Покупать нельзя откладывать

Покупательский ажиотаж пошел на спад, и возврат спроса в обычное русло не за горами. Тем не менее ни снижения цен, ни даже их стагнации до конца года аналитики не обещают.

Оживление, охватившее в последние месяцы петербургский рынок недвижимости, наложило отпечаток на выставку-семинар «Жилищный проект», которая прошла в минувшие выходные. Петербуржцы, посетившие семинары и круглые столы, искали ответ на главный вопрос: как верно действовать в изменившейся экономической ситуации? Есть ли смысл инвестировать средства в недвижимость или она перестает быть надежным инструментом сбережения и приумножения накоплений? Покупать ли квартиру «для жизни» сейчас или подождать, пока ажиотаж спадет и застройщики снизят цены?

Остановки не предвидится
С конца прошлого года представители рынка недвижимости Санкт-Петербурга говорят о неуклонном росте объема продаж. По информации агентств и застройщиков, вследствие ослабления рубля и опасений, связанных с экономической ситуацией в стране, с января по март продажи выросли вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Пик ажиотажного спроса пришелся на февраль, отмечают эксперты.

Разогрев рынка не замедлил сказаться на ценовой ситуации. Сначала на повышенный спрос откликнулась первичка. По сведениям компании «Петербургская Недвижимость», за первый квартал 2014 года средние цены предложения на жилье, строящееся в Петербурге и на прилегающих к мегаполису территориях Ленобласти, выросли на 2%. При этом квартиры в домах, возводимых на окраинах города и в пригороде, дорожали в три раза быстрее. Цены в них за указанный период увеличились на 5,9%. По последним данным, стоимость квадратного метра в городских новостройках превысила 93 тыс. руб., а на землях области достигла 68 тыс. руб.

Вторичный рынок прореагировал на изменение ситуации с некоторым лагом. Всю зиму и начало весны цены стояли, но за последние две недели выросли на 1%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 100 тыс. руб. (против ставших уже привычными 95-98 тыс.). Об этом заявил на церемонии открытия выставки президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его прогнозам, к концу года «квадрат» может подорожать до 108 тыс. руб.

Представители первичного рынка о темпах подорожания говорят с большей осторожностью, предпочитая формулировку «квадратный метр продолжит дорожать в пределах инфляции».

Профессионалы рынка признают, что нежданный праздник для продавцов недвижимости подходит к концу. По словам руководителя отдела продаж жилой недвижимости компании АРИН Катерины Гусевой, в апреле наметился возврат к обычному уровню спроса.

Читайте на БН.ру: Где купить однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн Полноценную однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн руб. внутри городской черты можно найти лишь в четырех новостройках. Зато в пределах «ближнего пояса» Ленинградской области такого предложения на первичном рынке в несколько раз больше.

Срок экспонирования продаваемых объектов удлинился, объем предложения, соответственно, возрос и достиг максимума с начала года. По прогнозам АРИН, в мае объем предложения вырастет еще – вследствие дальнейшего снижения спроса, а также из-за длинных праздников. На первичке охлаждение прогнозируется чуть позже, в конце весны – начале лета.

Инструмент не поломался
В условиях нестабильности экономической ситуации недвижимость остается оптимальным инструментом инвестирования средств. Как полагает эксперт по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость» Натальи Дембовской, реальная доходность вложений в строящееся жилье сегодня составляет 20% годовых. «

Чтобы стабильно получать такой доход, надо купить квартиру даже не на стадии котлована, а на стадии забора, “вынуть” деньги через год-два, продав объект по договору цессии, и вложить их в следующий объект на таком же этапе», – пояснила она. По мнению эксперта, успех инвестирования зависит от верной оценки локации и ликвидности объекта. Если жилье покупается не для перепродажи на высокой стадии готовности, а для сдачи в аренду, то следует остановить выбор на квартирах небольшого метража, передающихся покупателям с ремонтом под ключ.

Впрочем, сдача жилья в аренду перестает быть наилучшим способом заработка. «Квартира площадью около 45 кв. м, если ее сдавать, будет в среднем приносить ежемесячный доход в размере 25 тыс. руб. Зато такая же квартира, переведенная в фонд нежилых помещений и приспособленная под коммерческое помещение, принесет 75-100 тыс. ежемесячно», – рассказала генеральный директор АН «Русский дом» Людмила Синьковская. Такие объекты практически гарантируют сохранность вложенных средств. При этом коммерческую недвижимость проще продать, подчеркнула Людмила Синьковская.

Жизнь на завтра не отложишь
Откладывать решение квартирного вопроса до светлых времен и годами ждать снижения цен не стоит, уверяют риэлторы. «Даже если предположить, что цены на недвижимость через год снизятся на 10%, мы по опыту знаем, что через пару лет они вырастут на 20%», – напоминает руководитель офиса «Невский» компании «Петербургская Недвижимость» Валерия Франковская.

Но способ купить жилье на первичке по цене ниже среднерыночной все же есть. Как пояснили специалисты, для этого надо находиться в состоянии боевой готовности: держать под рукой некую сумму денег и начать работать с конкретным менеджером агентства недвижимости. Он позвонит клиенту, как только на рынке появится соответствующее предложение. В первые дни (а иногда даже – часы) квартиры в новых ЖК продаются по минимальной цене, которую можно зафиксировать, если успеть внести задаток. Главное – быть уверенным, что сможешь привлечь средства на оплату покупки в отведенный срок (как правило, он составляет от двух по четырех недель).

Но если инвесторы озабочены приумножением «лишних» накоплений, то сограждане, решающие жилищную проблему, мучаются другим вопросом: где взять недостающие деньги? Нередко основу составляет сумма, которую удается выручить при продаже имеющегося жилья: по подсчетам компании «Адвекс», более 80% клиентов агентств на вырученные от реализации квартиры средства тут же покупают новый объект. Вариантов привлечения недостающей суммы не так уж много: собственные накопления, ипотека и помощь бюджета.

Последний источник финансирования доступен не всем. Он рассчитан на определенные категории граждан (бюджетников, молодежь, горожан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий). Кроме того, объемы помощи города ограничены возможностями бюджета. «На сегодня более четырех тысяч семей петербуржцев претендуют на участие в городской программе “Жилье для работников бюджетной сферы”», – сообщил заместитель начальника отдела продаж жилых помещений СПб ГБУ «Горжилобмен» Андрей Петров. С начала действия программы в 2006 году улучшить свои жилищные условия смогли пять тысяч семей.

Гораздо чаще квартиры приобретаются с использованием ипотечных займов: по данным «Петербургской Недвижимости», с привлечением банковских кредитов осуществляется 40% сделок на первичном рынке. Портрет типичных ипотечных заемщиков на сегодня таков: это молодые люди (как правило, семейные) в возрасте 25-35 лет, имеющие постоянную работу и стабильный доход, которые сумели накопить минимальный взнос и готовы взять кредит на покупку собственного жилья сроком в среднем на 20 лет. «У многих наших клиентов есть дети, практически каждый третий заемщик приходит к нам с материнским капиталом», – рассказала менеджер Центра ипотечного кредитования филиала банка «ВТБ24» в Санкт-Петербурге Татьяна Семенова.

Муки выбора
После того как достигнута ясность в вопросе финансирования покупки, человек сталкивается с мучительным выбором: что именно приобрести «для жизни»? Квартиру, таунхаус или коттедж? В городе, но «однушку» – или в пригороде, но «двушку»? Неспециалисту легко утонуть в море предложений на рынке недвижимости Петербурга.

Значительная часть мероприятий «Жилищного проекта» помогала посетителям сориентироваться в многообразии объектов. Предпочитающие жить в собственном доме получили исчерпывающую информацию о коттеджных поселках, которые строятся в основном к северу и к югу от мегаполиса. Для тех, кто хотел увидеть возможные места проживания своими глазами, были устроены автобусные туры на новостройки Адмиралтейского, Центрального, Московского, Красногвардейского и Красносельского районов Петербурга и Всеволожского района Ленобласти, а также на загородные объекты Пушкина и Гатчины.

В зале «Где жить?» прошли семинары, на которых потенциальным покупателям рассказали об инфраструктуре, предложениях и ценах в локациях с высокой концентрацией новостроек эконом-класса. Из обжитых «спальников» был представлен популярный у горожан Приморский район. По словам риэлторов, почти на всей его территории (кроме Каменки) сегодня обозначился небольшой дефицит предложения, так как большинство строек подходит к завершению, а новые объекты единичны. Новостройки сместились на окраины мегаполиса. Посетители «Жилпроекта» имели возможность услышать о плюсах и минусах проживания в новых микрорайонах на территории Шушар, Мурино и Кудрово.

Следующая выставка «Жилищный проект» пройдет в июне. Вся необходимая информация представлена на сайте ЖИЛПРОЕКТ.РФ.
Смотрите оригинал материала на.

21.04.2014 14:10 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок