Первичный рынок: завышенные ожидания

Петербургские застройщики готовы наращивать объемы строительства и прогнозируют, что за год стоимость квадратного метра вырастет минимум на 10%. Но ожидания оправдаются при одном условии – если очередной экономический кризис не «уронит» спрос.

Прошлый год стал рекордным для рынка строящейся недвижимости Петербурга. Годовой объем нового предложения составил 4,7 млн кв. м жилья, а продаж – 3,7 млн кв. м. Застройщики и консалтинговые компании утверждают, что в 2014 году «тренд на повышение» сохранится. Однако аналитики, исходя из макроэкономических прогнозов, предрекают ужесточение конкуренции и снижение спроса у населения.

Рост до упора
Прогнозы участников рынка недвижимости сводятся к следующей формуле: предложение нового жилья будет расти до тех пор, пока повышается спрос. В течение последних трех-четырех лет, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объемы продаж первички в среднем ежегодно увеличивались на 500 тыс. кв. м. «Активный вывод новых проектов – закономерная реакция девелоперов на стабильно растущий спрос», – замечает его руководитель Ольга Трошева. И добавляет, что у застройщиков есть возможность гибко реагировать на изменение рыночной ситуации, выводя масштабные жилые комплексы в продажу очередями или даже отдельными домами. Эта маневренность, по мнению Трошевой, позволит сохранить рынок в равновесном состоянии.

«На мой взгляд, пока спрос на рынке первичного жилья будет таким высоким, объемы ввода жилья ему будут соответствовать», – подтверждает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Но, в отличие от коллеги, она видит потенциальный риск дисбаланса спроса и предложения. «В 2014 году на рынок должны выйти сразу несколько крупных проектов комплексного освоения территории, после чего может произойти перенасыщение рынка первичной недвижимости», – напоминает Полина Яковлева.

Первичный рынок будет прирастать как очередями в уже реализуемых проектах, так и в новых. Ожидается начало продаж квартир в очередных домах в жилых комплексах «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ», «Новая Охта» и «Калина Парк» от «ЛСР Недвижимость-СЗ», Riverside, «GREENЛандия» и «Лондон» от Setl City и т. д. В наступившем году открылись продажи  ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ Санкт-Петербург». Запланирован «выход на сцену» ЖК «Шуваловский» от «ЛСР Недвижимость-СЗ». Оба новых комплекса примерно по 400 тыс. кв. м жилья. Можно вспомнить также «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ», в котором будет размешаться 160 тыс. кв. м жилья. Компания «Строительный трест» намерена приступить к освоению участка в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти, где будет построено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Компания «ЛенРусСтрой» собирается в Новогорелово, на границе Петербурга и Ленобласти, возвести новый город-спутник на полмиллиона «квадртатов». ГК «Город» заявила о намерении построить 1,8 млн кв. м в Каменке.

При условии вывода всех запланированных объектов в продажу, полагает начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева, объем жилья, строящегося Петербурге и на расстоянии примерно 10 км от его границ, к концу 2014 года может приблизиться к 9 млн кв. м (на конец 2013 года было около 7 млн кв. м). Максимальный объем ввода нового предложения в таком случае превысит показатель текущего года и достигнет 5 млн кв. м.

Динамичное «ЗаКАДье»
Одной из основных тенденций будущего года эксперты называют продолжающийся рост доли новостроек на окраинах города и на прилегающих землях Ленинградской области. Сейчас, по оценкам участников опроса, на пригородную зону приходится 30-38% предложения, причем этот показатель год от года растет. «За последний год наибольшее количество проектов появилось за границей города вблизи КАД. Этому поспособствовал целый ряд факторов. Во-первых, дефицит свободных земельных ресурсов, пригодных для строительства жилой недвижимости в городе, заставил девелоперов обратить внимание на свободные территории в области. Во-вторых, более выгодные условия для строительства в области, отсутствие административных барьеров», – поясняет Полина Яковлева.

В 2014 году основное предложение жилья на первичном рынке также будет сконцентрировано в обжитых районах Петербурга. «Доля Ленобласти будет расти, но более сдержанно по сравнению с 2013-м, так как в границах Петербурга предполагается реализация крупных проектов. В течение ближайших трех лет соотношение объема предложения в Петербурге и области станет 50/50», – считает руководитель Аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Ценовая интрига
С января усложняются правила игры для строительного бизнеса. «Возрастут затраты строительных компаний: им придется страховать свою ответственность перед дольщиками, а также делить с городом тяготы по обеспечению осваиваемых территорий социальной инфраструктурой», – напоминает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Представители отрасли всю осень твердили, что рынок ждет скачкообразное повышение цен на недвижимость, как минимум на 10-15%. Консалтинговые компании, даже из числа аффилированных с застройщиками, напротив, крайне осторожны в своих прогнозах. Вероятно, потому что руководствуются не желанием «попугать» городские власти, а оценкой реальных возможностей рынка «переварить» резкое повышение цены. Эксперты говорят о плавном увеличении стоимости квадратного метра строящейся недвижимости в течение всего года. «Ценовой ситуации в 2014 году можно дать определение «вялый рост», то есть картина будет аналогичной 2013-м», – утверждает Петр Буслов. «Предполагаем, что в 2014 году рост средних цен предложения на первичном рынке будет не ниже уровня инфляции: в обжитых районах города – в пределах 8-10%, в пригородной черте области – 5-7%», – говорит Ольга Трошева.

Динамика цен будет зависеть не только от региона «прописки» новостройки. «Усилится дифференциация стоимости в зависимости от расположения жилого комплекса, класса жилья в рамках сегмента “масс-маркет”, и стадии готовности объекта. Быстрее будут расти в цене интересные объекты в обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью», – поясняет Галина Чесаева.

На рынке строящейся недвижимости наметилась некая интрига. С одной стороны, застройщики хотели бы переложить свои дополнительные затраты на конечного покупателя (неоднократно озвучивая свои намерения). С другой – в условиях растущих объемов предложения и конкуренции им будет непросто обосновать резкое удорожание жилья. «Какую ценовую политику будут вести девелоперы, сказать сложно. Но, скорее всего, поднять стоимость квадратного метра на 15-20% (а именно столько потребуют дополнительные затраты на инфраструктуру и страхование) они смогут только согласившись на сокращение продаж в два раза», – заключает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.

Ложка скепсиса
Все описанные выше теоретические построения базируются на главном посыле: спрос на первичку в Петербурге по-прежнему будет расти на 500 тыс. кв. м в год. Однако это сомнительно.

Активность покупательского спроса на рынке недвижимости зависит от двух факторов – роста доходов населения и доступности ипотечных займов. Хотя за счет привлеченных банковских средств приобретается около 40% строящейся в Петербурге и пригородах недвижимости, ипотеку пока нельзя назвать общедоступным инструментом. «Средняя ставка по ипотечному кредиту в 2013 году выросла и составила 12,75% годовых без учета дополнительных акций банков. Многие профессионалы рынка склоняются к мнению, что ипотечные ставки в 2014 году увеличатся. При этом темпы роста объемов выдачи ипотеки в 2013-м, по сравнению с 2012-м, замедлились, эта тенденция продолжится и в наступившем году», – комментирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

Для оптимистических ожиданий в отношении роста доходов населения и вовсе нет причин. По данным «Петростата», за девять месяцев 2013 года среднедушевой доход петербуржцев увеличился всего на 6,8%, что лишь слегка превышает уровень инфляции. В 2014 году доходы могут отстать от инфляции. Согласно прогнозу Минэкономразвития, зарплаты бюджетников в реальном выражении вырастут всего на 3% против 11% в текущем – а именно эта категория населения в последние два года обеспечивает банкам основной прирост ипотечных портфелей. Как прогнозируют специалисты института «Центр развития» ВШЭ, рост потребления населения замедлится, так что надежды строительного комплекса на дальнейшее увеличение спроса могут оказаться тщетными.

16.01.2014 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок