Есть ли в регионах элитное жилье?

Российский рынок новостроек долгие годы развивался без каких бы то ни было стандартов качества. Когда таковые разработали, выяснилось, что львиная доля домов, позиционирующихся как бизнес-класс и элитные, этому не соответствуют.

Отечественный покупатель жилья в новостройках высокими стандартами не избалован и обычно приобретает ту квартиру, на которую хватило денег. В результате качество жилья имеет тенденцию к снижению. Пока свежепостроенные кварталы сверкают новизной и не заселены, это не слишком заметно. Между тем то обстоятельство, что средние площади предлагаемых квартир к продаже квартир уменьшились по сравнению с 2012 годом, отметили наблюдатели из Московской области, Петербурга, Омска, Перми и других регионов. И увеличение плотности застройки сказывается на комфортности проживания не лучшим образом – нехваткой парковочных мест, ростом нагрузки на окрестную инфраструктуру.

При этом на фоне появления крошечных квартир, которые даже в страшном сне не могли привидеться в хрущевские времена, мало-мальски приличные дома с дружелюбным архитектурным «интерфейсом» застройщики позиционируют как жилье бизнес-класса. А если в объекте есть встроенный паркинг – так его и вовсе порой объявляют «элитным».

Покупателю, впрочем, все равно, как будет называться его жилье – элитным, комфортным, или экономичным, лишь бы квартира не была тесной, лифты исправно работали, из щелей не дуло и было бы где поставить машину. Но отсутствие каких бы то ни было ориентиров на предмет того, какое жилье считать экономичным, а какое – «статусным», делает невозможным эффективное градостроительное регулирование и порождает коррупцию. То есть позволяет выделять под видом социального жилья элитные квартиры нужным «очередникам», курортные зоны застраивать «курятниками», по которым плачет бульдозер, а исторические центральные районы – современными аналогами панельных хрущевок.

Рынок без ориентиров
Ситуация меняется: еще вчера миниатюрные и самые дешевые квартиры сметали, словно горячие пирожки, но завтра привлекательные для строительства территории могут оказаться занятыми морально и физически устаревшими многоэтажными бараками. Ключевая проблема заключается в том, что рынок, в особенности на фоне стагнации спроса, – регулятор качества неважный и сам себе высоких планок стандартов ставить не будет. Поэтому нормативы на сей счет придется устанавливать на законодательном уровне.

Единственным ориентиром, не позволяющим застройщикам скатываться в массовое производство жилья низкого качества, до недавнего момента были СНиПы 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Этот документ ограничивает минимальную высоту жилых помещений значением в 2,5 или 2,7 м (в зависимости от климатического района застройки), а минимальную площадь однокомнатной квартиры – 28 кв. м. Причем последняя цифра застройщиками легко обходится. Ведь в СНиПах приведены лишь рекомендательные значения площадей, причем с оговорками, что «число комнат и площадь квартир для конкретных регионов и городов уточняется местной администрацией», а «в жилых домах других форм владения состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком».

Но, по всей видимости, лед тронулся. Под занавес прошлого года на сайте Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) появилась единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам), разработанная группой аналитиков под руководством профессора РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика Российской гильдии риэлторов (РГР), Геннадия Стерника. Этот документ утвержден Национальным советом РГР и рекомендован к применению профессионалам рынков недвижимости разных регионов.

Методика может использоваться для разных целей, например, для ценового мониторинга и аналитики, однако заказчик исследования, Фонд РЖС, намерен применять ее в первую очередь при принятии решений о предоставлении участков застройщикам. К слову, в настоящий момент в ведении фонда находятся 97 крупных проектов в 36 регионах.

В перспективе представителям муниципальных образований, ответственным за территориальное планирование придется обосновывать выбор застройки того или иного класса на территориях разной градостроительной ценности. Но до последнего времени единственным объективным критерием «классности» застройки (при множестве субъективных) была ее плотность. Новая методология позволило выявить и множество деталей, позволяющих относить объекты нового строительства к тому или иному классу.

В фокусе – элита
Согласно методике на первичном рынке многоквартирного жилья выделены четыре класса жилья: эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. При этом дома эконом- и комфорт-класса объединены в группу массового жилья, а бизнес-класс и элитное – отнесены к категории жилья повышенного качества. Впоследствии стандарты были доработаны: так называемые элитные новостройки разделили еще на два подкласса – «премиум» и «де-люкс».

В соответствии с этой методикой стандартная отделка, типовой проект, а также высота жилых помещений, не превышающая 2,7 м, и площади кухонь меньше 8 кв. м – однозначные признаки жилья эконом-класса. То есть для попадания в эконом-класс объекту нового строительства необходимо просто соответствовать «минимуму», обозначенному в СНиПах «Здания жилые многоквартирные». Комфорт-класс предусматривает некоторые «излишества» по сравнению с «прожиточным минимумом» – улучшенную отделку, минимальную площадь однокомнатных квартир 34 кв. м, кухонь – 8 кв. м.

Дом бизнес-класса – это уже не проект повторного применения, а обязательно индивидуальный, хотя, возможно, и без выраженных авторских изысков, потолки выше 2,75 м, «однушки» – от 45 кв. м, кухни – 12 кв. м. В любой квартире с количеством комнат больше двух – обязательны два санузла. Необходимый атрибут объекта бизнес-класса – паркинг, он может быть подземным или надземным (пристроенным), но обязательно с закрытым переходом от машиноместа к подъезду.

Элитные объекты – стихия особая. Как известно, они с трудом укладываются в прокрустово ложе любых классификаций. Кроме трехметровых потолков в подклассе «премиум» (для «де люкс» – 3,2 м) и минимальных площадей квартир 60 кв. м («де люкс» – 80 кв. м), здесь предусматриваются авторская архитектура, стены исключительно из натурального керамического кирпича, просторные общественные помещения с эксклюзивной дизайнерской отделкой, открытые террасы и зимние сады, а также ряд инженерных «излишеств» – системы централизованного кондиционирования с раздельным климат-контролем, дровяные камины (опционально).

Кроме того, с точки зрения разработчиков классификации, в таких домах должна быть разветвленная сеть внутренней инфраструктуры «для своих» – спортивно-оздоровительные объекты (бассейн, тренажерный зал), досуговые (зимний сад, кафе-бар, бильярдная), бытовые службы (прачечная, уборка квартир, парикмахерская, детская комната, комнаты для персонала).

Иными словами, новостройки для современных российских «элитариев» в версии Геннадия Стерника отнюдь не предполагают демократичного образа жизни. Впрочем, эти критерии не придуманы, а являют собой результаты изучения потребительских предпочтений определенного круга покупателей, причем не только столичных, но и региональных.

Первая примерка
Профессионалы рынка недвижимости встретили появление новых стандартов доброжелательно, однако попытавшись «примерить» их к тем новостройкам, которые в данный момент возводятся в регионах, обнаружили, что некоторые объекты по ряду признаков не дотягивают даже до эконом-класса, элитных домов в России намного меньше, чем заявляют застройщики, а в большинстве регионов их просто нет.

Эксперты отмечают серьезный перекос в сторону «элитного» во всех отношениях предложения в олимпийском Сочи, но насколько оно соответствует стандартам – большой вопрос.

«Ответственно заявляю, что ни один жилой дом в Ростове не отвечает всем критериям элитного жилья, – категоричен генеральный директор компании ТИТУЛ-недвижимость (Ростов-на-Дону) Евгений Сосницкий. – Самые уязвимые места – безопасность и обособленная территория, наземные и подземные парковки, социальная однородность и техническое оснащение домов. У нас с этой точки зрения все по-простому: чтобы дом назвали элитным, застройщику надо «воткнуть» его в самый центр города, среди дореволюционных построек, в перегруженное машинами место, посадить консьержа и установить пару камер наблюдения».

«В Новосибирске большинство риэлторов и часть экспертов придерживаются мнения, что “московские” классификации неприемлемы для региональных рынков. В первую очередь из-за того, что, пройдя тестирование такими стандартами, практически все последние сданные новостройки “падают” на один-два класса вниз», – комментирует аналитик Александр Астахов, исполнительный директор Rolband & Partners (Новосибирск).

Но, по его словам, такое несоответствие отнюдь не делает данную работу бесполезной: «Это маркетинговый инструмент, делающий рынок более прозрачным и понятным для потребителей, а также срывающий рекламную шелуху с обещаний девелоперов и риэлторов». «Пропустив через сито» предложенной методологии два жилых комплекса, причисленных местными девелоперами к элитным и лучшим новостройкам 2011 и 2012 годов, аналитики из Новосибирска обнаружили, что по ряду отсекающих признаков они с треском «проваливаются» в эконом-класс. В одном случае – из-за наличия квартир-студий 23,5 кв. м, в другом – из-за тотального дефицита парковочных мест (меньше одного на квартиру).

16.05.2013 15:05 | Источник БН.ру

Автор: Филипп Урбан