Ипотека в Петербурге – спрос выдыхается

Первое полугодие для российского рынка жилищного кредитования было настолько благодатным, что вполне заслуживает ярлыка «золотой век ипотеки». Но, увы, все хорошее рано или поздно заканчивается. Ипотечный бум сходит на нет.

Эксперты предсказывают, что в третьем квартале нынешнего года прироста объемов ипотечного рынка уже не будет. Наступает стагнация. В свою очередь, банки исчерпали ресурсы конкурентной борьбы, зато мы становимся свидетелями «ползучего» роста процентных ставок по ипотечным кредитам. И, увы, все эти процессы чересчур напоминают август 2008 года.

Время, когда радость меня любила
По данным Росреестра, в Петербурге за первое полугодие этого года зарегистрировано 12 658 сделок с привлечением ипотеки (по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья – 12 910 ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб.). Это, как подсчитали в Росреестре, на 30,5% больше, чем за аналогичный период 2011 года. Правда, еще весной прогнозы были гораздо более оптимистичны.

Однако с мая началось торможение. «Месячные темпы роста рынка в мае несколько замедлились и составили 150% по сравнению с 166% месяцем ранее, причем снижение темпов роста рынка происходит в условиях стабилизации ставок по ипотечным кредитам», – говорится в отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Дальше рост будет только замедляться. И, в частности, аналитики DeltaCredit прогнозируют рост ипотечного рынка России в третьем квартале 2012 года лишь на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Если же сравнивать со статистикой нынешнего года, то вообще хвалиться нечем. «Прогноз объема выданных кредитов в третьем квартале будет на уровне или чуть ниже объема рынка во втором квартале 2012 года», – заявляют аналитики DeltaCredit.

Проще говоря, на российском ипотечном рынке наступает стагнация.

Из остальных локальных показателей обращает на себя внимание доля Петербурга в общероссийском объеме выданных жилищных кредитов. С января она снизилась более чем на два процентных пункта: с 5,66% до 5,38%.

Больше не веpнyть ни за что никогда
Гораздо большую тревогу вызывает неумолимый рост процентных ставок. Напомним, что основной рост ипотечных ставок пришелся на январь-март 2012 года, когда месячные ставки поднялись с 11,6 до 12,1%. Да и сегодня ставки медленно, но верно продолжают расти.
Например, в мае средневзвешенная ипотечная ставка составила 12,2% по сравнению с 12,1% в апреле и марте. «В связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках существует риск роста ставок во втором полугодии», – вынуждены признать в АИЖК.

«Вероятно, до конца года рост процентных ставок может продолжиться – в пределах 0,05-0,1% в месяц», – прогнозирует региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын. И причина банальна – дефицит заемных денег.

Уточним, одним из традиционных способов привлечения денег у банков являются депозиты. Текущая ставка по вкладам физических лиц колеблется в пределах 9%-12%. Соответственно, банк не может ссужать деньги со ставкой ниже, чем берет сам. Кроме того, к итоговой сумме нужно прибавить расходы на содержание офиса, компенсацию рисков по невозврату кредита и определенную норму ожидаемой прибыли. Проще говоря, снижать ипотечные ставки дальше некуда. «Российские банки имеют сейчас некоторые проблемы с ликвидностью, что не позволяет им демпинговать по цене», – констатирует заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев.

Более того, несмотря на неблагоприятную судебную практику, кредиторы не от хорошей жизни продолжают экспериментировать с различными наценками, о которых заемщик узнает задним числом. «Многие банки все еще держат мораторий на частичное досрочное погашение или устанавливают минимальные пороги, равные нескольким ежемесячным платежам. Или, например, берут дополнительную плату за предоставление выписок и справок по кредиту для налоговых органов, – перечисляет начальник Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Татьяна Комарова. – Или предлагают повышенные тарифы на сейфинг и обслуживание текущего счета, с которого производится выплата ипотеки».

Где радость любила меня
Таким образом, не имея возможности конкурировать размерами процентных ставок и не желая покидать рынок жилищного кредитования, банкиры все первое полугодие 2012 года соревнуются по другим параметрам. Как констатируют эксперты АИЖК, банки продолжают смягчение требований к заемщикам в рамках «нишевых» ипотечных продуктов и их модификаций, в том числе для корпоративных клиентов.
«Сегодня во многих направлениях розничного кредитования происходит снижение ценовой конкуренции. Ипотека – не исключение. Конкуренция переходит из сферы условий кредитования в сферу маркетинга и технологий», – поясняет директор Департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.

Несмотря на то что ставка по ипотечному кредиту, как правило, является определяющим фактором при выборе заемщиком кредитора, банки стали уделять гораздо больше внимания сервисным составляющим – качеству и быстроте обслуживания на всех этапах получения кредита». В свою очередь, клиенты, изучая предложения банков со схожими ценовыми параметрами, выбирают тех, кто может предложить индивидуальный подход и оперативность принятия решений.

Например, в сфере упрощения документооборота достаточно долго лидировал ВТБ24 с продуктом «Ипотека без формальностей». По этой программе для получения кредита заемщику было достаточно предоставить всего два документа. Однако в этом месяце банк DeltaCredit объявил, что готов рассматривать заявление на получение кредита на основании всего лишь одного обязательного документа – паспорта. А далее, не прошло и двух недель, идею «скопировали». Начал выдавать ипотечные кредиты только по паспорту КБ «Росинтербанк».

Кроме упрощения условий банками «подчищаются хвосты» в сегменте дополнительного стимулирования заемщиков. И даже традиционно «неповоротливый» Сбербанк намерен включить в свою практику ряд новшеств. Например, не «ждать у моря погоды», а отправить по крупнейшим российским предприятиям армию агентов с презентациями своих ипотечных программ.

Проще говоря, при таких темпах соревнования вскоре большинство «бесплатных» направлений совершенствования работы будут закрыты. То есть главными конкурентными преимуществами опять станет не уровень сервиса, а базовые параметры предложения. И, конечно же, крупные банки по сравнению с игроками второго эшелона по данным позициям остаются в выигрышном положении – больше ресурсов и шире пространство для маневра.

Все дальше ведет исковеpканный пyть
При этом и государство откровенно «топит» некрупные банки. Отчасти поэтому в полугодовых итогах регионального ипотечного рынка наблюдается постоянство лидирующего состава.

Напомним, по итогам 2011 года тройка «ипотечных» лидеров в СПб была следующей. Первое место, естественно, занимал Северо-Западный банк Сбербанка России (выдано 7200 кредитов на 13,419 млрд руб., доля рынка 35%). Вторым был ВТБ24 (3080 кредитов, 6,183 млрд руб., 15%). Третьим – Газпромбанк (2237, 5,467 млрд руб., 11%).

По итогам первого полугодия года нынешнего тройка лидеров та же. Некоторые отличия есть лишь в долевых процентах. Так, Северо-Западный банк оформил 4154 кредитов на сумму 8,046 млрд руб. (32,2%), ВТБ24 – 2562 кредита на сумму 5,084 млрд руб. (19,8%), Газпромбанк – 1293, 3,315 млрд руб., и рыночная доля составляет 10%.

Для справки: все три банка являются кредитными организациями с участием госкапитала. И, как отмечает начальник Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Татьяна Комарова: «Разрыв между первой тройкой банков и другими банками превышает показатели в пять-десять раз».

«Средняя ставка по кредиту в банках с государственным участием и крупнейшими частными банками, в том числе иностранными, одинакова, – уточняет эксперт. – Отличие в количестве предлагаемых ипотечных программах – возможность работы с государственными дотациями и субсидиями, в частности, по выкупу последней комнаты в коммунальной квартире, рефинансирование и так далее».

То есть внешне ситуация выглядит так, будто госбанки победили всерьез и надолго и теперь остаточно зачищают последние «очаги сопротивления».

На самом же деле у некрупных банков периодически встречаются крайне интересные продукты. В силу скромных рекламных бюджетов не известные «любителям» рынка недвижимости, зато оправдывающие существование независимых ипотечных брокеров.

Кстати, если в начале года эксперты предсказывали увеличение доли банков с госучастием, то сегодня чаще говорят о банальном вытеснении с рынка крупными игроками мелких безотносительно того, частный это банк или государственный.

«Переформатирование рынка действительно постепенно происходит, но я бы говорил не столько о замене частных игроков государственными, сколько об укрупнении рынка и вытеснении мелких банков более крупными», – солидарен с нашими оценками региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын.

В свою очередь, вице-президент ГК «Юринфо» (сервисный агент АИЖК) Николай Лавров констатирует, что в преддверии кризиса банки сами стараются активнее включаться в государственные ипотечные программы.

Hо помню, что есть на земле yголок
Собственно, мы и пришли к самому главному фактору, мотивирующему процессы в ипотечном кредитовании последние полгода и строящему тренды на будущее. Мы сказали знаковое слово «кризис». Проще говоря, любые прогнозы сейчас даются с оговоркой – при отсутствии макроэкономических потрясений и сохранении тренда. «По итогам 2012 года объем российского рынка ипотеки достигнет двух трлн руб., – заявляет заместитель президента-председателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников. Но специально уточняет: – При отсутствии макроэкономических потрясений».

Ведь рынок недвижимости как раз и живет ожиданием кризиса. И ипотечный сегмент, с некоторых пор ставший локомотивом этого рынка, выполняет функцию «лакмусовой бумажки». На тревожные сигналы этого рынка готовы отреагировать все участники рынка недвижимости: риэлторы и застройщики, эксперты и маклеры.

Исходя из этого и стоит выстраивать любые ожидания на будущее.

Но пока на российском ипотечном рынке новая волна мирового финансового кризиса, пик которой ожидается осенью, почти не сказалась. Ждем.

Фото: Кадр из фильма «Кин-дза-дза!» 

25.07.2012 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха