Ипотечные плоды безбрачия

Выдача ипотеки парам, проживающим в гражданском браке, является частным случаем кредитования на приобретение жилья в долевую собственность. Максимум участников такой сделки – четыре человека. Но чем больше созаемщиков, тем выше риск получить отказ в кредите.

Многие банки разрешают брать ипотеку не только официально женатым парам, а и состоящим в гражданском браке. Разница только в том, что зарегистрированные супруги получают жилье в совместную собственность, а гражданские – в долевую.

Почести меняют нравы
«Альфа-Банк» заявил, что начал предоставлять ипотечные кредиты не состоящим в законном браке парам. «Условия, действующие для официальных пар, абсолютно аналогичны условиям, действующим для гражданских пар, – поясняет БН замначальника управления ипотечного кредитования банка Екатерина Новожилова. – Ужесточения условий для гражданских супругов, будь то процентные ставки, сроки или другие параметры, нет». По предлагаемой банком схеме гражданские супруги участвуют в ипотечной сделке на правах заемщика и созаемщика, собственность оформляется по желанию клиентов: либо пополам, либо пропорционально последующему участию в погашении кредита.

Отсутствие дополнительных клиентских расходов в новой программе вполне объяснимо. В зоне рисков, как свидетельствуют участники рынка, оказывается не банк, а сами клиенты. «В таких парах чаще возникают размолвки, в результате чего один из супругов может перестать платить», – отмечает управляющий филиалом «НОМОС-Банка» в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. «Как правило, риски по сделкам, будь то официальный или гражданский брак, особенно ярко выражены в случае расставания супругов», – вторит Новожилова. Если это случается, сторонам приходится впоследствии платить по изначально установленными договоренностями, либо самостоятельно договариваться о переоформлении кредита только на одного из созаемщиков.

То есть, констатирует директор филиала «Петербургский» ОТП-Банка Александр Зотов, банк не несет в этом случае дополнительных рисков, так как обязательства по кредиту распространяются на обоих участников пары. Оформлены их отношения официально или нет, в этом случае не имеет значения. Различие только в оформлении собственности: в случае с парами, состоящими в официальном браке, жилье оформляется в совместную собственность, у гражданских супругов регистрируется долевая собственность.

Сильное воображение создает событие
Участники рынка не ожидают, что подобные инициативы могут серьезно стимулировать продажи. «Рост может быть, но не очень значительный, не более нескольких процентов», – полагает Виктор Питернов. «Пары, проживающие в гражданском браке, покупают квартиры в ипотеку, но такие случаи – единичны», – соглашается старший менеджер группы ипотеки «ЛенСпецСМУ» Елена Зунделевич.

Не рассчитывают на ощутимый рост продаж от проявленной инициативы и в самом Альфа-Банке. «По статистике, доля таких заемщиков среди клиентов банков не столь велика, как официальных супругов», – признает Екатерина Новожилова.

То есть на первый взгляд попытка поддержать незарегистрированные пары не сулит революции на ипотечном рынке. Более того, при изучении предложений других банков вдруг выясняется, что инициатива не особо и оригинальна. Например, ВТБ24, Абсолют-Банк и другие допускают участие в одном ипотечном кредите до четырех созаемщиков. Сбербанк, Инвестторгбанк и другие – до трех. «Мы кредитуем гражданских супругов, а также лиц, не состоящих в родстве, уже около трех лет, поэтому программы других банков в этом направлении сложно назвать новаторскими», – со своей стороны резюмирует директор DeltaCredit по управлению регионами Ольга Бажутина. «Очень многие банки выдают такие кредиты», – подытоживает Виктор Питернов.

Но главное – даже не число банков, работающих с не родственниками, а то, что у опрошенных банков на размерах процентных ставок родство/не родство не сказывается. «Такая схема позволяет учитывать при рассмотрении кредитных заявок совокупный доход, что увеличивает вероятность получения кредита на покупку жилья, – поясняет причину такого «равнодушия» Александр Зотов. – Одной из основных проблем развития рынка ипотечных кредитов в нашей стране является низкий уровень доходов населения».

Труд есть молитва
Кстати, продвигая свой продукт, представители Альфа-Банка подчеркивали, что он предназначен только для традиционных пар. Дескать, однополые партнеры к сделке не допускаются. Но вышеизложенное свидетельствует, что через приобретение в долевую собственность по этим программам может приобрести жилье какая угодно семья, хоть шведская.

Проще говоря, заявление Альфа-Банка оказалось лишь пиаром. В то же время общение на специализированных форумах и с посетителями выставки-семинара «Жилищный проект» показало, что «неоригинальное» заявление было замечено потенциальными клиентами. А значит, пиар оказался грамотным, сработал, «отложился в головах».

Одной из причин попадания пиарщиками Альфа-Банка в «десятку» можно считать то, что они встроили свой продукт в общую тенденцию развития российского ипотечного рынка.

А тенденция следующая. Как отмечает начальник отдела кредитования физических лиц АКБ «Газпромбанк» Виктор Моторин, увеличение спроса и увеличение количества операторов привело к значительному расширению спектра предлагаемых продуктов. Добавим – к более агрессивному продвижению операторами своих продуктов.

При этом банки все чаще разрабатывают программы, нацеленные на конкретные категории заемщиков. У каждого активного игрока не одна, а несколько программ: «Ипотека молодым», «Материнский капитал», «Ипотека для предпринимателей»… Таким образом, Альфа-Банк – далеко не первый, кто вышел на рынок с продуктом для россиян, готовых приобрести недвижимость в долевую собственность. Но он нашел способ пробудить к своей программе интерес.

Пока дышу, надеюсь
Если же подробнее рассматривать риски не банков, а потенциальных потребителей «безбрачной» ипотеки, то они достаточно существенны. Во-первых, часть пар, стесняясь обсуждать с кредиторами свой статус, оформляет ипотеку не на обоих, а на одно лицо. Таким образом, второе лицо рискует в случае разрыва потерять все права на эту недвижимость. Ведь в действующем законодательстве отсутствует само понятие «гражданский брак». Конечно, оставшаяся ни с чем сторона может в судебном порядке доказывать, что участвовала в выплатах на квартиру, вела совместное хозяйство, и т. д. Но не факт, что суд пойдет навстречу.

Загодя предотвратить подобные проблемы можно, оформив брачный контракт. Впрочем, как отмечают в «НДВ-Недвижимость», даже в Москве составлением брачных контрактов озаботились менее 5% собравшихся покупать недвижимость пар.

Во-вторых, у одного из супругов вполне может быть испорчена кредитная история. То есть чем больше созаемщиков, тем выше вероятность в отказе. Напомним, проверить «незапятнанность» своих кредитных историй раз в год можно бесплатно.

Если случилась такая неприятность, специалисты советуют отказываться от созаемщика. А для находящихся в законном браке – искать банк, который данные по супругам не проверяет (это можно узнать по перечню подаваемых документов).

В общем, как отмечает директор по развитию универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анатолий Бобров, потенциальному получателю кредита перед совершением сделки нужно остановиться и еще раз взвесить все риски. «Ни в коем случае нельзя суетиться», – советует эксперт.

Но здесь есть еще один ракурс. Благодаря возросшей конкуренции предложения с учетом запросов клиентов в других сегментах рынка постоянно совершенствуются. А в сфере ипотеки на двоих (или более созаемщиков) о реальных новациях не слышно. То, что банки начинают выдавать в качестве нового «хорошо забытое старое», – лишнее тому доказательство.

Поэтому персонам, собирающимся брать такой кредит, нет смысла особо тянуть. Лучше не будет, а средние ставки по ипотеке могут вырасти дополнительно.

21.02.2012 14:40 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха