Таунхаусы эконом-класса: между квартирой и коттеджем

В последние два-три года в Ленобласти активно развивается сегмент дешевых таунхаусов. Формат довольно необычный, если учесть, что во всем мире сблокированные дома возводят в черте города, а на лоне природы принято строить полноценные коттеджи. Что же такое, по сути, наши таунхаусы? Кто и зачем их покупает?

Сейчас на рынке Петербурга и Ленобласти, по данным БН, предлагается около 1,6 тыс. блок-секций в таунхаусах (речь идет только о новых строящихся объектах, вторичный рынок мы не рассматриваем). Из них к доступному сегменту, сопоставимому по ценам с городскими квартирами, можно отнести не более тысячи.

Родина в Коломягах
За рубежом (прежде всего в Англии и США) таунхаусом называют любой индивидуальный дом, расположенный в черте города, причем необязательно имеющий смежные стены с другими постройками. Вполне логично: таун – город, а хаус – дом. Сблокированные же дома там именуют, например, словом «блокхаус». При этом каждое такое домовладение обязательно имеет собственный небольшой участок.

У нас все гораздо сложнее, причем не только с понятиями, но и с тем, что за ними стоит. Слово «таунхаус» стало входить в лексикон участников рынка недвижимости Петербурга в 90-х годах прошлого века. Именно тогда начали складываться первые зоны малоэтажной застройки. Активную роль в этом сыграла Администрация мэра Петербурга Анатолия Собчака. В 1994 году было подписано постановление Правительства Санкт-Петербурга «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного строительства…». Новая концепция должна была положить конец стихийной коттеджной застройке, выдвинув на первый план организованное развитие «малоэтажки» при поддержке городских властей. Под строительство коттеджей, а также «блоков» и «секций» планировалось передать 2,7 тыс. га земли практически во всех районах Петербурга, но больше всего – в Зеленогорске, Сестрорецком районе (позднее оба составили Курортный район), Пушкинском, Приморском, Красносельском. Пилотным проектом стало строительство малоэтажного комплекса на пересечении ул. Парашютной и Репищева в Коломягах. Кстати, таунхаусы в Коломягах строили не только в рамках «госпрограммы». Параллельно частные застройщики («Коломяги-Ретро», «Северо-Западная строительная корпорация», «Элита-Девелопмент», «СКС Падамс») развивали там свои собственные проекты.

Многоэтажки съели таунхаусы
Если бы развитие малоэтажного сегмента и дальше шло по этому пути, практически все окраины Петербурга были бы сейчас застроены таунхаусами эконом-класса. Так, до 2005 года в черте города планировалось построить около 3,2 млн кв. м (!) сблокированных домов. Причем домов достаточно комфортных – площадь каждого домовладения должна была составлять 120 кв. м, а размер придомового участка – 3 сотки. Эти смелые планы, между прочим, были озвучены уже в 2001 году, при губернаторе Владимире Яковлеве (тогда вышло новое постановление «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного строительства…»).

Но постепенно власти охладели к этой идее, и те комплексы таунхаусов, которые успели появиться в городе, начали тонуть в многоэтажной застройке. Таунхаус как формат был вытеснен за пределы города, в Ленобласть, либо те части Петербурга, которые входят в его границы лишь де-юре, но являются, по сути, удаленными загородными территориями с плохой транспортной доступностью.

Так петербургский таунхаус перестал быть в строгом смысле «городским». Но на этом метаморфозы не закончились. Застройщики все чаще стали отступать от классического формата сблокированных домов, где обязательным атрибутом был хоть и маленький, но свой кусочек земли. И петербургский таунхаус стал, по большому счету, двух- или трехэтажной квартирой с выходом не на свою, а на общественную территорию.

Так, например, в достаточно крупном проекте «Новая Скандинавия» (Шувалово-Озерки, Выборгский район СПб), который реализуется очередями с 2000 года, изначально планировалось строить классические таунхаусы с придомовыми участками. Но такой подход оказался экономически нецелесообразным, часть территории заняли многоквартирные дома, а покупателям таунхаусов были предложены владения без дополнительной земли.

Элита уходит в Курортный район
Сейчас на рынке строящегося жилья Петербурга таунхаусов мало. В упомянутой «Новой Скандинавии» на сегодняшний день в продаже осталось не более десятка блок-секций (по цене от 19,5 млн за домовладение площадью 191 кв. м). Несколько таунхаусов от 192 до 215 кв. м продаются в комплексе «Выборгское шоссе, 170-174» от ИСК «Сфера», цена – 80 тыс. рублей за кв. м.

Несколько небольших объектов представлено в Приморском районе Петербурга – например, ЖК «Щербаковский» (в продаже осталось три десятка блок-секций от 17,5 млн рублей), «Портофино» (свободны 3 домовладения, 21,5 млн за 240 кв. м).

Довольно много дорогих таунхаусов сейчас продается в Курортном районе (проекты Kantele, «Мои Териоки», «Петербургское садовое кольцо», Ollila, «Сестрорецкие дубки», Repino Village). Но хотя формально это тоже Петербург, по факту такие проекты можно считать загородными, ибо транспортная доступность курортного направления не радует, особенно в летний период.

Таким образом, рынок таунхаусов эконом-класса в черте «большого» города так и не сложился, хотя такое вполне могло бы быть, учитывая инициативы властей 90-х годов. Впрочем, и элитная «таунхаусная» застройка тоже не получила нормального развития, будучи окруженной городскими многоэтажками. В итоге дорогие таунхаусы стали исключительной прерогативой загородного по сути Курортного района.

Ценовой переворот
Относительно недавно появился еще один сегмент – доступные загородные таунхаусы. Казалось бы, зачем в Ленобласти таунхаусы? Ведь сама идея соединять индивидуальные дома общими стенками возникла именно в городах, где свободной земли мало и она стоит дорого. За городом же логично стоить отдельные коттеджи на просторных участках. На самом деле все, опять же, упирается в деньги. Хотя коттедж с участком 10-12 соток сегодня можно приобрести за 4-5 млн рублей (причем не только в южных районах, но и во Всеволожском, Выборгском), для большинства покупателей и эти цены представляются высокими. Доступные таунхаусы как раз и заняли нишу, ориентированную на тех, кто хочет жить поближе к природе, но не имеет денег для строительства полноценного коттеджа.

В 2009 году на рынок вышел масштабный проект «Кивеннапа» в Выборгском районе Ленобласти с революционными ценами – 1,5 млн за блок-секцию 65 кв. м. В 2010-м – стартовали «Золотые ключи» в Гатчинском районе (2,5 млн за 56 кв. м). Всего в «Золотых ключах» девелопер («Старт-Девелопмент») собирается построить 531 домовладение, из них таунхаусов (и дуплексов, которые являются по сути подвидом таунхауса) – 414 штук.

В начале этого года следующий ход сделала вновь «Кивеннапа», запустив в Гатчинском районе проект на 1,2 тыс. домовладений буквально под боком у «Золотых ключей». И опять же удивив всех ценами и нарезкой площадей – 900 тыс. руб. за домовладение в таунхаусе площадью 37 кв. м (!). Правда, почти сразу же, учитывая огромный спрос, цену подняли до 1 млн. В первой очереди «Кивеннапы-Юг» (именно так назвали этот проект) будет построена 361 блок-секция в таунхаусах.

Тем же самым сегментом заинтересовалась и компания «Константа», начав в ноябре 2011 года продажи в поселке «Традиция» (Всеволожский район). Таунхаус площадью 72 кв. м стоит здесь 2,6 млн рублей. Правда, масштабы «Традиции» не столь велики – в первой очереди запланировано 163 домовладения, из которых только 40 – таунхаусы, остальное – коттеджи.

Есть на рынке доступных таунхаусов сегодня и другие игроки. Например, в том же Всеволожском районе реализуется достаточно интересный проект «Токкари-Лэнд» компании «Гарантъ Девелопмент». Минимальная площадь таунхауса здесь - 130 кв. м, цена - 4,5 млн рублей. 

В Гатчинском районе реализуется проект «Ижорская линия» (3-4 очереди, г. Коммунар, ул. Загородная) – из 60 домовладений осталось лишь 6. К продаже предлагаются блок-секции по 150 кв. м за 5 млн рублей.

В Ломоносовском районе активно распродаются таунхаусы в проекте «Петровская мельница» (рядом с Красным Селом). Сам проект достаточно большой – его общая площадь 91 га, но сдается очередями – первая включает всего 40 блок-секций, из которых в продаже сейчас есть только 4 (скоро в продажу поступит еще несколько домовладений). Цены – от 3,4 млн руб. за 101 кв. м. В поселке «Ванино» (в дер. Узигонты) предлагаются таунхаусы (здесь их называют сити-виллами) – от 3 млн рублей за 62,9 кв. м. Свободны пока 22 объекта, много забронированных.

Квартирам объявили войну
На первый взгляд, все понятно: рынок таунхаусов эконом-класса стал своеобразным продолжением рынка городских квартир. Люди обеспеченные сегодня покупают себе квартиры в развитых районах города. Те, у кого денег поменьше, едут в Девяткино, Мурино. А если денег нет даже на однокомнатную квартиру в проекте-миллионнике, добро пожаловать в небольшой таунхаус в Ленобласти. Не случайно таким большим спросом пользовался даже первый проект «Кивеннапы» в Выборгском районе, хотя он расположен на 68-ом километре трассы «Скандинавия». Ради сверхнизких цен покупатели готовы ехать и в такую даль.

Дешевые таунхаусы вступили в конкуренцию с малогабаритными квартирами. Это факт. Вот и «Кивеннапа» в 2012 году двинула рынок в сторону уменьшения площадей (после запуска 37-метровых таунхаусов в Гатчинском районе аналогичное предложение появилось и в их выборгском проекте).

Впрочем, таунхаусы сегодня готовы соперничать не только с самым дешевым жильем в многоэтажках. Параллельно застройщики развивают и более крупные форматы по относительно недорогим ценам, сопоставимым с расценками на квартиры в Петербурге. И клиенты приобретают таунхаусы большой величины довольно активно, например, в первой и второй очередях «Золотых ключей» на сегодняшний день уже раскуплены все таунхаусы по 67 кв. м, остались лишь меньшей площади. Да и «Кивеннапа» расширяет линейку предложения не только в меньшую сторону. Недавно предложение пополнилось вариантами по 176 кв. м (4 млн рублей) и 193 кв. м (4,3 млн).

По всей видимости, в ближайшие годы таунхаусы (прежде всего, Гатчинского, Всеволожского, Ломоносовского районов) будут конкурировать с рынком как однокомнатных квартир, так и «двушек», «трешек» и так далее. И, как нам кажется, у сблокированных домов есть все шансы на победу (разумеется, в своих масштабах – весь рынок таунхаусов сегодня сопоставим по объему с парой многоэтажных жилых комплексов).

Покупатель охотно приобретает таунхаусы не только потому, что стоят такие объекты дешево. Просто среднестатистический петербуржец, в большинстве своем, еще робеет перед перспективой автономной жизни в загородном доме, где за все отвечаешь сам. А от многоэтажных «коробок» он, по правде говоря, устал. Таунхаусы как раз и являются компромиссом между «загородным одиночеством» и «городским коллективизмом».

Не вызывает сомнений, что тысяча таунхаусов эконом-класса, имеющихся сегодня на рынке, будет раскуплена достаточно быстро. Однако ведущие игроки этого рынка уже готовят планы по выводу новых очередей. Возможно, придут на этот рынок и другие девелоперы.

19.03.2012 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков