Ипотека дорожает, но не сдается

В 2013 году ставки по ипотечным кредитам в Петербурге вырастут как минимум на 0,5-1%. Но люди все равно будут брать кредиты на покупку жилья – просто потому, что других способов решения жилищного вопроса у большинства россиян нет.

Так считают представители банков, которые обсудили будущее ипотечного рынка в ходе организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» круглого стола на тему «Ипотека: чем привлекательны высокие ставки»

Кредиты брать некому
Рынок ипотечного кредитования растет уже не так стремительно, как в прошлом году, когда за год объемы выдачи кредитов в Петербурге увеличились по сравнению с 2010-м почти втрое. Но все же динамика положительная: в третьем квартале 2012-го в Петербурге рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 51%, в целом за год банки рассчитывают выдать кредитов в полтора раза больше, чем за 2011-й. В России, по разным оценкам, прирост ипотеки в текущем году ожидается на уровне 35-50%.

Но сколько будет продолжаться этот подъем? Компания «Финэкспертиза» подсчитала, сколько человек в РФ могут в принципе стать заемщиками ипотеки. Для этого эксперты взяли типичные условия: однокомнатная квартира за 1,92 млн руб., первоначальный взнос 20%, кредит на 15 лет.

Если бы можно было взять такой кредит под 9% годовых, то это было бы по силам 29,5% от всего работающего населения страны. То есть примерно 9 млн человек. При 12% годовых (средняя ипотечная ставка по РФ на сегодня) таких потенциальных заемщиков оказывается уже 7 млн (22% всех работников). Если же ставка подскочит до 16%, то кредит будет доступен лишь 4,43 млн человек (14,7% работников).

По данным Центробанка, за прошлый год в стране было выдано в общей сложности чуть больше 3 млн ипотечных кредитов, за восемь месяцев нынешнего – около 2,44 млн. В сумме выходит 5,44 млн заемщиков. В ближайшие пару лет они точно брать ипотеку не станут. От высчитанного «Финэкспертизой» потенциала остается только 1,56 млн человек – если верить экспертам, больше кредитов банки в 2012-2013 годах выдать не смогут: их просто некому брать.

В Петербурге ипотека чуть более доступна, чем в среднем по России. Но и здесь потенциал не безграничен. Тем более что по мнению некоторых экспертов в 2013 году средние ставки по ипотеке достигнут 15%, а может, и перешагнут этот уровень. Сейчас, согласно индекса «БН-Ипотека», средняя ставка в Петербурге составляет 12,89% годовых на вторичном рынке и 13,52% – на первичном.

Тем не менее банкиры не унывают и утверждают, что ипотечный рынок в следующем году будет расширяться.

В ходе круглого стола мы поинтересовались у представителей банков, как они планируют убеждать клиентов, что – несмотря на рост ставок – кредиты нужно брать.

Откуда проценты?

Ольга Мягченко, модератор, обозреватель БН:
– Давайте начнем с анализа прогнозов. За счет чего, по-вашему, будет обеспечен рост ипотеки в этом году и особенно в 2013-м?

Дмитрий Алексеев, банк «Санкт-Петербург», руководитель бизнеса ипотечного кредитования:
– Люди погасят свою ипотеку и возьмут новую.

Ирина Илясова, ЗАО «КБ “Дельта Кредит”», региональный директор филиала в СЗФО:
– Согласна, что рост ипотеки в большой степени будет обеспечен за счет повторных кредитов. В нашем банке их доля – около 20%.
Думаю, что в 2013 году рост ипотеки составит 20-25% по отношению к показателям текущего года.

Подъем ставок не будет критическим и не сильно повлияет на платежи заемщиков. Если иметь в виду среднюю сумму кредита 1,5 млн руб., то при росте ставок на 0,5% увеличение ежемесячного платежа будет всего на 500 руб.

Анастасия Разварина, Санкт-Петербургский региональный филиал ОАО «АКБ “Связь-Банк”», начальник отдела развития розничного бизнеса:
– Не согласна с этим. Обычно размер кредита побольше – у нас в банке, например, его средняя величина равна 2,5 млн руб. Если ставка с сегодняшней средней 12% вырастет на 0,5%, то переплата за весь срок кредитования соответственно увеличится на 0,7-1 млн руб. Тут уже люди подумают, прежде чем идти на такую переплату. И в этом смысле большое значение будет иметь сервис. Если при уже одобренном кредите в 12,5% появится банк, готовый быстро оформить кредит под 12%, это будет серьезным аргументом для заемщика.

Скорость решает все

Ольга Мягченко:
– Конечно, часть клиентов можно привлечь предложением более низкой ставки, чем у другого банка, и скоростью оформления кредита. Но в ситуации, когда все повышают ставки, как в принципе убедить, что нужно брать кредит?

Роман Корников, Санкт-Петербургская дирекция ОАО «Уралсиб», управление организации розничных продаж:
– Вы правы, нынешний рынок отличается от рынка 2011 года, когда клиент бежал туда, где ниже ставка. Сейчас важны импульсные акции. Так, есть предложения от ряда банков, где можно взять ипотеку на 2-3% ниже рынка. Например, у ВТБ при высоком первоначальном взносе ставка меньше 10% годовых. В нашем банке была акция в 2011 году, когда мы за каждого несовершеннолетнего ребенка давали скидку по 0,5%. Причем даже если сегодня у тебя один ребенок и скидка составляет 0,5%, то, рожая еще одного, получаешь скидку еще 0,5%. Грубо говоря, десять детей – ипотека бесплатная. Наш рекордсмен – клиент, у которого было шестеро детей, – получил скидку 3% годовых. Каждая четвертая сделка в 2011 году у нас была по этой акции. В целом примерно 20-25% от общего потока клиентов банк может получить за счет подобных акций и программ.

Екатерина Базилевская, филиал «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге, руководитель ипотечного центра:
– Индивидуальная работа с клиентом дает очень много. Часто люди, думая, покупать квартиру сейчас или подождать, рассчитывают, что ставки по кредитам понизятся. Они не учитывают, что цены на жилье растут, и – в конечном итоге – они проиграют. Надо доступно объяснить такие вещи клиенту. Многие не понимают, что потом кредит можно рефинансировать по более низкой ставке. Или что можно заплатить единовременную комиссию за ее снижение. У нас в банке такое снижение составляет 0,5%.

Дмитрий Алексеев:
– На первичном рынке большое значение имеют совместные акции с застройщиками. Например, у нас с Setl City есть акции с субсидированной ставкой, где ипотека выдается под 6% годовых. У других банков имеются похожие продукты с другими застройщиками.
Ну и сервис. Он играет колоссальную роль, так как 25% клиентов выбирают банк по рекомендации друзей.

Роман Корников:
– Акция с застройщиком должна быть понятной клиенту – только в таком случае она даст результат. Мы этим летом устроили с тремя компаниями схожие акции. Застройщики-партнеры – ЦДС, ГДСК и «Ленросстрой» – дали скидки на квартиры тем покупателям, которые расплачивались за счет кредита, взятого в нашем банке. В результате выходило, что ставка на период строительства составляла всего 7,77% годовых, а в целом, с учетом периода до и после сдачи дома в эксплуатацию, – 12%. Оказалось, что спрос на такие кредиты был очень небольшим. Люди не понимали этих сложных расчетов и с опасением относились к акции. Поэтому мы изменили тактику и стали указывать в информации о кредите: «Получи скидку до 700 тысяч». Это было людям понятно, и продукт стал популярным.

«Первичка» и «вторичка»: кто кого?

Ольга Мягченко:
– Судя по всему, вы возлагаете большие надежды на первичный рынок? Думаете, именно он будет драйвером ипотеки в 2013 году?

Ирина Илясова:
– Я считаю, что да. Если в 2012 году доля ипотеки на «первичке» составляет около 35%, то в следующем будет рост до 60%.

Алла Трубникова, «Национальный резервный банк», советник управляющего филиалом в Санкт-Петербурге:
– Не думаю, что стоит ожидать особенно бурного подъема на первичном рынке. Но сейчас в большей степени, чем раньше, ипотечные программы на «первичке» связаны с маркетинговой политикой застройщиков. Они стремятся привлекать в партнеры большее количество банков. Так что увеличение объемов кредитования на рынке новостроек будет. Правда, традиционно на кредитные средства покупаются в основном самые дешевые квартиры. В нашем проекте строительства коттеджного поселка в «Янино» как было до кризиса 40% клиентов с кредитами, так столько и сейчас. Россияне покупают не комфорт, а метры. У них есть деньги только на минимум.

Это означает, что застройщики, не имея возможности сильно снизить себестоимость строительства, будут проектировать маленькие квартиры, может пострадать и качество строительства. Кроме того, более дешевые проекты около КАД будут пользоваться все большим спросом, тем более что свободная земля в более престижных районах заканчивается.

Дмитрий Алексеев:
– Пятен в черте города немного, но на ближайшие два-три года их точно хватит. К тому же у застройщиков имеются довольно большие запасы земельных участков. Рядом с КАД появляется все больше и больше новых комплексов. Это и «Северная долина», и «Семь столиц», и «Новоселье», и другие проекты. Цена в них довольно привлекательна, транспортная доступность в этих жилых комплексах хорошая, поэтому первичному рынку в ипотечном кредитовании есть куда расти. В нашем кредитном портфеле он занимает уже около 70%.

Екатерина Базилевская:
– Я не соглашусь, что ипотека будет прирастать за счет новостроек. Никаких предпосылок для этого нет. Объемы строительства не увеличиваются, зато повышается стоимость квартир: за год однокомнатные квартиры подорожали почти на 1 млн руб. Платежеспособный спрос падает. Стоимость квадратного метра на первичном рынке приближается к значениям вторичного, поэтому инвесторам не так выгодно вкладываться в покупку квартиры в новостройке. Из-за этого инвесторы фактически ушли с рынка, а они создавали очень значительную часть спроса. Я думаю, «первичка» будет составлять не больше 30% в общей структуре ипотеки.

Анастасия Разварина:
– Рост цен на первичном рынке – это реакция застройщиков на заявления властей о том, что они отказываются строить инфраструктуру за счет бюджета. Если государство будет брать на себя расходы на инфраструктуру, доступность первичного рынка повысится. В любом случае сегодня все понимают, что без ипотеки рынок жилой недвижимости обойтись не сможет. Даже в условиях повышения процентных ставок людям придется брать кредиты, чтобы решить квартирный вопрос, – такова сегодняшняя реальность. Однако «страшилки» о том, что ставки в 2013 году вырастут до 15-16%... Я не понимаю, на чем они основаны. Такое может случиться, только если повторится экономический кризис и возникнет необходимость в заградительных ставках. Сейчас предпосылок для этого нет, так что, думаю, рост ставок будет на 0,5-1% за год.

Участники круглого стола:

Ольга Мягченко
Модератор, обозреватель БН
 

Илясова Ирина Геннадьевна
Региональный директор СЗФО ЗАО «КБ “Дельта Кредит”»
 

Алексеев Дмитрий Петрович
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург»
 

Базилевская Екатерина Андреевна
Руководитель ипотечного центра филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге
 

Корников Роман Маратович
Начальник управления организации розничных продаж банка «Уралсиб»
 

Разварина Анастасия Александровна
Начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского регионального филиала ОАО «АКБ “Связь-Банк”»
 

Трубникова Алла Георгиевна
Советник управляющего филиалом в Санкт-Петербурге Национального резервного банка

01.11.2012 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мягченко