Первичный рынок: «приманки» для покупателя

Конкуренция на первичном рынке Петербурга растет. Даже в сегменте массового жилья застройщикам приходится думать над дополнительными опциями, чтобы выделить свой проект из общего числа.

В минувшем году на первичный рынок Петербурга было выведено рекордное количество нового жилья – около 4,7 млн кв. м. Это почти на миллион «квадратов» превысило объем продаж. То есть у покупателей появился широкий выбор во всех сегментах строящейся недвижимости. Даже в «жестком экономе» конкуренция выросла настолько, что низкая цена перестала быть единственным фактором, обеспечивающим застройщику ажиотажный спрос.

Первая, так сказать рефлекторная, реакция продавцов – предложить акции и скидки на свой товар. Но «бодание» ценами не может длиться бесконечно, такой подход подрывает экономику проекта. Застройщикам приходится задумываться о том, чем выделить свой проект на фоне конкурентов. В борьбе за покупателя все большую роль начинают играть дополнительные «бонусы», повышающие привлекательность как самой новостройки, так и жилой среды квартала в целом.

Чаще и вариативнее
Квартирой с полной чистовой отделкой сейчас уже никого не удивишь – этот способ привлечения покупателей используется петербургскими строителями уже более десятилетия. Но если первоначально такая опция воспринималась как особое достоинство жилищного комплекса, то вскоре она, похоже, станет обязательным атрибутом новостроек в большинстве ценовых сегментов. «Доля предложения квартир с отделкой в общем объеме растет: только за последние два года она повысилась с 30 до 35% (без учета проектов, где отделку можно приобрести как дополнительную опцию). При этом примерно ту же долю занимают квартиры с подготовкой под отделку. Таким образом, при заселении подавляющее большинство покупателей получат квартиру, полностью готовую или к ремонту, или непосредственно к проживанию», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В перспективе, считают эксперты, квартиры «под ключ» займут львиную долю предложения на рынке. По прогнозам маркетологов компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», к 2017 году они будут составлять до 60-70% от общего объема первичного предложения.

Чаще всего полная отделка как «встроенная» опция встречается в объектах комфорт-класса. Но с прошлого года она проникает в более высокую ценовую категорию. «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», оценив высокую востребованность квартир с готовой отделкой в сегменте жилья масс-маркет, первой на рынке транслировала этот успешный опыт на объект бизнес-класса – жилой комплекс «Европа Сити», который строится на Петроградской стороне. Это новый для Петербурга формат жилой недвижимости: в жилом комплексе, расположенном в границах исторического центра, представлены квартиры с полной чистовой отделкой европейского уровня под ключ, – рассказывает начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева.

Внутри пула застройщиков, сдающих жилье с чистовой отделкой, также чувствуется конкуренция. Компания Setl City в начале 2013 года перешла на современные материалы от европейских производителей. С января этого года по тому же пути пошел «ЮИТ Санкт-Петербург»: в релизе компании сообщается о применении стройматериалов более высокого качества. «Кроме того, наши покупателей смогут за дополнительную плату воспользоваться новыми опциями (их полтора десятка). Они смогут, в частности, поменять ламинат на паркет, классическое напольное покрытие в кухне и прихожей – на керамическую плитку, использовать при отделке ванной комнаты не типовую, а эксклюзивную дизайнерскую плитку», – рассказывает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Вариативность дизайна квартир в сегменте «эконом» пока отсутствует, но и тут можно отметить некую тенденцию, порожденную борьбой за внимание клиента. В отличие от ситуации трех-пятилетней давности, сегодня полная отделка практически не повышает цену квадратного метра по сравнению с аналогичными объектами, присутствующими на рынке. Особенно это заметно на территориях, активно осваиваемых сразу несколькими застройщиками.

Добавить капельку Европы
Интересно наблюдать за тем, как постепенно строительные компании вносят в свои проекты приятные «мелочи», вполне ординарные в европейском жилищном строительстве, однако у нас воспринимающиеся как новое слово в создании комфортной жизненной среды.

Детскими площадками, спортплощадками и колясочными уже никого не удивишь. К более свежим веяниям можно отнести велодорожки и парковки для велосипедов, предусмотренные, в частности, в проектах в ЖК «Вена» и «Лондон» от Setl City, в ЖК «Юнтолово» от «Главстроя-СПб», в ЖК «Вернисаж» от ГК «Полис» и т. д. В качестве дополнительного удобства все чаще предлагаются закрытые от автомобилей дворы. Даже в массовом сегменте встречаются единичные примеры строящихся домов с выходом в подземный паркинг, например в ЖК «Сандэй» от «СПб Реновация».

В комплексе «Сандэй» использована еще одна «фишка» от западных застройщиков, до сих пор почему-то не применявшаяся петербургскими строителями. Это квартиры первых этажей с просторными частными террасами, что весьма распространено, скажем – в Финляндии. Этот нехитрый прием заметно повышает привлекательность первого этажа, традиционно нелюбимого российскими покупателями.

Еще один пример переноса европейских стандартов в российское строительство демонстрирует компания LEGENDA Intelligent Development. Она, как говорится на ее сайте, продвигает «принципиально новый подход к проектированию жилья с применением так называемых smart-стандартов». По сути, LEGENDA внедрила планировки квартир, весьма распространенные на Западе – с просторными кухнями-столовыми и миниатюрными спальнями. (Ход прост до гениальности – всего-то поменяв местами кухню и комнату в традиционной российской однокомнатной квартире небольшого метража, застройщик предложил покупателям иную концепцию использования жизненного пространства.) Этому примеру последовали и другие компании – такие планировки уже нередко встречаются в петербургских новостройках.

Маркетологи строительных компаний периодически вспоминают о том, что в городах Европы и Северной Америки новое жилье вводится в эксплуатацию с кухнями, полностью оборудованными мебелью и бытовой техникой. Но в Петербурге такая опция пока воспринимается как некий особый подарок от застройщика, предлагаемый в рамках акций. Либо – как вариант – для повышения привлекательности квартир с не слишком удачной планировкой (речь, в частности, идет о ЖК «Иван-да-Марья» от компании «КВС», в котором спроектированы квартиры-студии с неоправданно просторными коридорами, зато предусмотрены полностью оборудованные кухни).

Для особо продвинутых
Покупатель квартир даже в массовом сегменте становится все более въедливым, рассказывают представители строительных компаний. «Повышенные требования касаются не только планировочных решений, качества отделки, но и внутреннего наполнения квартиры, установленного оборудования. Некоторые будущие собственники жилья не просто слышали, а знают о 261-м Федеральном законе «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», – делится впечатлениями руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. По его словам, клиенты интересуются такими подробностями, как наличие термостатических вентилей на радиаторах, автоматизированных тепловые пунктов, регулирующих отпуск тепла, технологическими подробностями конструкций фасада. То есть всеми решениями, позволяющими экономить на коммунальных платежах в ходе дальнейшей эксплуатации недвижимости.

Стратегия продвижения некоторых проектов полностью строится на растущем внимании россиян к вопросам экологичности и ресурсосбережения. В частности, группа Mirland Development Corporation делает акцент на применении современных технологий при строительстве ЖК «Триумф Парк». По подсчетам специалистов компании, «зеленые инициативы» в доме смогут обеспечить экономию энергопотребления до 25%, водопотребления – до 40% , теплопотребления – до 22%. «Надо отметить, что с развитием проекта все большее количество покупателей интересуется инженерными аспектами – технологией очистки воды, стоимостью и количеством часов работы энергоэффективных ламп, возможностью контроля потребляемого тепла», – отмечает руководитель направления по экологии компании Mirland Development Corporation Анна Шульдешова.

Логично предположить, что, если объемы нового строительства резко не снизятся (а таких предпосылок нет), усилия застройщиков, направленные на повышение привлекательности своего продукта, станут более целенаправленными и изощренными. Однако резкого улучшения качества объектов жилищного строительства в течение года ждать не следует. Прежде всего потому, что качественные сдвиги в мышлении российского бизнеса происходят небыстро. Кроме того, часть внутреннего ресурса строительной отрасли «оттянут» на себя новые затраты на строительство социальных объектов. Значит, появления проекта жилого комплекса действительно европейского уровня придется подождать еще несколько лет. А жаль.

22.01.2014 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Коллаж: Владислав Кунгуров