Обратная ипотека: однажды и в России

По программе «Обратная ипотека», получив в залог квартиру, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов выдает на руки пожилому человеку серьезную сумму. При этом долги пенсионеру возвращать не обязательно. Правда, есть ряд ограничений. Например, обратной ипотекой не могут воспользоваться пожилые петербуржцы, живущие в многоквартирных домах с числом этажей меньше трех.

Сегодня кредитный продукт «Обратная ипотека» тестируется в нескольких городах России, в том числе и Петербурге. В будущем АРИЖК предполагает тиражировать программу на всю страну. Пока же идет ручная обработка всех поступающих заявок и разъяснение потенциальным заемщикам условий выдачи и использования средств.

Хороший, плохой, злой
В обозримом будущем «обратная ипотека» получит свой профильный закон. По словам гендиректора «Страховой компании АИЖК» Андрея Языкова, идея такого законопроекта уже получила одобрение Союза пенсионеров РФ. На создание проекта закона потребуется около года, поскольку сама «обратная ипотека» только начинает в РФ тестироваться.

При этом, кроме прочего, новый закон должен защищать участников обратной ипотеки от недобросовестных родственников. Уточним, АРИЖК в настоящий момент тратит немало сил на то, чтобы уберечь пенсионеров от данной угрозы. Так, кредит имеет статус «целевого», а обязательства пенсионеров истратить деньги именно на себя записываются в договоры займа. И согласно договорам даже предусматривается некая отчетность: медицинские счета, счета за ремонт квартиры, счета от турфирм…

Подготовку договора предваряют продолжительные беседы сотрудника АРИЖК, в ходе которых он пытается выявить, на что потенциальный клиент намерен истратить полученные суммы. Например, в Петербурге уже было отказано бабушке, которая хотела таким образом погасить долги неудавшегося внука-предпринимателя.

Более того, по словам Андрея Языкова, зачастую за обратной ипотекой обращаются пожилые люди, либо не имеющие наследников, либо настроенные к своим наследникам критически. И во многих случаях даже не желающие, чтобы наследники были о чем-то осведомлены. Соответственно, представители АРИЖК оповещают наследников о планах пожилых людей взять кредит только при таком желании последних.

Однако юридического инструмента, позволяющего однозначно защитить кредит от «алчных» родственников, пока в российском законодательстве нет.

Тем более если сам заемщик решит направить полученные деньги родственникам. Допустим, напишет он в договоре с АРИЖК, что собирается провести остаток жизни в Калифорнии, а сам получит кредит и отдаст деньги наследникам… Юридического инструмента, позволяющего (до появления нового закона) вернуть деньги, у АРИЖК не будет.

Отчасти поэтому на сегодня все подготавливаемые сделки по программе сотрудники АРИЖК отслеживают «в ручном режиме». И, как отмечает Андрей Языков, новый закон нужен к тому моменту, когда программы обратной ипотеки появятся в продуктовых линейках российских банков. На сегодня же, когда услугу в тестовом режиме предоставляет только Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, по мнению Андрея Языкова, достаточно действующего законодательства.

Однажды в Америке
В США, когда данная программа заработала, в первый год удалось привлечь около двухсот заемщиков. На следующий – триста. А далее счет пошел на десятки тысяч.

Напомним, обратная ипотека рассчитана на пожилых людей и позволяет улучшить их материальное положение. Она принципиально отличается от классической и имеет сходство только в названии и использовании залога жилья. В варианте «Обратная ипотека», получив в залог квартиру, кредитор выдает деньги заемщику, при этом долгов последнему отдавать не нужно. То есть сам кредит и проценты по нему будут выплачены единовременно, но уже после кончины заемщика за счет продажи его жилья. Фактически это превращение имеющегося жилья у пенсионера в деньги, которые он может потратить на себя.

Квартира остается в собственности должника. При этом в России 57,6% граждан старше 45 лет не имеют сбережений, но 63,5% имеют жилье в собственности. Правда, пока АРИЖК ориентируется на старшие поколения, и чем выше возраст заемщика, тем на большую выплату от стоимости квартиры он может рассчитывать.

Кстати, поскольку большинство пенсионеров еще какое-то время предпочитают работать, реальное падение их доходов происходит не в 55-60 лет, а в 67-69 лет. И, разрабатывая свою программу, АРИЖК ориентировалось на эту статистику. В то же время оказалось, что средний возраст потенциальных клиентов «по потоку обращений» – 72-75 лет.

Кроме того, в настоящий момент действуют ограничения по рассматриваемым в рамках программы квартирам. Многоквартирный дом должен иметь не меньше трех этажей и располагаться в городе с населением не меньше 500 тысяч (в некоторых случаях 200 тысяч) человек. Также жилье должно быть подключено к централизованному электроснабжению, водоснабжению и канализации. А кроме того, быть «перспективным», то есть в течение десяти лет сохранять привлекательность для потенциальных покупателей.

Следующее ограничение касается числа созаемщиков – не больше двух человек, обязательно собственники. Точнее, если таковых не один, а двое, жилье должно находиться в общей совместной или общей долевой собственности залогодержателей. А сумма возможных выплат рассчитывается по возрасту младшего из них. В квартире могут быть прописаны другие жильцы, но с таковых в обязательном порядке берется нотариально заверенное обязательство выписаться после смерти заемщиков.

Кстати, жилье должно быть свободно от любых задолженностей по ЖКХ.

В то же время АРИЖК берет на себя оплату обязательного имущественного страхования сделки. На квартиру необходимо оформить страхование рисков повреждения и утраты, а также по желанию – риска потери (ограничения) права собственности. «Мы рекомендуем страховую компанию, но не настаиваем», – заверяет Андрей Языков. Сумма страховых премий может оплачиваться за счет траншей.

Также АРИЖК готово само платить за оценку жилья и госпошлину (траты прибавляются к размеру займа). И, наконец, прорабатывает вопрос, чтобы АРИЖК взяло на себя комиссионные выплаты региональным операторам. В Петербурге это может быть организовано в рамках социальных программ.

За пригоршню долларов
Ратуя за свой кредитный продукт, Андрей Языков не устает подчеркивать, что его предложение выигрывает у привычной для рынка недвижимости пожизненной ренты по следующим причинам. Во-первых, рента необратима, право собственности переходит к другому владельцу, а тот может переуступить еще кому-нибудь.

Во-вторых, при ренте наследникам ничего не достается, а при обратной ипотеке – разница между рыночной стоимостью имущества и задолженностью.

В-третьих, кредитор заинтересован в быстрейшей кончине жильца, тогда как идеологи обратной ипотеки заявляют, что чем дольше квартирой пользуются должники, тем больше набегает процентов.

В-четвертых, при обратной ипотеке у заемщика выбор вариантов выплат шире. Так, в настоящее время заемщикам доступны два механизма расчетов. В первом случае пожилые заемщики могут претендовать на единовременную выплату, во втором – на регулярные выплаты в фиксированный отрезок времени. Кстати, в будущем АРИЖК намерено опробовать и три других известных в мире вида обратной ипотеки. Это «бесконечные» выплаты, открытие кредитной линии и обеспечение заемщику оплаты переезда в другой регион. Тогда как рента – это ежемесячные выплаты без вариантов.

Немаловажно и то, что средства займа юридически не являются доходом заемщика. Они не подлежат налогообложению и не влияют на положенные пожилым людям другие меры социальной поддержки.

Наконец, в отличие от пожизненной ренты обратную ипотеку можно прервать в любой момент. Или вернуть заем с набежавшими процентами и оставить объект себе, или продать квартиру и погасить долг из полученной суммы. «Досрочное погашение возможно на любом этапе», – обещает Языков.

Есть и еще один серьезный плюс. При получении обратной ипотеки пенсионерам не нужно доказывать свою вменяемость медицинскими справками. «В рамках пилота мы не стали гонять пожилых людей по медосвидетельствованиям», – говорит Андрей Языков.

На несколько долларов больше
С учетом вышесказанного можно порекомендовать вступать в программу всем пожилым россиянам, чья квартира подходит под требования АРИЖК.

За свою услугу Агентство берет 9% годовых плюс 1-1,5% единовременно (страховка, оценка, комиссия, регистрация…). В дальнейшем останется страховка и, возможно, банковское обслуживание – не более 0,5%. Таким образом, ежегодные расходы по обслуживанию долга составляют 9,5%-10,5%.

Между тем ряд банков принимает деньги частных вкладчиков на годовые депозиты под 11%-11,5%. Соответственно, взяв обратную ипотеку, положив деньги на депозит и регулярно погашая набежавшие по ипотеке проценты, пенсионер сможет оставлять себе ежегодно 0,5%-2%.
Допустим, квартира будет оценена в 3 млн рублей. Единовременно АРИЖК будет готово дать по ней сумму 45-85% оценочной стоимости. Для примера возьмем 60%. В этом случае воспользовавшийся депозитом пожилой человек дополучит в год от 10 до 40 тыс. рублей. Для многих пожилых россиян, особенно одиноких, это немало. Для справки: средний размер трудовой пенсии по старости в Петербурге составляет 11161 рубль, в Ленобласти – 9981 рубль.

Единственный дополнительный совет: депозиты будет разумно открывать не в одном банке, а в нескольких. И распределить деньги следует так, чтобы даже с учетом набежавших процентов суммы не превышали 700 тыс. рублей. Именно такой объем денег гарантированно возвращается государством владельцу вклада при банкротстве банка.

05.07.2012 09:50 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха