Первичный рынок: период повышенного спроса

Ажиотажный спрос не надул на рынке ценовой пузырь – в среднем цены росли лишь чуть быстрее, чем в прошлом году. Но некоторые застройщики все-таки повысили прайс на самые популярные комплексы массового сегмента на 10-15%.

С конца прошлого года представители первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга говорят о неуклонном росте объема продаж. По их словам, ажиотажный спрос, вызванный ослаблением рубля и негативными экономическими прогнозами, в январе-феврале вырос вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Аналитики прогнозировали повышение цен на строящееся жилье. Однако по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», оживление покупательского спроса привело к ощутимым изменениям в ценовой ситуации только с лагом в три месяца – в минувшем марте.

Весенний скачок
Несмотря на то что, по определению риэлторов, «квартиры разбирали как горячие пирожки», цены вели себя инертно. Как сообщают аналитики БН, к концу зимы по сравнению с декабрем прошлого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга выросла всего на 2% (см. табл. 1). На фоне существенного падения рубля по отношению к бивалютной корзине и с учетом уровня инфляции это изменение абсолютно несущественно.

Предсказанное участниками рынка подорожание обозначилось только в марте.

За минувший месяц средняя цена предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в рублевом эквиваленте выросла на 1,5%, или на 1,4 тыс. руб. с квадратного метра. В первый месяц весны «квадрат» в петербургских новостройках предлагался по 93 тыс. руб.

Ценовая ситуация в ближайших пригородах мегаполиса, где возводится четверть нового жилья, развивается аналогичным образом. С декабря средняя стоимость квадратного метра в новостройках на областных землях повысилась на 3,6% (в городе за тот же период – на 3,5%). На конец марта средняя цена предложения на данной территории составила 67,9 тыс. руб. за кв. м.

Оценки остальных аналитиков рынка недвижимости несколько отличаются. По предварительным данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», с начала года в обжитых районах Петербурга средняя стоимость квадратного метра в сегменте «масс-маркет» выросла на 1,8%, в пригородной зоне Ленобласти – на 2,3%. «Как можно увидеть из средних показателей за квартал, рост цен в 2014 году в сегменте “масс-маркет” остался примерно на уровне прошлого года», – подчеркивает отсутствие влияния повышенного спроса на ценовую ситуацию руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

NAI Becar придерживается другой точки зрения. «По нашим оценкам, за I квартал 2014 года цены на рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса выросли на 7%, а на элитные объекты – лишь на 2%», – сообщила директор департамента новостроек Полина Яковлева.

Много покупали и быстро строили
Ценообразование происходило под влиянием нескольких факторов. В течение трех месяцев с рынка «сметались» наиболее ликвидные квартиры – студии и «однушки» в домах эконом- и комфорт-класса с более-менее удачной локацией. Соответственно, средняя цена предложения в листинге продающихся объектов должна была неуклонно повышаться.

Так бы и случилось, не совпади ажиотажный спрос с другой тенденцией последних месяцев, а именно – с повышенной активностью строителей. Количество экспонируемых объектов – строящихся, частично или полностью сданных – в последние месяцы перманентно увеличивается. По данным БН, если в феврале на продажу были выставлены квартиры в 269 домах, то в марте уже в 279 (для сравнения: в начале декабря – в 255).

С начала зимы в Петербурге и ближайших пригородах были открыты продажи более чем в трех десятках новых объектов и очередей уже строящихся жилых комплексов. По приблизительным подсчетам, листинг пополнили более 10 тысяч квартир. Как известно, на стадии котлована жилье реализуется по наиболее привлекательным ценам, которые удерживают рост среднерыночного показателя.

Наконец, третьим фактором, повлиявшим на стоимость квадратного метра на первичном рынке, стал пересмотр ценников отдельными строительными компаниями. «В некоторых ЖК от различных застройщиков рост средней цены составил порядка 10-15%. Чаще всего это происходило в востребованных покупателем точечных объектах комфорт-класса в обжитых районах Петербурга, а также в наиболее популярных проектах крупных девелоперов. Кроме того, отмечен рост в тех проектах, где долго цена держалась на уровне ниже среднерыночного», – отмечает Ольга Трошева.

Лидеры роста
Пользуясь базой данных БН, мы решили выяснить, какие именно жилые комплексы подорожали наиболее заметно. Сначала поясним, как именно Центр исследований и аналитики БН собирает сведения о рынке. Сотрудники раз в месяц обзванивают отделы продаж ЖК с вопросом об имеющихся в наличии самых дешевых квартирах разной «комнатности». После чего высчитывается минимальная стоимость «квадрата» для студий, «однушек» и так далее и сравнивается с показателями предыдущего периода.

Понятно, что данный метод изучения рынка небезупречен. Он не дает возможности сделать поправку на проводимые застройщиками акции. Или учесть, что за месяц из листинга могли уйти дешевые квартиры на первых этажах, а остаться – такой же площади, но изначально более дорогостоящие. В обоих случаях в таблице будет зафиксирован резкий скачок цен в ту или другую сторону, который вовсе не свидетельствует о пересмотре прайса строительными компаниями. Тем не менее базы БН дают реальное представление о том, что именно и по какой цене может приобрести покупатель в определенный период и как эта возможность меняется во времени.

Для анализа были выбраны данные о стоимости самых востребованных объектов – квартир-студий в домах сегмента «масс-маркет» (см. табл. 2). Сопоставив их стоимость на начало года с последними сведениями, мы выделили жилые комплексы, обогнавшие рынок по ценовой динамике. Как выяснилось, наиболее заметно подорожали объекты Setl City: студии в ЖК More – на 9%, в ЖК «Вена» в Кудрово – на 13%, в «GreenЛандии» в Мурино – на 22%. Как сообщили в пресс-службе Setl City, ценовой скачок связан с окончанием акции в честь юбилея компании, в рамках которой на многие квартиры предоставлялась скидка до 20%. Но согласились, что с начала года квартиры в их объектах заметно подорожали, в диапазоне от 8 до 12%.

Кудрово и Мурино – две территории, новостройки которых повысились в цене особенно значительно. Так, в Мурино, помимо «GreenЛандии», на 15% подорожали студии в ЖК «Мой город» от ГК «Полис». (К слову, этот девелопер также повысил на 12% цену на свой объект в Шушарах – ЖК «Юнион».) В расположенном по другую сторону от железной дороги ЖК «Новое Мурино» застройщика «ЦДС» удорожание составило 8%. В квартале «Лондон» в Кудрово Setl City повысил цены на 8-13%.

Стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах в этих активно застраиваемых деревнях уже составляет 90-110 тыс. руб. С учетом того, что строительство ведется «в чистом поле», ценник представляется несколько завышенным. Видимо, важную роль играют известность застройщиков и популярность самих комплексов в силу их довольно низкой цены на старте продаж.

Застройщики, которые упорно держали прайс несколько ниже среднего по рынку, также меняют свою политику. Как сообщили в пресс-службе «Главстроя-СПб», с начала года цены на квартиры в «Северной долине» повышались дважды, в совокупности на 10%. Сейчас стоимость «квадрата» в студии начинается от 85 тыс. руб. Еще одна компания, известная ценовым минимализмом, – «СУ-155» – также, судя по данным БН, пересмотрела свой взгляд на мир. Если в начале февраля в «Каменке» можно было купить однокомнатную квартиру по цене 49 тыс. руб. за кв. м, то два месяца спустя ценник начинается от 58 тыс. руб.

Аналитики отмечают еще одну особенность рынка в период повышенного спроса. «В ряде случаев в крупных проектах выросла стоимость квартир в корпусах на стартовом этапе строительства, то есть поднялась планка минимальной цены предложения. До этого долгое время цены на квартиры в домах на старте оставались неизменными, а росла стоимость жилья в корпусах, более близких к сдаче в эксплуатацию», – говорит Ольга Трошева. Так, в ЖК «GreenЛандия» от Setl City стартовая цена выросла с 1,95 млн до 2,05 млн руб.

Надо отметить, что объекты, выведенные на рынок в конце прошлого – начале этого года и находящиеся на ранней стадии строительства, быстро прибавляют в цене. Хотя до их сдачи еще как минимум полтора года, стартовые цены успели за три-пять месяцев подрасти на 10-13%. К примеру, в ноябре 2013-го студию в ЖК «Олимпийский» от «Лидер Групп» можно было купить за 1,7 млн руб. К апрелю она подорожала на 100 тыс. руб. Когда компания «Ойкумена» начала реализацию квартир в ЖК «Граффити» в самом конце прошлого года, студия стоила 1,8 млн руб. Теперь такая же квартира обойдется в 2,07 млн руб.

Как прогнозируют аналитики, благоприятная для продавцов ситуация сохранится до лета. После этого ценовая динамика вернется в свое обычное русло и объекты будут дорожать в пределах 0,5-1,0% в месяц.

Таблица 1
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2
Изменение средней цены предложения в квартирах-студиях

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

11.04.2014 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок