Как стать обманутым дольщиком

Двойные продажи строящегося жилья не прекратились и после 2005 года, когда был принят 214-ФЗ. И сейчас есть немало новостроек, на которые не распространяется данный закон. Следовательно, оказаться у разбитого корыта по-прежнему рискуют многие.

На сегодня, по словам начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Петербурга Олега Островского, в рамках 214-ФЗ работают 77 компаний-застройщиков. Они возводят около 130 объектов. Сколько всего компаний строит в городе, Олег Островский судить не взялся. Но по словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, таковых более двухсот. Вместе они возводят свыше трехсот жилых объектов в мегаполисе и ближайших к нему территориях Ленобласти.

Таким образом, учитывая названные выше цифры, почти две трети строителей 214-ФЗ обходят. Поэтому теоретически их соинвесторы (они же дольщики, они же граждане, улучшающие свои жилищные условия) запросто могут оказаться жертвами двойных, тройных и так далее продаж.

По 214-ФЗ договоры долевого участия имеет право заключать только застройщик. Однако раньше была популярна схема расчета с подрядчиками не деньгами, а квартирами, которые реализовывал уже подрядчик. От нее никто не застрахован и сегодня.

Изложенная ниже история вряд ли будет интересна тем, кто уже попался на удочку недобросовестных застройщиков, они уже знают, где совершили промах. Однако начинающим дольщикам наш рассказ может оказаться весьма полезным.

Полсотни долларов
Остаться без денег и жилья можно даже тогда, когда покупаешь квартиру в доме, который возводится широко известным и уважаемым застройщиком. Он, скорее всего, не обидит, зато может подвести его подрядчик.

Так в начале текущего века гражданка Кураева (из соображений этики все фамилии изменены) решила приобрести квартиру в доме одного из крупнейших застройщиков Петербурга. Казалось бы, ничто не предвещало беды. Компания солидная, всеми уважаемая. Но не тут-то было, ведь существовал подрядчик, у которого остался небольшой долг перед застройщиком – всего $326.

Сумма некритичная даже для дольщицы, не говоря уж о застройщике и подрядчике. Однако, когда компания возвращала неосвоенные деньги, произошла ошибка: вместо названной суммы было перечислено $263 – чуть более пятидесяти долларов «зависли».
После чего компания-подрядчик благополучно исчезла. Но до этого успела продать одну и ту же квартиру четырежды. Продажи осуществлялись следующим образом.

Первый покупатель, та самая Кураева, заключила договор долевого участия. Но не обратила внимания на ту злополучную разницу в несколько десятков долларов. Эти циферки позднее сыграли свою роль – невыполненные обязательства предоставляли застройщику право не передавать квартиру.

Затем в нашей невеселой истории появляется новый персонаж – мама дольщицы Кураевой, у которой была доверенность на представление интересов дочери при заключении договора. Она ведет активный диалог с компанией-подрядчиком, регулярно интересуется ходом строительства… и в один прекрасный день у мамы сдают нервы. Она пишет заявление, где требует расторгнуть договор, что и делает подрядчик.

То, что мама имела право заключить договор от имени дочери, но не имела права его расторгать, подрядчик во внимание не принял.
Сразу после расторжения был заключен договор со вторым дольщиком на ту же квартиру. С гражданки Петровой также была взята полная сумма стоимости квартиры. Подрядчик считал, что Кураевой должен деньги, а не квартиру, так как договор считал расторгнутым.

Согласитесь, ситуация уже непростая. Однако на сцену выходит дольщик № 3 – гражданка Кузнецова. Она ранее заключила договор с этой же компанией на строительство квартиры по другому адресу (у подрядчика было много договоров с различными застройщиками). Перед другим застройщиком обязательства также не были выполнены, но подрядчик сделал вид, что «включил совесть». И как мог помог – уже после того, как Кузнецова внесла деньги за квартиру, расположенную по другому адресу, компания изменила договор, подсунув ей тот же злополучный объект, ранее проданный Кураевой и Петровой.

Таким образом, на один и тот же адрес появилось три претендента. Все трое выплатили деньги.

Три дольщика и д’Артаньян
Как видите, нечистый на руку подрядчик уже перешел всякие границы. Но «Вертикаль» умудрилась продать квартиру и в четвертый раз – некому господину Павлову.

Надо напомнить, что в то докризисное время цены на недвижимость росли быстро. Кураева выложила за эту «однушку» 480 тысяч рублей, с Петровой уже взяли 534 тысячи рублей. Затем пришла Кузнецова с другого объекта, о размере вклада которой история умалчивает, и, наконец, Павлов, заплативший 745 тысяч рублей.

Последний оказался северянином из богатой природными ресурсами территории нашей необъятной Родины. Увидев, что на его адрес претендуют сразу три обманутых женщины, Павлов уехал обратно домой, снова добывать нефть.

А вот первые три дольщицы сильно расстроились, когда дом был сдан в эксплуатацию. Каждая обратилась к застройщику с требованием передать в собственность одну и ту же квартиру. Но застройщик ответил, что квартиры ни той, ни другой, ни третьей не даст, потому что перед ним не были выполнены обязательства – те самые полсотни долларов. Дольщицы были готовы выплатить эту сумму, но застройщик не видел оснований принимать от них деньги.

В результате в суд попали три иска о признании права собственности на квартиру. Пока суд да дело, дом начал заселяться. И самой проворной оказалась Кузнецова. Несмотря на то что была третьей в очереди. Она сделала ремонт в этой квартире и заселилась в нее.
Судебное дело длилось более трех лет. Столько же лет в квартире проживала эта дама.

Право первой ночи
Каждая из дольщиц наняла по архиактивному адвокату. Судья признала право собственности на квартиру гражданки Кураевой. Следом пошел иск о выселении Кузнецовой – не стоило занимать квартиру, которая тебе не принадлежит. Ее адвокат заявил, что клиентка согласна выехать, если будет возмещена стоимость произведенного ремонта. В ответ Кураева парировала: «Для того, чтобы мне приступить к ремонту, придется затратить деньги на демонтаж вашего ремонта. Следовательно, нужно еще подумать, кто, кому и сколько должен».

В итоге Кузнецову с сыном выселили с помощью приставов. Процесс выселения длился еще около года. За это время ей вменили еще один иск: о неосновательном обогащении за то время, пока она проживала в спорной квартире.

Кураева получила свою квартиру на основании того, что заключила договор первой.

Надо отдать должное застройщику. Он отказался от той злополучной полсотни долларов и начислил коммунальные платежи Кураевой только с момента получения права собственности на квартиру, а не за те три года, когда там жила Кузнецова.

Мораль сей басни
По сути, в данной истории нет победителей – каждый, так или иначе, пострадал. Кураева получила свое жилье, но и три года нервотрепки в суде. (Причем как знать, если бы не мама со своим расторжением договора, может и не случилась бы вторая продажа.) Заслуженная учительница Кузнецова думала, что приобрела квартиру, но потеряла ее, к тому же вложившись в никому не нужный ремонт. Многодетная мать Петрова продала родительский дом в области, но деньги вылетели на ветер. И, наконец, северянин-нефтедобытчик Павлов, благородно ушедший со сцены за собственные немалые средства.

Здесь придется повторить старую избитую, но правильную фразу: «Перед тем как подписывать договор, обращайтесь к специалистам». Иначе можно не получить ничего, заплатив все, что у вас есть.

Материал подготовлен при участии специалистов «Консультационного центра долевого строительства и недвижимости».

19.01.2012 11:50 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Березниченко