С ипотекой лучше не тянуть?

Минувший год характеризуется мощным ростом спроса на ипотеку. И такого грандиозного успеха в наступившем году банкиры уже не ожидают. С другой стороны, государство готовит к выборам целый ряд «ипотечных» подарков, в первую очередь для бюджетников. И это может подхлестнуть спрос.

Не все, что будет происходить с ипотекой в 2012 году, понравится потенциальным клиентам. И если они уже имеют приемлемую сумму для вступительного взноса и не хотят дождаться повышения ставок, то сейчас выгоднее не тянуть с принятием решения. Ну, а если для покупателя важна возможность широкого выбора и к тому же он бюджетник – можно и подождать.

Приятные цифры
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за 2011 год в городе банки выдали 20 923 ипотечных кредита на общую сумму 42 млрд руб. А Управление Росреестра по Петербургу за 2011 год зарегистрировало 23 478 сделок с привлечением ипотеки. И, несмотря на разночтения, в обеих структурах констатируют: за минувший год ипотека и по количественному, и по финансовому показателям выросла вдвое.

Естественно, одни игроки немного отстают от среднестатистических характеристик, другие идут в ногу, третьи опережают. Так, по словам начальника отдела развития розничного бизнеса Петербургского филиала Связь-Банка Анастасии Развариной, за 2011 год прирост портфеля ипотечных кредитов составил 100%. В филиале ВТБ24 по Cанкт-Петербургу по сравнению с 2010 годом объем ипотечных кредитов вырос более чем в 3,5 раза. А филиал «Петровский» банка «Открытие» увеличил объемы в 4 раза, правда, там ипотеку начали выдавать со второго квартала 2010 года.

При этом  ряд игроков в прошедшем году даже побил докризисные рекорды. «В 2011 году ипотечный портфель нашего филиала преодолел уровень 2008 года. На конец 2011 года он составил 6,01 млрд руб. (в 2008 году – 5,7 млрд)», – говорит начальник Северо-Западного территориального управления сетью и продажами Абсолют Банка Виталий Демидов.

В то же время у сторонних наблюдателей данные показатели вызывают недоумение. Они не могут понять, почему неблагоприятная экономическая обстановка в мире не убавила энтузиазм российских займодателей и заемщиков ипотечных кредитов.

Причины роста
Согласно прогнозу Всемирного банка вторая волна мирового экономического кризиса может продлиться даже дольше, чем первая. «Проблемы в еврозоне усугубляются, возможны, если не полное разрушение Евросоюза, то, по крайней мере, выход из него ряда стран, слабых звеньев, начиная с Греции», – в частности считает аналитик ИК «Финам» Максим Осадчий. То есть, экономическая ситуация в мире и, соответственно, в России далека от идеальной.

Если в начале 2011 года на российском финансовом рынке отмечался определенный избыток свободных денег у банков, то сейчас, наоборот, деньги в дефиците. И стоимость заемных денег растет. «Деньги становятся дороже!», – бросил на днях крылатую фразу первый зампредседателя Центробанка РФ Алексей Улюкаев.

При этом даже в «хорошие времена» свободные деньги были «короткими», а ипотеке нужны «длинные» деньги. Кроме того, по сравнению с другими инструментами маржинальная доходность ипотечных активов для самих банков выглядит, увы, далеко не самой привлекательной.
Но, с другой стороны, российская банковская система уже развилась до того уровня, когда начинают цениться такие вещи, как долгосрочные отношения с клиентом. Притом, что ипотека приносит пусть относительно низкий, но стабильный доход.

Также играет роль развитие ипотечных инструментов. По словам исполнительного директора по жилищному финансированию АИЖК Андрея Шелкового, сегодня эти инструменты уже позволяют секьюритизировать портфели кредитов, «упаковывать» закладные в ипотечные ценные бумаги – и это повышает ликвидность банков. И, наконец, как отмечают в «Национальном банковском журнале», в первую волну кризиса ипотечные портфели принесли банкирам гораздо меньше проблем, чем другие кредитные портфели. Логично, что этот опыт учитывается при выборе стратегии поведения в связи с возвращением волны нестабильности на финансовые рынки.

Прогнозы
Соответственно, тенденция роста объемов ипотеки продолжится в наступившем году, понятно, при оптимистическом варианте развития второй волны кризиса. Например, президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян считает, что повторения рекордного скачка минувшего года ждать не стоит, «но этот сегмент рынка будет постепенно расти».

То есть, вопрос в конкретных параметрах этого роста, и эксперты называют разные цифры. «В 2012 году при относительной стабильности на мировых рынках мы прогнозируем рост ипотеки в России на 15%», – заявляет вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц. Правда, в Петербурге сам банк обещает добиться 100% роста. «В 2012 году объемы ипотечного кредитования в Петербурге возрастут на 30%», – со своей стороны считает Анастасия Разварина.

В свою очередь банк DeltaCredit в 2012 году прогнозирует увеличение объема выдачи ипотечных кредитов в стране до 962 млрд руб., то есть рост составит под 40%. Более того, аналитики DeltaCredit не ожидают сужения рынка даже при нарастании экономических проблем. В этом варианте ипотечный «урожай» 2012 года составит 730 млрд руб. Для справки – в прошедшем году российская ипотека чуть-чуть не дотянула до рекордной отметки 2008 года в 655 млрд руб.

Хуже
Но потенциальному пользователю услугой не столь важны числовые показатели, сколько видение того, улучшатся или ухудшатся в близкой перспективе условия ипотечного кредитования. И с этой точки зрения наступивший год сулит не только приятные изменения.

Собственно на недвижимость цены будут расти приблизительно в пределах инфляции. Но в силу удорожания заемных денег потребителей ожидает продолжение начавшегося осенью роста ставок по кредитам. В том числе и ипотечным. Как пояснил БН президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, косвенным свидетельством чему является текущий рост ставок по вкладам. Что говорит о следующем витке усиления конкуренции за фондирование среди банков.

Во-вторых, это же удорожание заставляет банки работать с клиентами более кропотливо и дотошно. «В наступившем году кредитные организации будут постепенно ужесточать требования к оценке платежеспособности заемщиков», – предостерегает Демидов.
Также нет никаких стимулов для снижения размера первоначального взноса. Этот ракурс эксперты даже не обсуждают.
То есть, если потенциальный клиент имеет приемлемую сумму для вступительного взноса и ориентируется, прежде всего, на ценовые параметры, то ему выгоднее не тянуть с принятием решения.

Лучше
Но если для клиента более важна возможность более широкого выбора – можно и подождать.

Пусть несколько банков второго эшелона свернули ипотечные программы, но крупные игроки будут только расширять предложение. В частности, наступивший год обещает стать годом ипотечной «экспансии» на первичный рынок жилья.

Уточним, в настоящее время банковская ипотека оглядывается на «первичку» без особой охоты. «Санкт-Петербургский филиал Связь-Банка, в основном, специализируется на реализации ипотеки на вторичном рынке», – говорит Разварина. А в Райффайзенбанке, по данным за 2011 год, объем кредитов, выданных на приобретение объектов на первичном рынке, составляет лишь порядка 5% от общего. «Это в основном связано с тем, что традиционно преимущественной популярностью у заемщиков Райффайзенбанка пользуется вторичный рынок жилья, так как большая часть населения нуждается именно в скором решении жилищного вопроса», – поясняет член правления банка Андрей Степаненко.

Совсем другая картина в ВТБ24. На начало 2011 года в общем объеме выдаваемых филиалом ипотечных кредитов доля кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составляла 12,5%. К концу 2011 года эта доля достигла 45%.

Столь бурный рост начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова объясняет тем, что банк существенно смягчил требования в сфере кредитования на покупку строящего жилья. Если раньше, без предоставления дополнительного залога, кредит на покупку квартиры в строящемся доме можно было получить лишь при условии 40%-ной готовности объекта, то теперь можно приобрести квартиру и в доме, строительство которого находится на стадии котлована. Кроме того, банк распространил в прошлом году действие на первичный рынок жилья сразу нескольких крайне интересных ипотечных программ.

К освоению ипотекой первичного рынка ряд банков подталкивает дополнительный интерес. «Банки активно участвуют в финансировании строительства некоторых объектов, что повышает их заинтересованность в интенсивных продажах, – комментирует Степаненко. – Как следствие, запускаются различные специальные акции для конкретных строек и строительных компаний.

В общем же, согласно прогнозу DeltaCredit, в наступившем году в целом по России доля ипотеки на первичном рынке жилья вырастет до 35% против 24% в 2011 году.

Политический момент
Тем более, имеет смысл подождать, если клиент относится к слоям населения, предполагающим дополнительную социальную защиту. В год президентских выборов внимание государства к ипотеке и влияние государства на ипотеку будет только увеличиваться. Это имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

С одной стороны, если бы новый президент избрал более либеральный курс, это как раз и привело бы к притоку иностранных заемных денег. Но уже понятно, что ничего подобного не случится. «Мы очень зависимы от внешних рынков, – рассуждает Джикович. – Но в настоящее время надежда на поступления финансов из внешних источников достаточно низкая».

С другой стороны, государство готово буквально швыряться деньгами, лишь бы нейтрализовать проявления социального недовольства. И ипотека с этой точки зрения – как пламягаситель протестных настроений – весьма удобна.

Соответствующих шагов власти нельзя не заметить. Так, по словам председателя Комитета Совета Федерации по обороне и безопасности Виктора Озерова, в наступившем году на военную ипотеку в России будет израсходовано 41,9 млрд руб. против 28,7 млрд в 2011-м. То есть, огромные суммы пойдут на обеспечение жильем военнослужащих.

А на очереди исполнение президентского поручения по выработке специальных условий ипотеки для работников бюджетной сферы и многодетных семей, желающих получить участок под строительство жилья.

Этот ипотечный продукт должен быть презентован уже 20 февраля. Сверх этого Дмитрий Медведев поручил правительству проработать вопрос о формах господдержки ипотечных кредитов для многодетных семей и бюджетников, включая госгарантии и выкуп ипотечных облигаций, обеспеченных такими кредитами. А главы регионов получили от президента настоятельную рекомендацию обеспечить реализацию программ субсидирования первоначального взноса на приобретение жилья для врачей, учителей, молодых инженеров. Свои предложения по этому вопросу региональные лидеры должны представить до 15 марта.

Власть буквально частит с ипотечными социальными инициативами. И логично ожидать, что на этом не остановится. В пользу же того, что данные обещания не являются пустопорожними, свидетельствует оперативный запуск программы ипотеки для молодых ученых. Первый заем по ипотечному продукту «Молодые ученые» выдан ГП «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» 27 января.

Иными словами, социально незащищенные слои в этом году могут ждать от ипотеки приятных сюрпризов. Впрочем, если военная ипотека уже данность, то все остальные «социальные» проекты после выборов могут быть на каком-то этапе заморожены по самым разным причинам. Например, по все той же причине прихода в Россию второй волны кризиса.

30.01.2012 10:05 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха