Таунхаусы эконом-класса будут в дефиците?

В последний год на рынке активно распродаются таунхаусы эконом-класса, востребованы и наиболее ликвидные варианты из дорогих предложений. В то же время новых проектов девелоперы почти не закладывают. И, хотя о дефиците пока говорить рано, количество ликвидных вариантов на рынке действительно сокращается.

Строго говоря, таунхаус (townhouse) – вовсе не загородное жилье, а «дом в городе». Этим термином в Англии в XIX веке именовали городские резиденции аристократов, совмещенные между собой – из-за дефицита места – боковыми стенами.

У нас первыми таунхаусами были, по сути, малоэтажные жилищные массивы, активно возводившиеся в СССР в 20-30-е года на рабочих окраинах. Они представляют собой кварталы сблокированных двух-трехэтажных домов, где некоторые квартиры имеют отдельные входы с улицы. Самым известным, пожалуй, является Палевский жилмассив, недалеко от станции метро «Елизаровская» (хотя есть и другие – на Тракторной улице, ул. Ткачей и т.д.). 

На чем таунхаусы стоят
Таунхаус в его современном понимании – нечто среднее между загородным и городским жильем. От «собственно загородной недвижимости» таунхаус унаследовал комфортность проживания (такие объекты чаще всего возводят за городом либо в малоэтажных кварталах Петербурга), значительную площадь помещений (она меньше чем в среднестатистическом коттедже, но, как правило, больше, нежели в городской квартире), наличие отдельного входа и придомового участка – правда, обычно весьма скромного. Главный «городской» минус таунхауса (а для общительных граждан, может, и плюс) – наличие за стенкой соседей.

Если сблокировано 2 коттеджа, такое строение называют дуплекс, если 4 – квадрокс (или квадруплекс), когда секций больше (до 8-10) – обычно говорят просто о классическом таунхаусе.

Но, разумеется, все эти названия достаточно условны, в законодательстве их нет. По словам руководителя отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства» Ирины Мошняковой, судебная практика относит таунхаусы к жилым домам блокированной застройки (см. словарь БН). Из этого следует, кстати, один важный момент. На сегодняшний день некоторые застройщики возводят таунхаусы на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что противоречит разрешенному использованию данных наделов. В результате Управление Росреестра может отказать собственнику в регистрации права собственности на такой объект. «Если строительство таунхауса противоречит разрешенному использованию земельного участка (ведется на землях ИЖС), то регистрация права собственности будет возможна только в случае изменения вида разрешенного использования либо по решению суда, которым будет признано право собственности», – сообщили в отделе правового обеспечения Управления Росреестра по СПб.

Поэтому безопаснее приобретать таунхаусы, которые построены на участках, предназначенных под многоэтажное жилищное либо под дачное строительство.  

Привилегия среднего класса
По данным «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец III квартала 2011 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже находилось 46 проектов и 9 очередей, включающих в себя таунхаусы (всего – 2300 объектов). Больше всего таунхаусов во Всеволожском районе Ленобласти, а также Курортном и Приморском районах Санкт-Петербурга. Здесь сосредоточено 67,4% от общего количества проектов.

По итогам 9 месяцев 2011 года средняя цена квадратного метра на рынке таунхаусов составила 72,6 тыс. руб. и уменьшилась на 4,7% по отношению к аналогичному периоду 2010 года, – рассказали в «Петербургской недвижимости». Но эти данные мало о чем говорят – слишком велик разброс цен предложения: от минимальных 24,6-30 тыс. руб. за метр до 80 тыс. и более. Кроме того, надо учитывать общий бюджет покупки: если в эконом-классе предлагаются в основном секции площадью от 56 до 77 кв. метров (аналог городской квартиры), то в «комфорте» это могут быть и 180, и 300 «квадратов».  

Впрочем, по мнению ряда экспертов, таунхаусы в высшем ценовом сегменте мало востребованы. «Таунхаус должен быть недорогим предложением, доступным покупателю среднего класса, и никак не более. Понятия «элитный таунхаус» не существует, спрос на дорогие таунхаусы крайне низок», – уверена Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга «Найт Фрэнк Санкт-Петербург».
С ней соглашается директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга» Андрей Уманский: «Я допускаю, что состоятельным клиентам могут быть интересны таунхаусы, состоящие не более чем из двух секций, построенные из качественных материалов и в хороших местах. Однако большинству покупателей нужны таунхаусы эконом-класса – более просторный аналог городского жилья за те же деньги – 3-4 млн рублей». 

«Наши основные покупатели таунхаусов – представители среднего класса. Общий ежемесячный доход семьи составляет от 100 тыс. руб. в месяц. Таунхаусы они выбирают из-за более привлекательной цены и менее затратного обслуживания», – объяснила Наталья Маркова, руководитель департамента продаж «Национальной Жилищной Корпорации – СПб» (малоэтажный комплекс «Янино»).

Первыми уходят дешевые
Рынок подтверждает – в первую очередь потребителей интересуют именно таунхаусы эконом-класса. Так, на сегодняшний день распроданы практически все тунхаусы в Янино (68 таунхаусов в первой очереди и 113 во второй, площади – 100-140 кв. м.).

Хорошо идут продажи в жилом комплексе «Кивеннапа» (Первомайское сельское поселение, Выборгский район). Секция 65 кв. м. с участком 1-2 сотки в доме на 8 квартир стоит здесь от 1,6 млн рублей (максимальная площадь таунхауса 137 кв. м, есть также дуплексы от 44 до 71 кв. м). «С момента открытия продаж мы реализуем в среднем 7-9 таунхаусов в месяц. Наиболее востребованы объекты площадью 65 и 77 кв. м, однако в последнее время спрос смещается на таунхаусы большей площади», – рассказал генеральный директор группы компаний «Кивеннапа» Максим Красненко.

Регулярно идут сделки у компании «Старт Девелопмент» в проекте «Золотые ключи» (Гатчинский район, рядом с пос. Тайцы). Покупателям предлагаются небольшие секции по 54-64 кв. м. Стоимость их составляет в среднем 2,8-2,9 млн рублей.

Еще один востребованный рынком проект эконом-класса – «Токкари Лэнд», который компания «Гарантъ Девелопмент» реализует севернее деревни Токкари (Всеволожский район). Здесь предлагаются довольно большие секции (130, 186 кв. м) с участками 1,5-3 сотки стоимостью 2,5-3 млн рублей.

Всплески в «комфорте»

Несмотря на популярность таунхаусов эконом-класса, основное предложение сконцентрировано в высоком ценовом сегменте. Во многом это объясняется дороговизной земли, на которой реализуются подобные проекты, – объяснила заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В результате многие проекты дорогих таунхаусов рискуют в обозримом будущем так и не найти своего покупателя (все-таки человек, имеющий в распоряжении 12-15 млн рублей, скорее предпочтет полноценный коттедж). Хорошими продажами могут похвастать лишь некоторые, наиболее удачные проекты.

«В 2011 году продажи таунхаусов в нашем поселке Ollila (пос. Солнечное, СПб – Ред.) шли особенно активно, а летом было зафиксировано рекордное число сделок за весь период продаж», – рассказала Марина Селиванова, руководитель департамента продаж ОАО «БТК девелопмент». Отметим, что в поселке Ollila в таунхаусах предлагаются секции от 158 до 257 кв. м, квадратный метр стоит от 80 тыс. рублей.

В августе у нас произошел всплеск продаж таунхаусов по цене 15 млн руб., подтвердил тенденцию генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков.

Предложение теряет силу
Таким образом, сегодня из предложения активно вымываются как таунхаусы эконом-класса, так и дорогие объекты – при условии, что они расположены недалеко от города, обеспечены качественной инфраструктурой и т.д. Между тем новых проектов участники рынка практически не закладывают. «Все смотрят на текущую рыночную ситуацию и боятся делать долгосрочные финансовые вложения в строительство», – поделился опасениями аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский. В результате не исключено, что спрос на этом рынке превысит предложение, что приведет к росту цены.

«Пока спрос в сегменте таунхаусов примерно соответствует предложению. В то же время мы оцениваем данный сегмент как наиболее перспективный на загородном рынке. Мы видим значительный неудовлетворенный спрос на загородную недвижимость как для постоянного, так и для сезонного проживания со стороны широких слоев населения», – отметил Максим Красненко («Кивеннапа»).

«Хотя таунхаусов на рынке сейчас довольно много, реально востребованного предложения по цене 30-35 тыс. рублей за метр и при этом недалеко от города явно не хватает», – добавил Андрей Уманский. Так что надолго откладывать покупку таунхауса, если таковые планы имеются, видимо, не следует. 

Словарь БН

Жилые дома блокированной застройки – «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (Градостроительный кодекс, пункт 2 статьи 49)».

Распределение  проектов, где продаются таунхаусы, по районам, шт.

Данные: «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость»

Средняя стоимость и цена за кв.м  жилья в таунхаусах по районам, 3 кв. 2011 г.

Данные: «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость»

09.11.2011 09:15 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков