Цены на новосибирские новостройки: догнать и перегнать «докризис»

По итогам 2012 года рынок жилой недвижимости Новосибирска фактически отвоевал утраченные в ходе кризиса позиции. Цены на квартиры в новостройках уверенно росли и, по прогнозам экспертов, продолжат это движение в 2013 году.

До кризиса рынок недвижимости Новосибирска был одним из самых динамично развивающихся во всех регионах России. Динамика цен прошлого года дает аналитикам основания прогнозировать его высокую активность и в перспективе.

Метражи
По данным официальной статистики, в 2012 году в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 1,55 млн кв. м жилья. Это больше годового плана (1,45 млн кв. м) почти на 7% и больше объемов ввода жилья в 2011 году (1,48 млн кв. м) примерно на 5,5%. Таким образом, уже второй год в регионе превышены докризисные показатели объема жилья (1,36 млн кв. м в 2007 году).

Сохранилась тенденция роста малоэтажного домостроения. По итогам 2012 года ввод «малоэтажки» достиг 526,7 тыс. кв. м (при плане 348 тыс.), или 33,9 % от общего объема ввода (в 2011 году – 362 тыс. кв. м или 25%).

На территории Новосибирска за прошлый год сдали почти 1,11 млн кв. м жилья, что примерно на 7% больше, чем в 2011 году (1,03 млн кв. м). По словам начальника городского управления архитектурно-строительной инспекции Анатолия Мотыги, в 2012 году в Новосибирске было введено 18 малоэтажных домов площадью более 17 тыс. кв. м, 116 многоэтажных зданий (более 947 тыс. кв. м) и 601 объект индивидуального жилищного строительства (146,5 тыс. кв. м).

Он также отметил, что продолжается освоение реализация проектов комплексного освоения территории. Так, в 2012 году по таким площадкам было введено в строй 416 тыс. кв. м жилья – около 43% от общего объема.

Лидером по строительству многоэтажного жилья стал Октябрьский район. Здесь сдали в эксплуатацию 41 объект общей площадью 208, 2 тыс. кв. м. Основной тип квартир – «однушки» (60% от общего объема ввода). Наибольшее число объектов пришлось на каркасные дома (29%). На втором месте идут панель (25%), далее – монолитные технологии (24%) и кирпич (22%).

Цены – вверх!
По данным компании «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя цена 1 кв. м в строящихся домах в Новосибирске по итогам IV квартала 2012 года составила 48,51 тыс. руб., что на 4,3% (46,3 тыс. руб.) выше показателя III квартала и примерно на 20% выше данных на конец 2011 года (39,74 тыс. руб.).

Другие аналитики дают несколько иные цифры. «Средняя цена 1 кв. м на рынке первичного городского жилья составила на конец 2012 года около 44,6 тыс. руб.», – отмечают в компании «Доктор Ключ». Эксперты RID Analytics сообщают, что средняя удельная цена 1 кв. м на рынке строящегося жилья в Новосибирске в декабре 2012 года составила около 50,2 тыс. руб. (в декабре 2011 года – примерно 43 тыс. руб.). Разница в цифрах, видимо, связана с различной методикой ведения статистики. Впрочем, все эксперты единодушно отмечают значительную положительную динамику на первичном рынке Новосибирска.

Таким образом, цены предложения на новостройки практически сравнялись с максимальными докризисными показателями (в среднем чуть более 50 тыс. руб. за 1 кв. м в первой половине 2008 года, по данным «Сибакадемстрой Недвижимости»). Впрочем, прежние цифры достигнуты пока только в абсолютных значениях. Если учесть ежегодный уровень инфляции (по официальным данным около в 6-7%), ценам еще есть куда расти.

Такая высокая динамика роста цен обуславливается сохраняющимся значительным спросом на жилье. «С начала 2012 года на первичном рынке был заметный подъем. Если сравнить с предыдущими годами, он был заметен уже в январе. И хотя весной ряд застройщиков поднял цены (на 7-10%), покупатели вплоть до осени буквально разбирали жилье в новых домах. С октября этот ажиотаж слегка утих. Возможно, повлияло то, что некоторые застройщики продолжили поднимать цены (на 3-5%)», – говорит руководитель филиала АН «Жилфонд» Сергей Ежак.

