по степени комфорта решительно отличались от пролетарских. Они могли иметь и встроенные гаражи, и многокомнатные апартаменты с комнатами для прислуги.

Сталинский ампир: до и после войны

С середины 1930-х годов начался новый виток истории: пышным цветом расцвел ампир, символизирующий имперские амбиции страны «победившего социализма», и как следствие – социальное расслоение. Жилые здания того периода могли быть и общежитиями с коридорной системой, и номенклатурными домами. Но по конструктиву и инженерной начинке они мало отличались от домов старого фонда: в них могли быть и печное отопление, и дровяные плиты на кухнях, и перекрытия с деревянными балками.

Довоенная и послевоенная застройка отличаются по архитектуре и планировке

В период с середины 1941 по май 1945 года жилищное строительство по понятным причинам не велось. После войны жилая застройка парадных магистралей стала проще, а площади квартир – меньше.

Послевоенное восстановление: новые стандарты

Послевоенное восстановление жилфонда началось со строительства так называемых немецких коттеджей. Название этого типа домов сталинского периода, встречающееся не только в риэлторско-клиентском обиходе, но и в нормативных документах, – условное и не отражает сути. Немецкого в них ничего нет, и обозвали их таковыми лишь потому, что на послевоенных стройках трудились финские и немецкие пленные. Тем не менее у проектов, которые могли быть как индивидуальными, так и типовыми, всегда были советские разработчики.

Дома периода послевоенного восстановления называют немецкими коттеджами

Тогда же в историческом центре на месте разрушенных зданий возводились новые корпуса, причем порой на старых фундаментах (узнать такие сталинки можно по низко расположенным окнам первых этажей). В то время в строительстве активно использовали вторичный материал: клейменый дореволюционный кирпич, оконные и дверные блоки от разобранных старинных домов, а в качестве силовых элементов перекрытий в дело шли и рельсы, и выловленные в реках и каналах бревна.

Типовые сталинки

В начале 1950-х годов в массовую градостроительную практику стали внедрять проекты повторного применения. Тогда же появилась широкая номенклатура серийных элементов – лестничных маршей, бетонных плит перекрытий, балконных решеток-ограждений, стандартных элементов лепного декора, дверных и оконных блоков. Самые распространенные серийные сталинки – пятиэтажки серий 1-505 и 1-405 (у последней есть семиэтажная версия 1-415 с выносными лифтами). Фасады большинства таких домов облицованы силикатным кирпичом.

Высота потолков в серийных сталинках, как правило, 3-3,2 м. Впоследствии, в самой массовой кирпичной 528-й серии, когда началась борьба с архитектурными «излишествами», их понизили до 2,7, а потом – до 2,5 м.

Планировки: семейные и коммунальные

Какие бывают планировки квартир в сталинских домах? Самый распространенный вариант жилья в кировках – двух- и трехкомнатные квартиры с просторными (16-22 кв. м) комнатами, но миниатюрными кухнями (от 3 кв. м) и тесными прихожими. Кладовки и помещения для хранения не предусматривались. Квартиры в домах 1920-х и 1930-х годов различаются: первые были совсем небольшими, с низкими (2,5 метра) потолками и узкими лестничными площадками, вторые – чуть просторнее. Но и в том и в другом случаях площади оптимизировались, чтобы обеспечить возможность заселения квартиры не состоящими в родстве съемщиками из расчета комната на семью.

Квартиры в довоенных номенклатурных домах копировали планировки дореволюционных семейных апартаментов в парадных корпусах доходных домов: в них предусматривались кабинеты, гостиные, спальни (на одного или на двух членов семьи), а порой – помещения для прислуги и просторные кладовые.

Планировки квартир в серийных сталинских домах похожи, на те, что в кировках: двух- или трехкомнатные, пригодные и для посемейного, и для коммунального заселения. В домах, которые строили по типовым проектам общесоюзных и региональных серий, обычно нет смежных комнат и прихожие тесные, но кухни вполне просторные.

Типовые дома не имеют декора, фасады облицовывались силикатным кирпичом

Найти в сталинском доме приличную однокомнатную квартиру непросто: их в то время считали экономически невыгодным типом жилья и в проекты закладывали не больше 5%. Сегодня, изучая объявления о продаже сталинок, можно заметить, что чаще всего «однушки» в них располагаются на первых этажах. То есть это дворницкие, предназначенные для домового персонала, либо квартиры, которые «нарисовались», что называется, по остаточному принципу – вследствие нестыковок в проектах: в торце здания, рядом с аркой, стенка в стенку с расположенным в жилом доме помещением гастронома, библиотеки, клуба… Благодаря такому происхождению однокомнатные квартиры на первых этажах сталинок порой имеют потолки до 4 м и при этом весьма просторны – от 35 до 45 кв. м.

На что смотреть при покупке?

Основная проблема почти всех довоенных домов, и в первую очередь кировок, – нелегальные перепланировки и модернизации.

Насколько долговечны сталинки? Еще в довоенное время в строительстве стали широко применять разные типы бетонных блоков с шлаковым или керамзитным наполнением, а после – силикатный кирпич. Соответственно, разные стены имеют и разные нормативные и реальные сроки службы. Самый ненадежный вариант – шлакоблоки, самый долговечный – керамический кирпич.

Чтобы выявить нелегальную планировку, достаточно сверить реальный план квартиры с чертежом в техническом паспорте

Второе, от чего зависит срок службы дома, – материал и состояние перекрытий. Сборные, из железобетонных плит, не «гуляют», а с потолков не обваливается штукатурка. Но такие перекрытия вошли в повседневную практику строительства только с 1950-х годов. До войны и в период послевоенного восстановления вовсю возводились жилые дома с деревянными балками. При покупке квартиры в кировке или «коттедже» необходимо оценивать состояние полов в мокрых зонах санузлов и кухонь – балки могут быть подгнившими.

О состоянии перекрытий и фундаментов в сталинских домах красноречивее всего рассказывают, как ни странно, не полы, а потолки. При просмотре квартиры на них всегда нужно обращать внимание. Если они в трещинах – дело обстоит неважно. Свежая побелка, конечно, может ввести в заблуждение, но чаще эту типичную для домов с деревянным наполнением перекрытий «болячку» прикрывают подвесными потолками.

С бетонными перекрытиями все проще. Но если владелец желает освежить квартиру, навсегда избавившись от затхлых запахов, он должен быть готовым к переборке пола. При ремонте придется демонтировать лаги, доски черного пола, а также выгрести залежи строительного мусора, впитавшего все жидкости, пролитые за годы эксплуатации.

Слабое место – коммуникации

Инженерные коммуникации в сталинских домах – тоже слабое место. Вне зависимости от количества комнат, на квартиру любого типа и размера (от «однушки» до просторной многокомнатной) обычно выделяется 3 кВт энергомощностей. В микрорайонах сталинской застройки, где к внутридомовым сетям подключают не только бытовых потребителей, но и коммерческих, энергодефицит – серьезная проблема. Ведь сети здесь изначально не рассчитывались на то, что собственники магазинов и офисов будут пользоваться промышленными холодильниками, бойлерами и электрочайниками, а состоятельные квартировладельцы захотят щедро укомплектовать жилище «прожорливой» бытовой техникой, кондиционерами и кабельными «теплыми полами». Мощностей на всех не хватит, а у сбытовых организаций может не быть возможности для увеличения лимитов.

Как оценить масштаб энергодефицита при просмотре? Если квартира жилая – обратите внимание на то, какими электроприборами пользуются хозяева и не «вылетают» ли предохранители при включении повышенных нагрузок. Если объект подготовлен к продаже (то есть в квартире пусто, а кроме тусклой лампочки под потолком включить нечего), придется наводить справки о состоянии коммуникаций в доме у потенциальных соседей (впрочем, в любом случае, если квартира приглянулась, с ними есть смысл познакомиться до сделки).

Плохой напор воды из-под крана и холодные батареи отопления «лечатся» заменой забитых ржавчиной труб и радиаторов. Но если внутриквартирную разводку можно заменить самостоятельно, то ремонтом общего имущества – стояков водоснабжения и отопления – должны заниматься представители ЖКХ.

Где получить дополнительную информацию?

Данные о материале стен, конструкции перекрытий и степени износа имеются в техническом паспорте объекта недвижимости. Для сделки с типовой квартирой, имеющей стандартную планировку, этот документ может и не пригодиться. Но если предмет покупки – жилище в кировке или «коттедже», а также при малейшем подозрении на нелегальный характер перепланировки, техпаспорт у продавца желательно запросить – для собственного спокойствия. Если для покупки квартиры планируется брать ипотеку, его в обязательном порядке потребуют для экспертизы.

В широко представленных в интернете материалах Региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов можно найти информацию о годе постройки любого расположенного в городской черте жилого здания. Правда, разбираясь в таблицах, в которых содержится больше 20 тысяч адресов, придется запастись терпением. Но оно того стоит: в адресных перечнях и графиках работ по капитальному ремонту жилых домов, выложенных в сеть чиновниками, вы можете узнать, какие работы (ремонт кровли, инженерных коммуникаций, замена лифтов) запланированы в заинтересовавшем вас доме на ближайшие годы.

25.09.2014 23:00 | Источник БН.ру

Автор: Филипп Урбан

Фото: Алексей Александронок