Новейшая квартирография

В ближайшее время с рынка первичного жилья исчезнут привычные «однушки», «двушки», «трешки», считает Василий Селиванов, генеральный директор LEGENDA Intelligent Development. О том, когда и почему это произойдет, он рассказал БН.

– Вы говорите, что привычным планировкам приходит конец. Почему?
– Начиная с 1990-х годов рынок развивался поэтапно. Как правило, изменения происходили на уровне деталей, обеспечивающих более комфортное проживание в зависимости от сегмента, в котором выставлялся объект, но с точки зрения планировок мы не увидели никаких серьезных изменений. При жестком дефиците вообще никто не оценивал рынок. Как получалось, так и строили: треть однокомнатных квартир, треть двухкомнатных и треть трехкомнатных. Потом, когда возникли сложности с реализацией крупногабаритных квартир в эконом-классе, просто сократили их долю в общей структуре. Еще несколько лет спустя появилось великое изобретение «ЛЭКа», которое было необходимо рынку: придумали «реал» и разорвали, наконец, пропасть между комнатой и однокомнатной квартирой.

Со времен появления студий рынок стал «шинковать» весь потребительский спрос в четыре ножа: студии, «однушки», «двушки», «трешки». И все мы знаем, какие бывают эти квартиры: студия – «стакан», «двушки-трешки» «расческой» и «распашонкой». А вот «однушка» всегда остается «однушкой», то есть какая-нибудь кухня и какая-нибудь комната. Эволюция этих планировок происходила в сторону уменьшения метража в жестком «экономе» и некой оптимизации метража в «комфорте».

Кроме того, мало кто оценивает сложившуюся нарезку с точки зрения функционального назначения площади. Приведу простой пример: семья с одним ребенком. Выбирая предложения согласно своим возможностям, они смотрят сначала однокомнатную квартиру, в которой и ребенок, и двое взрослых должны как-то сосуществовать. Что это значит: жизнь на кухне, детский режим сна для взрослых и так далее. Если возможности позволяют, то семья стремится вписаться в «двушку» и самая простая «двушка» – от 50 кв. м – решает только вопрос отдельной комнаты для ребенка. Вторая комната так и остается чем-то средним между спальной и гостиной – «гостипальной», как мы ее называем. То есть в идеале семье из трех человек нужна «трешка», а все остальное – компромисс. Мы же достигаем этого идеала в виде нормальной жизни для всех членов семьи в 50-метровой smart-квартире.

– За счет чего это происходит?
– Последние два года мы работали в формате НИИ. Мы собрали планировочные решения всех крупных городов мира с высокой плотностью населения и посмотрели, какие решения выбираются заграницей. Южная Америка, Ближний Восток, Индия, Япония, Китай, США – из всего этого многообразия мы выбрали те планировочные узлы, элементы и решения, которые уместны и реализуемы на российском рынке, но не имеют ярко выраженной национальной специфики.

Затем специалисты нашей маркетинговой лаборатории стали оценивать получившийся продукт с точки зрения покупателей, разных типов семей. Мы попробовали классифицировать домохозяйства, организовывая их в группы, выделяя при этом индивидуальные характеристики в требованиях к функциональности квартиры. В итоге получилось 12-16 укрупненных типов семей. По второй оси мы взяли бюджетные ограничения, то есть сколько денег конкретная семья может потратить на покупку жилья. И затем поставили задачу проектировщикам: используя портфель решений, создать планировки для каждого типа домохозяйств. В итоге получилось то, к чему мы стремились – матрица планировок, привязанных ко всем существующим типам семей. По ней мы и начали собирать наши дома.

– Как выглядит то, что вы получили?
– Во-первых, мы выявили больше типов квартир, нежели есть в классическом наборе. Во-вторых, это жилье более функционально, чем традиционное рыночное предложение, так как изначально проектировалось в соответствии с потребностями человека. Таким образом, мы получили тот самый smart-продукт, который позволил извлечь гораздо большую пользу и функциональность в тех же самых «метрах».

Главное, что мы выделили в разных метражах, – это жилое пространство, так называемое living-area, в котором люди проводят большую часть своей домашней жизни. Уже к нему мы добавляли спальни – в соответствии с тем, сколько человек должно жить в этой квартире. Поэтому у нас есть квартиры-студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями, – и в каждой из них есть объединенное и открытое жилое пространство. Это же очевидная вещь – максимизировать площадь, в которой живешь, сократить до разумных пределов площадь, в которой ночуешь, и уж тем более исключить потери на коридорах.

Даже не стоит сравнивать традиционную «двушку» со smart-квартирой с двумя спальнями при одинаковом метраже – возможности этих квартир несопоставимы. Потому что в smart’e у каждого члена семьи «есть место быть собой», и – одновременно – «есть место быть семьей».

– И все проекты будут такие?
– Да. Классический маркетинг подсказывает, что к нашей большой типологии квартир следует (для ассортимента) добавить традиционных планировок. Но мы для себя решили: если мы предлагаем рынку такую идеологию, если верим в то, что делаем, если два года интенсивно работали над продуктом – нельзя размывать наше позиционирование и разбазаривать идеологическую цельность инновационного предложения.

Мы хотим форсировать тренд на smart’ы! И первое, что нас отличает от большинства застройщиков, – это ставка на бренд в очень долгосрочной перспективе. Либо она есть, либо ее нет. Эта премия за бренд на каждом витке инвестиционного цикла будет увеличивать разрыв между нами и остальными. Первый в городе дом smart-класса будет в Приморском районе.

– Вы не боитесь второй волны кризиса, о которой все говорят?
– Есть определенные расчетные запасы устойчивости. У нас на сегодня нет никаких кредитных обязательств, которые требуют постоянного финансового обслуживания. Мы в рамках существующей ресурсной базы не будем разбрасываться и формировать большой земельный банк. Не стремимся работать в жестком эконом-классе и поэтому никогда не станем покупать случайные участки «в полях». Мы изначально выстраиваем компанию под долгосрочное развитие устойчивого, качественного бренда.

– Какой сегмент рынка вы для себя выбрали?
– Нам интересны три сегмента: в первую очередь – верхний «комфорт» (и именно в этом сегменте недвижимости мы рассчитываем на определенную рыночную революцию), затем «бизнес» и «премиум». Но на самом деле меня совсем не устраивает определение нашего главного направления словом «комфорт». Сейчас так называют все, что появляется в зоне сложившейся застройки. В частности, наши «пятна» на Оптиков относятся к комфорт-классу, потому что застройка в этом районе закончилась и цены на землю достаточно высокие. Но что именно реализуется в границах «комфорта», какие качественные характеристики жилья мы имеем в виду, говоря «комфорт», – понятие в итоге очень размытое. При этом данный сегмент – самый интересный, так как позволяет брать премию за качество, идею и бренд и получать некую отдачу от этих инвестиций.

Мы довольно уверенно выходим на рынок, так как кризис, к счастью для нас, не «почистил» его от неэффективных застройщиков. Не произошло четкого разделения на тех, кто откровенно не справился, и тех, кто вышел молодцом. Осталось по-прежнему много участников, которые строят только потому, что имеют доступ к ресурсам, а не развиваясь качественно, не оглядываясь на потребителя. По принципу «не от человека, а от кирпича».

– Многие говорят, что чистка рынка все же произошла…
– Я считаю, что этого не было. Банки, естественно, шли на реструктуризацию долгов, и через это прошли все, но с разной степенью достоинства. А ведь рынок мог бы гораздо активнее прогрессировать, если бы были созданы прецеденты очевидного «выталкивания». Все девелоперы делятся на тех, кто вырос из рынка, и тех, кто вырос в каске. Те, кто в касках, идут от затрат и эффективности производства работ, и с рынком у них по-разному бывало: у кого-то совсем плохо, у кого-то – средне. Но примеров строителей в касках, которые стали эффективными рыночниками, до сих пор нет.

Девелоперский бизнес меряется простыми инвестиционными циклами: построили один дом – заработали деньги, купили новую землю – подготовили проект, и – снова в бой! Наращивание мощностей должно быть пропорционально финансовым возможностям. В момент докризисного роста все кинулись в разы расширять адресную программу. Банковская система и дефицитный рынок попустительствовали этому развитию: одни зарабатывали чуть меньше, другие – больше, но в целом все были в плюсе. Кульминация произошла тогда, когда все игроки ощутимо увеличили земельные банки, рынок мгновенно «схлопнулся» и затраты на обслуживание займов взлетели. Вот это и была системная ошибка.

Мы подобных ошибок совершать не собираемся.

16.11.2012 16:45 | Источник БН.ру

Автор: Андрей Кузьмин