По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», наибольшая доля предлагаемых на начало 2013 года объектов (19%) находится в диапазоне от 45 тыс. до 50 тыс. руб. за 1 кв. м; чуть меньше (18%) – в диапазоне от 40 тыс. до 45 тыс. руб. за 1 кв. м.

31% от общего числа новостроек в Новосибирске приходится на объекты, находящиеся на этапе возведения стен. По мнению аналитиком компании, «во многом это связано с тем, что губернаторская программа “Молодая семья”, подхлестнувшая спрос на строящееся жилье, распространяется только на объекты со сроком сдачи не позднее 2012 года. Именно эти объекты сейчас находятся на этапе отделочных работ. Региональные программы стимулирования развития жилищного строительства «спровоцировали» застройщиков на строительство быстровозводимых домов эконом-класса».

Именно на этот сегмент приходится наибольшая доля строящегося жилья (до 92%). «Как известно, спрос диктует предложение, а рынок чутко реагирует на желания потребителей. Поэтому одна из ведущих тенденций развития рынка новостроек Новосибирска – это переориентация строительных компаний на строительство жилья эконом-класса, которое было бы доступно широкому кругу покупателей. Тенденция эта поддерживается и органами власти как на федеральном, так и на региональным уровне», – отмечают аналитики.

По количеству строящегося жилья лидирует Октябрьский район, его доля составляет 29%. Это связано с активной застройкой жилмассива «Плющихинский», которую ведет «Дискус-плюс». Далее, с большим отрывом, по количеству новостроек следуют Заельцовский, Кировский и Ленинский районы. Меньше всего новостроек в Железнодорожном и Калининском районах – 3% и 4% соответственно.

В IV квартале началось освоение 10 новых площадок под строительство многоквартирных домов, половина которых расположены в Октябрьском районе. Среди застройщиков можно отметить компанию «Сибакадемстрой», которая начала освоение сразу двух новых площадок в строящемся микрорайоне «Европейский берег».

По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», наиболее высокие средние удельные цены отмечались в центральной части и Калининском районе Новосибирска. В центре это объясняется дороговизной земельных участков под застройку, которых с каждым годом становится все меньше. Только в Центральном районе строится жилья класса «элит». На высокую среднюю удельную цену «квадрата» в Калининском районе повлияли цены на новостройки на ул. Гребенщикова, в активно застраиваемом ООО «Энергомонтаж» микрорайоне «Родники». Все квартиры компании сдаются с отделкой «под ключ», большое внимание уделяется развитию инфраструктуры микрорайона, что оказывает влияние на цену.

По оценкам аналитиков компании «Доктор Ключ», максимальная средняя стоимость 1 кв. м – в Центральном районе (около 58 тыс. руб.). Следом за ним идет Железнодорожный – 51,8 тыс. руб. Третье место занимает Калининский район – 51,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Минимальная стоимость «квадрата» на рынке первичного городского жилья наблюдалась в Кировском районе – около 36,7 тыс. руб. Отметим, что если абсолютные цифры экспертов вновь несколько расходятся, то выявленные тенденции полностью совпадают.

Перспективы
В ближайшее время ориентированность рынка на максимально недорогое жилье (строители включают в новые проекты все больше студий и «однушки» небольшой площади) продолжится, считают аналитики. «Среди заявок от покупателей новостроек 56% приходится на желающих купить однокомнатные квартиры (в том числе студии)», – говорят в «Сибакадемстрой Недвижимости».

При этом, по прогнозам экспертов, спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье в новосибирских новостройках продолжат расти. «Если застройщики будут четко соблюдать заявленные сроки строительства, спрос на новое и строящееся жилье будет. Что касается роста цен, то он ожидается более плавным, чем в 2012 году», – отмечает Сергей Ежак.

«Тенденция к постепенному росту будет сохраняться и дальше. По нашим оценкам, жилье будет дорожать в пределах 1-1,5% в месяц. Сейчас средняя цена 1 кв. м в Новосибирске на 4,4% ниже докризисного максимума. Думаю, в 2013 году цена преодолеет этот рубеж», – говорит руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Елена Семенова.

25.03.2013 12:50 | Источник БН.ру

Автор: Михаил Кулыбин