Загородная недвижимость: грядут глобальные перемены

Первое полугодие 2012 года стало для рынка загородной недвижимости Ленинградской области без преувеличения революционным. На нем наметились такие тенденции, которые в ближайшие годы могут полностью изменить картину предложения и спроса.

Если подводить итоги развития загородного рынка в первом полугодии, ориентируясь на традиционные рыночные показатели (такие как уровень цен, количество коттеджных поселков и пр.), то ничего выдающегося мы не заметим.

Да, пусть стоимость домов и участков в наиболее востребованных проектах выросла за «отчетный период» на 10-15% (в основном рост пришелся все-таки на первый квартал). Но это не настолько большие цифры, чтобы акцентировать на них внимание.

Пускай к 300 с лишним коттеджным поселкам, представленным на рынке, за шесть месяцев прибавилось еще около 40 (включая новые очереди в уже существующих проектах). Сам по себе такой прирост ни о чем не говорит. До кризиса земельные спекулянты нахватали огромные массивы дешевой земли. Поэтому в ближайшие годы общее число «поселков» может составить и 400, и 500. Но не в этом суть.
Куда важнее качественные изменения, происходящие на рынке – те мощные течения, которые рано или поздно увлекут за собой мелких игроков рынка. Об этом и поговорим.

Как грибы после дождя
Загородный рынок довольно консервативен и развивается гораздо медленнее городского. Поэтому полгода для него, конечно, не срок. Впрочем, и в этот относительно небольшой период на рынке случилось довольно много примечательных событий.

Прежде всего обратим внимание на сегмент таунхаусов эконом-класса. Корни в Ленобласти он начал пускать года три назад, но именно в первом полугодии 2012-го начался поистине бурный рост.

Тон задала компания «НеваИнвестПроект», которая в феврале открыла продажи в своем новом проекте «Кивеннапа-Юг» близ поселка Пудость Гатчинского района (здесь будет построено около 1,2 тысячи домовладений). В мае эта же компания объявила о начале продаж в еще одном поселке «Кивеннапа Юго-Запад» – на сей раз в Волосовском районе, в деревне Сельцо (550 домовладений). И, учитывая высокие темпы продаж, едва ли «НеваИнвестПроект» остановится на достигнутом.

Два новых проекта с недорогими таунхаусами вывела в продажу в Гатчинском районе «Группа СНВ». Это «Покровские горки» (около 100 домовладений) и «Покровское» (всего 300 участков, сколько из них отдадут под таунхаусы – пока не ясно), оба проекта близ деревни Покровская.

В обеих «Кивеннапах» цены на сегодняшний день начинаются от 1 млн руб. (за блок-секцию 37,5 кв. м), в двух «Покровских» – от 1,5 млн (за 30 кв. м). Понятно, почему покупатели охотно пользуются таким предложением – на рынке городских квартир подобных цен сегодня попросту не найдешь.

Север всех удивил
Выше мы говорили о новых проектах таунхаусов на юге Ленобласти. Вообще, эти земли, несмотря на хорошую транспортную доступность, не считаются престижными и стоят заведомо дешевле, чем на севере. Поэтому появление на юге таунхаусов эконом-класса – процесс естественный и закономерный.

Но, между тем, в первом полугодии на рынке обозначилось и более любопытное явление. В северном, традиционно престижном, направлении стали также появляться недорогие проекты, где жилье в малоэтажных комплексах сопоставимо по ценам со среднестатистическими петербургскими квартирами.

Так, в марте начались продажи в поселке таунхаусов (таунпарке) «Энкола» от компании «Финский стандарт». Проект реализуется рядом с дер. Энколово, недалеко от развязки КАД с проспектом Энгельса. Цены тут начинаются от 2,9 млн руб. за блок-секцию 66 кв. м.
В мае холдинг RBI запустил продажи в жилом комплексе Mistola Hills в поселке Мистолово, примерно в 2 км от КАД (тоже Всеволожский район). Здесь, правда, предлагаются не таунхаусы, а квартиры в малоэтажных комплексах. Стоимость квадратного метра жилья варьируется от 60 до 85 тыс. руб.

И процесс «одоступнивания» северных земель продолжается. Уже известно, что в ближайшее время компания «БизнесСтройГрупп» откроет продажи в новом поселке «Вартемяги парк» в деревне Вартемяги Всеволожского района, в 10 км от Петербурга по Приозерскому шоссе. Проект предполагает строительство 130 таунхаусов из газобетона площадью от 120 кв. м. Цены на домовладения начинаются от 4,4 млн руб. Несомненно, будут появляться и другие проекты таунхаусов – в частности, дефицит такого жилья ощущается в Ломоносовском районе, юго-восточной части Всеволожского, Тосненском и т. д.

Малоэтажному поясу быть!
Подведем итог: вокруг Петербурга (в пределах 20-30 км от КАД) сегодня формируется мощный рынок недорогого малоэтажного жилья, представленный главным образом таунхаусами. В обозримом будущем этим сегментом наверняка заинтересуются крупные городские застройщики – раньше они смотрели на загородный рынок с некоторым предубеждением, он им был неинтересен в силу ограниченности спроса. Но опыт «Кивеннапы» показал, что продажа таунхаусов может обеспечить хорошие финансовые потоки, интересные крупным игрокам.

То, что пригородный рынок постепенно переходит к формату недорогой «малоэтажки», вселяет определенный оптимизм. Если бы сегмент таунхаусов не пошел резко в гору, не только приграничные питерские территории, но и вся ближайшая к городу 20-30-километровая зона со временем была бы застроена безликими многоэтажками. А так есть шанс получить в будущем симпатичный и уютный пригород – каким он, собственно, и должен быть по определению.

Конкуренция сильных
Еще одной тенденцией второго полугодия стало возрастание на загородном рынке конкуренции качественных проектов. Раньше профессиональные девелоперы почти не боролись между собой за покупателя: поскольку стабильно развивающихся проектов с разумным соотношением «цена-качество» было немного, спрос спокойно распределялся между ними.

В последнее время качественного предложения стало больше, продавать участки и дома стало труднее. Об этом, в частности, говорит тот факт, что участники загородного рынка стали обращаться за помощью к профессиональным продавцам, риэлторам. Так, компания «Константа» заключила эксклюзивный договор на продажу таунхаусов в поселке «Традиция» (Всеволожский район) с агентством недвижимости «Новый Петербург». Следом компания «СТАРТ девелопмент» подписала с этим же агентством договор на реализацию коттеджей и таунхаусов в жилом комплексе «Золотые ключи» (Гатчинский район). В Ломоносовском районе продажу объектов в малоэтажном комплексе «Ванино» от компании «Тареал» теперь осуществляет на эксклюзивных условиях агентство недвижимости «Итака». Думается, в ближайшее время мы услышим о новых тандемах загородных девелоперов и риэлторов.

За ушко да на солнышко
Возникает вопрос: если даже профессиональные игроки рынка вынуждены все активнее бороться за клиента, что же будет с теми десятками (если не сотнями) коттеджных поселков, где из-за неправильного позиционирования и других просчетов продавца сделки случаются от силы раз в несколько месяцев, а то и реже? По всей видимости, рынок попросту поглотит эти неудавшиеся проекты. Первое такое поглощение уже случилось под занавес первого полугодия. И главным действующим лицом здесь стала уже упоминавшаяся компания «НеваИнвестПроект» (ГК «Кивеннапа»). Она выкупила земельный участок рядом с поселком Подгорное Выборгского района Ленобласти у группы частных лиц, начинавших здесь проект коттеджного поселка, но не сумевших реализовать его.

Теперь проект будет называться «Кивеннапа-Подгорное», здесь планируется построить 21 коттедж и 4 квадрокса. В отличие от первых владельцев, делавших ставку на дорогие коттеджи, «НеваИнвестПроект» позиционирует свой проект более скромно. Минимальная стоимость коттеджа площадью 100 кв. м на участке 7 соток составляет 3,8 млн руб., квадроксы предлагаются за 2 млн.

Вскоре мы, вероятно, услышим и о новых поглощениях. Только ГК «Кивеннапа» планирует до конца года запустить около 10 дачных поселков, среди которых, безусловно, будут и перекупленные у непрофессиональных девелоперов проекты.

Конечно, пока редкие игроки рынка могут позволить себе спасать чужие проекты – большинству реализовать бы свои. Но со временем эта тенденция, скорее всего, будет набирать силу – рынок станет консолидироваться в руках крупных игроков, а мелкие предпочтут продать свои недоделанные поселки и заняться другими, более простыми, видами бизнеса.

Как видим, первое полугодие 2012 года преподнесло немало сюрпризов. Крайне интересно, какое развитие получат наметившиеся тенденции в дальнейшем. Мы будем внимательно следить за движениями рынка, а через полгода расскажем о новых загородных сенсациях, которых просто не может не быть.

12.07.2012 10:45 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков