У кого приобретать квартиру в новостройках: у риэлтора или застройщика?

Покупатели жилья на первичном рынке все чаще обращаются не напрямую к застройщикам, а к сотрудничающим с ними агентствам недвижимости. Это дает возможность большего выбора.

Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. Порой это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые строительные компании предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.

Жилищный аутсорсинг
Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась  в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.

За последние несколько лет число сотрудничающих с агентствами застройщиков значительно возросло. По оценкам генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, сейчас почти 30% сделок по продаже строящегося жилья заключается через агентства.

Небольшим компаниям, которые строят 1-2 дома в год, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Часть потенциальных покупателей могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет. Впрочем, по  словам Олега Пашина, почти 65% клиентов при выборе строящегося жилья сейчас мало ориентируются на строительную компанию. В последнее время случаев прямого или косвенного обмана дольщиков стало несравнимо меньше, нежели несколько лет назад. И если раньше главенствующим критерием выбора квартиры в новостройках Петербурга (помимо цены) была репутация застройщика, то сейчас покупателей в не меньшей степени волнуют такие факторы, как местоположение, тип дома, окружающая  инфраструктура.

Шире выбор
Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.

Как показывает практика, чаще всего у риэлторов гораздо больший опыт общения с клиентами, нежели у специалистов отделов продаж строительных компаний. «Преимущество реализации квартир через агентства и в том, что посредник обеспечивает объекту дополнительную рекламу. Да и застройщик не тратится на содержание собственного отдела продаж», – отмечает директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская.

При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы не должны требовать вознаграждения с покупателя за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). «Это сложившаяся практика делового оборота», – объясняет управляющий проектами отдела строящейся недвижимости ГК «Ярус-недвижимость» Игорь Петров.

Стоит при этом помнить: договор на приобретение возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор. «Посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта и оформлению договора», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Антон Агабабаев.

Здоровая конкуренция
Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам (чаще всего так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ). Продажи собственными силами практикуют многие застройщики Петербурга (например, компании «Мавис» и «Строительный трест»). Некоторые, напротив, работают исключительно через агентства (ранее так действовал «Главстрой», который, впрочем, недавно открыл собственный отдел продаж).

Большинство строительных компаний предпочитают комбинировать оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

«Такие застройщики имеют несомненные преимущества – возникает здоровая конкуренция между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров», – считает Олег Пашин.

Агент – не арбитр
Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.

«Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего это не соответствует действительности. Агентства заинтересованы в том, чтобы совершить сделку и вряд ли будут заботиться о сохранности денег покупателя в ущерб своему бизнесу. Конечно, некоторые проверяют застройщиков, но такие случаи единичны», – говорит генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.

К тому же, по ее словам, у покупателей, заключающих сделку с агентством, практически нет возможности внести изменения в договор долевого участия. «Если покупатель попросит скорректировать договор, в агентстве, скорее всего, скажут, что не могут пойти ни на какие изменения, потому как являются лишь посредниками», – резюмирует Анна Максимова.

«Агенты хуже знают предмет продаж (технологии строительства, условия т. д.) и не всегда знакомы с юридическими тонкостями приобретения жилья на первичном рынке. Если агент предоставил клиенту неверную информацию, решать возникающие у последнего вопросы придется застройщику. Из-за чего у покупателя может возникнуть негативное восприятие его бренда», – говорит Ольга Семенова-Тян-Шанская.

По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, прямое общение покупателей с застройщиком часто позволяет договориться о более выгодных условиях приобретения. «Взаимодействуя непосредственно со строительной компанией, покупатель может получить полную информацию о ходе строительства», – говорит она.

В ближайшее время число сделок по приобретению жилья через агентства вряд ли сильно увеличится. С одной стороны, все больше застройщиков склоняются к тому, что каждый должен заниматься своим делом: строитель – строить, а брокер – продавать. С другой, многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их сам строит.
Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.

31.01.2012 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин