Цены на квартиры: какие перемены ждут «вторичку»?

В течение всего лета квартиры на вторичном рынке Петербурга продолжали плавно дорожать – с начала года их средняя цена увеличилась на 7,6%. Примерно такими же темпами, как ожидается, цены будут расти и дальше, но в долгосрочной перспективе возможны более серьезные изменения.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за лето средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Петербурга выросла на 2%. Точно такой же рост отмечался во втором квартале 2012 года, а в первом квартале он был чуть больше – 3,6%.

Ценовое расслоение
На вторичном рынке продолжается плавный ценовой рост, который по итогам года приведет к увеличению стоимости квартир на 10-12%, считают эксперты. «При этом разные типы квартир дорожают неодинаково. Активнее всего прибавляет в цене самое востребованное жилье – квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В то же время, к примеру, стоимость дешевых комнат в густонаселенных коммунальных квартирах осталась неизменной – на такое жилье сейчас мало покупателей», – говорит заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин.

Действительно, как свидетельствует статистика ГК «БН», на вторичном рынке квартир по состоянию на конец августа наиболее востребованы были двухкомнатные квартиры (37,9% спроса в объеме типовых квартир). Далее по популярности стоят однокомнатные, на них приходится 30% всего спроса покупателей. Трехкомнатные квартиры занимают 24,5% от всех запросов по поиску жилья, оставшаяся доля приходится на четырехкомнатные и многокомнатные, составляя 7,6%.

Среди однокомнатных квартир покупателей этим летом интересовали прежде всего варианты в диапазоне от 3 до 3,5 млн руб., что составляет около 30% запросов. В сегменте «двушек» самыми востребованными были квартиры за 3-5 млн руб. (62-64% в летние месяцы). Среди трехкомнатных квартир наибольшим спросом пользовались предложения за 4,5-5,5 млн руб. На долю таких вариантов в разные летние месяцы приходилось от 30 до 37% запросов от потенциальных покупателей.

В течение лета средняя цена однокомнатных квартир выросла на 1%, двухкомнатные подорожали на 2,4%, а «трешки» – на 2,1%. При этом цены на все три типа квартир активнее всего росли в июле. 

Среди районов Петербурга лидерами спроса все лето оставались Выборгский, Московский и Приморский. На их долю приходилось около 30% всех покупательских запросов. Также популярны были квартиры в Калининском, Кировском, Невском и Фрунзенском районах, доля каждого из них в структуре запросов варьировалась от 8 до 10%.

Неодинаковой популярностью пользуются и разные типы домов. Наиболее востребованными летом оказались дома сталинской постройки. Они и подорожали с июня по конец августа больше всего – на 3,3%. Квартиры в домах старого фонда после капитального ремонта выросли в цене за лето на 2,2%, без капремонта – на 1,8%. Жилье в кирпичных домах прибавило в цене 2,3%, а в кирпично-монолитных домах – 1,3%. Наименее активно дорожала жилплощадь в панельных домах: «новая панель» поднялась в цене на 0,9%, а «старая» – на 0,5%. Этот тип недвижимости сейчас пользуется наименьшим спросом.

Неоднозначные оценки
«Обычно летом активность покупателей снижается – в связи с периодом отпусков. Но в этом году спрос был стабилен», – отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Однако его мнение разделяют не все. Как считает, к примеру, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский, покупательская активность на вторичном рынке этим летом была в целом ниже, чем в прошлом сезоне. «Я думаю, это связано прежде всего с той нервозностью на валютном рынке, которая возникла в мае – после резкого скачка курса американского доллара. Вероятно, покупатели и продавцы недвижимости предпочли дождаться осени, чтобы посмотреть, как будет развиваться ситуация дальше. Первые ждут, что объекты вдруг подешевеют, а, вторые, наоборот, что недвижимость подорожает», – отмечает эксперт.

По-видимому, многие продавцы и в самом деле решили переждать – объем предложения жилья на вторичке этим летом был невысок. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», в июне он составил 19 тысяч квартир (это на 2,4% меньше, чем в мае), а в июле и августе – 17,8 тысячи. Для сравнения: в августе прошлого года на рынке продавалось около 20 тысяч вариантов. Максимальный же для рынка показатель за последнее время – 27 тысяч объектов (апрель 2011 года).

В сентябре объем предложения на вторичном рынке традиционно увеличивается, причем солидно. Произойдет ли то же самое сейчас, сказать трудно. Риэлторы утверждают, что спрос с начала осени вырос, но количество объектов пока, по их мнению, сильно не увеличилось.

Предложение ограничено…
Вообще, изменение объемов вторичного рынка – достаточно интересная тема. Раньше «вторичка» активно прирастала за счет уплотнительной застройки в развитых районах города. Сейчас такое строительство фактически сошло на нет из-за дефицита свободных пятен. Основная же девелоперская активность сместилась на окраины и в прилегающие к Петербургу областные земли, где теперь возводятся крупные проекты-миллионники.

При этом возникает ряд проблем. Во-первых, эти новые масштабные проекты будут испытывать (по крайне мере первые годы) нехватку социальной инфраструктуры. Кроме того, по мере их заселения станет возрастать нагрузка на автомагистрали.

В этом смысле квартиры в новых мега-проектах, которые тоже активно пополняют вторичный рынок, проигрывают тому жилью, которое расположено в давно сложившихся кварталах с развитой инфраструктурой.

Вероятно, со временем вторичный рынок вообще распадется на два крупных сегмента. Первый – локальный, замкнутый, в исторически сложившихся районах Петербурга, где есть вся необходимая инфраструктура. Второй – огромный, включающий в себя все сданные мега-проекты в ближайших пригородах.

«В давно сложившихся районах Петербурга, где нового строительства почти нет (за исключением элитного) и предложение пополняться не будет, цены на квартиры вторичного рынка могут расти более активно, чем на окраинах, где строится много жилья», – констатирует Сергей Бобашев.

Восполнить дефицит нового качественного жилья в центральных районах способна, по его мнению, программа реновации территорий, но пока ее действие тормозится экономическими факторами – расселение домов оказывается слишком затратным для девелоперов. 

Не исключено, что со временем жилье в развитых районах Петербурга станет восприниматься в целом как комфорт-класс – именно за счет выгодного месторасположения. А квартиры в массово застраиваемой пригородной зоне, страдающей от нехватки инфраструктуры, – как эконом-сегмент.

При этом цены на квартиры могут повести себя по-разному. Тут многое зависит еще и от макроэкономических факторов. Вырастет благосостояние россиян – значит, возможно, начнется отток из окраинных мега-кварталов обратно в «классический» Петербург. Тогда цены в последнем могут сильно подскочить вверх. Если же доходы населения будут, напротив, снижаться, весь спрос будет сконцентрирован в пригородной зоне. В этом случае цены на квартиры будут вести себя достаточно спокойно.

Разумеется, все описанное выше – не дело завтрашнего дня. Проекты-миллионники еще строятся, и это жилье еще не скоро начнет массово выходить на вторичный рынок. Пока же «вторичка» в ее нынешнем виде будет, по мнению риэлторов, демонстрировать плавный рост цен, по 10-12% в год.

17.09.2012 12:20 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков