Обратная ипотека: первые сделки

По программе «Обратная ипотека» каждый имеющий собственное жилье россиянин преклонного возраста может надеяться на ежемесячную прибавку к пенсии – в среднем по стране – в 12 тыс. руб. Но пока в России по обратной ипотеке зарегистрировано всего десять сделок.

Сегодня реализующее программу «Обратная ипотека» Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) не гонится за количеством заключаемых сделок. И каждую тщательно выверяет. Поэтому до конца года таких сделок вряд ли будет заключено более сотни по всей России.

Снова мы оторваны от дома
По словам директора по развитию АРИЖК Сергея Калинина, в настоящее время в стране проведено около десяти сделок по «обратной ипотеке». А до конца года предполагается заключить порядка ста сделок.

В настоящее время к программе «присоединяются» новые города. Например, вскоре ожидается запуск продукта в Самаре. «Обучаем специалистов, готовим материалы для клиентов», – поясняет исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Марина Мичкина. – Не сомневаюсь, что продукт будет востребован».

В Петербурге первая сделка была заключена 10 августа, к сегодняшнему дню их число увеличилось до трех. Как рассчитывает генеральный директор «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Владислав Назаров, к Новому году это число вырастет до 50.

Уточним: пока АРИЖК реализует программу в пилотном режиме и срок ее выхода на «промышленное внедрение» не обозначен. Сейчас проект реализуется только в городах с населением более полумиллиона жителей. Кроме того, все потенциальные сделки изучаются и отслеживаются в «ручном режиме» и проверяются не единожды. Да и сами решения о том, давать или не давать такому-то претенденту обратную ипотеку, принимаются с великой осторожностью.

Проще говоря, сейчас АРИЖК не стремится наращивать объемы, считая более важным выявить все возможные «подводные камни». И разработать принципы поведения при столкновении с этими «камнями».

В частности, если весной этого года представители АРИЖК говорили, что законодательные правки по итогам пилота «возможны», то теперь утверждают, что поправки «нужны» (см. рис. 1).

Ждут замысловатые сюжеты
Обратную ипотеку «изобрели» в США в 1991 году. По словам председателя совета директоров АРИЖК Андрея Языкова, продукт появился из стремления разморозить деньги, вложенные обывателями в жилье. И сегодня в США ежегодно регистрируется 120 тысяч сделок обратной ипотеки.

В России, как уточняет Сергей Калинин, предпосылкой для запуска программы послужили два факта. В возрасте свыше 45 лет имеют в собственности жилье единолично или совместно с супругом (супругой) примерно 63,5% граждан. В то же время 57,6% граждан в возрасте свыше 45 лет сбережений не имеют.

Таким образом, именно обратная ипотека сможет дать возможность людям старшего возраста улучшить свое материальное положение и качество своей жизни за счет имеющегося жилья. И, что крайне важно, пожизненное право собственности на квартиру сохранится. Если же общая сумма выданных при жизни должника денег с набежавшими процентами превысит рыночную стоимость квартиры, никто собственника выселять не станет. Кредитор будет «покорно ждать естественной кончины».

С другой стороны – это вполне рыночный продукт. Ведь кредит под жилье пенсионеры получают не бесплатно.

Напомним, по правилам программы пожилые люди под залог своей квартиры могут получать деньги на лечение, путешествия и прочие «радости жизни» (см. рис. 2). Например, вот-вот будет оформлена сделка, на которую пенсионерка согласилась, чтобы иметь средства на поездку к сестре, проживающей на Дальнем Востоке.

Сам же кредит и проценты по нему будут выплачены единовременно, но уже после кончины заемщика – за счет продажи его жилья. Данный ракурс программы вызывает критику потенциальных наследников. В агентстве этот факт объясняют тем, что зачастую проектом интересуются немолодые люди, имеющие с родственниками натянутые отношения.

Кроме того в любой момент возможно досрочное погашение кредита. Например, наследник, заинтересованный в сохранении своих прав на наследство, на любом этапе может выплатить долг по жилью.

Если же все идет «естественным путем», когда наступает смерть заемщика, квартира реализуется на рынке и выплаченная пенсионеру сумма возвращается (уже с процентами) кредитору. А к наследникам переходит оставшаяся часть суммы.

Надо быть спокойным и упрямым
Следующий момент, который раздражает родственников заемщика обратной ипотеки, заключается в том, что АРИЖК дает деньги только на личные нужды заемщика. Стоит пенсионеру сообщить, что он намерен истратить полученные средства во благо кого-нибудь другого, как в кредите отказывают. Также не допускается финансирование коммерческих расходов – то есть на деньги АРИЖК пенсионер не сможет начать бизнес. Впрочем, последующий контроль целевого использования агентство проводит только при выдаче всей суммы займа единовременно.

Уточним: сегодня возможны три формы получения денег. Как говорилось ранее, единовременно можно получить всю сумму, которая в зависимости от возраста заемщика равняется 50-80% рыночной стоимости квартиры. Можно получать деньги ежемесячными одинаковыми выплатами в течение десяти лет. При стоимости недвижимости, например, 2 млн руб., заемщик может рассчитывать на ежемесячную выплату около 12 тыс. руб. Возможен и комбинированный вариант – часть сразу, а часть постепенно.

Когда закончится пилотный режим, в этот перечень добавятся еще две формы выплат. Появится кредитная линия с лимитом выдачи – то есть в рамках лимита заемщик самостоятельно сможет определять, когда и какие суммы ему необходимы. Будет возможен вариант и с бесконечными выплатами – в течение всей жизни заемщику ежемесячно будут выплачиваться равные суммы. Конечно, несколько меньшие, чем если бы он получал выплаты в ограниченный десятью годами срок.

Из требований к заемщику наиболее важными являются следующие: гражданство РФ и ограничение по количеству заемщиков, участвующих в одном договоре – не более двух человек. К участию в программе допускаются россияне не моложе 60 лет. Кстати, жилье должно быть свободно от любых задолженностей по ЖКХ.

Есть свои требования и к объекту недвижимости. Он должен принадлежать заемщику (заемщикам) на правах собственности. И это должна быть квартира в многоквартирном доме.

Радости скупые телеграммы
Как предупреждает Андрей Языков, в связи с запуском программы «Обратная ипотека» на рынке недвижимости появились мелкие мошенники, предлагающие услугу от своего имени. Он уточнил, что такие «представители» могут запрашивать до 20% годовых, в то время как АРИЖК дает по этой программе кредит под 9% годовых.

При этом в настоящий момент АРИЖК придерживается политики иметь ограниченное число региональных партнеров. Даже в таком крупном городе, как Петербург, пока у АРИЖК один партнер.

Есть в новом продукте и другие риски. Но обязательное на сегодня имущественное страхование недвижимости включается в тело кредита. То есть «живыми» деньгами пенсионер страховку оплачивать не должен. Необходимо оформить страхование рисков повреждения и утраты квартиры, а также – по желанию – риска потери (ограничения) права собственности.

Между тем, согласно ожиданиям разработчиков программы, обратная ипотека, когда перейдет из пилотного режима в рабочий, окажет позитивное влияние сразу по нескольким позициям.

Во-первых, ее массовый запуск вызовет определенное качественное улучшение рынка недвижимости: в оборот купли-продажи поступят новые объекта. И, благодаря исчезновению «черных» форм ренты, повысится прозрачность рынка. Во-вторых, ожидается общий положительный экономический эффект. Рост финансовых возможностей пенсионеров априори увеличит спрос на потребительских рынках. Прежде всего на рынке медицинских услуг.

И в-третьих, обозначатся пути решения части социальных вопросов. Среди них – повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории граждан старшего возраста. Увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества оказываемых медицинских услуг. Создание альтернативы социальной патронажной службы для престарелых: появление финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому. И даже – повышение социальной ответственности младших членов семей перед престарелыми родственниками.

Конечно, обеспечение комфортной жизни российским пенсионерам – это задача не для АРИЖК, а для более «важных» структур. Но на фоне других далеко не всегда выполняемых обещаний, реальные шаги АРИЖК заслуживают уважения.

Рис. 1

Рис. 2

Источник: Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК)

16.10.2012 09:50 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха