Как купить квартиру в Петербурге с «нуля»?

Существует несколько способов купить первое жилье – отдельную квартиру или комнату. БН изучал, какие объекты недвижимости в Петербурге можно приобрести дешевле других и к каким расходам нужно готовиться потенциальному покупателю.

До 90% приобретателей первого жилья сегодня – молодые люди в возрасте до 30 лет, как правило, недавно вступившие в брак или планирующие создать семью. Многие из них вынуждены снимать жилье, пока не приобретут что-то свое. Однако если у потенциального покупателя есть «прописка» (не важно, петербургская, областная, либо какого-то другого субъекта федерации), а также стабильная зарплата (не меньше 30 тыс. руб. в месяц на человека), у него появляется шанс со временем обзавестись собственным недвижимым имуществом. Главное условие – накопить первый взнос хотя бы в несколько сотен тысяч рублей (от 200 тыс. руб. и выше).

Наиболее доступных способов решения проблемы два: купить комнату в коммунальной квартире, или приобрести квартиру-студию в строящемся доме. Рассмотрим оба этих варианта подробнее.

Коммунальный старт
Самый экономичный вариант – приобрести комнату в коммунальной квартире. Учитывая, что цена таких объектов в Петербурге начинается от 700 тыс. руб., подобное жилье купить проще, чем какое-либо другое. Однако 700 тыс. руб. – нижний ценовой порог. За эти деньги можно приобрести небольшую комнату (от 7 до 14 кв. м) в большой коммунальной квартире (свыше четырех комнат), без ремонта, в неудобном с точки зрения транспортной доступности месте (например, в одном из «медвежьих» углов центра города или на окраине, в Петродворцовом, Красносельском, Невском или Колпинском районах).

Наиболее ликвидные комнаты, которые можно быстро и легко продать и в которых можно достаточно комфортно жить, сегодня стоят 1–1,3 млн руб. Их площадь – от 15 до 25 кв. м, они расположены в малонаселенных, небольших коммунальных квартирах (не более трех комнат), в доме, прошедшем капитальный ремонт (относится к старому фонду в центре города), с неконфликтными соседями, местами общего пользования в приличном состоянии.

Основное преимущество, которое получает покупатель комнаты, – в нее можно въехать практически сразу после покупки и отказаться от аренды съемного жилья. Минусы – необходимость мириться с присутствием соседей в местах общего пользования, а также поддерживать эти самые места в приличном состоянии. То есть вам придется договариваться с соседями о графике уборки квартиры, о расходах на ремонт, делить счета за электроэнергию и воду и т. д.

«Наиболее часто комнаты покупают приезжие, которым для устройства на хорошую работу нужна петербургская «прописка». Это – один из наиболее быстрых и надежных способов ее получить», – комментирует директор отделения агентства недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова. Также комната подойдет людям, которые хотят жить в центре Петербурга, но не имеют денег на покупку отдельной квартиры в этом районе.

Как купить?
Один из дополнительных плюсов комнаты – для ее покупки не обязательно брать ипотечный кредит. Можно обойтись потребительским, получить который значительно проще (например, многие банки не требуют справки 2-НДФЛ). Таким образом, накопив 200–300 тыс. руб., покупатель может получить остаток недостающей суммы за счет потребительского кредита (500–700 тыс. руб.).

Но у этой схемы есть и существенный минус – процентные ставки потребительских кредитов выше (от 15% годовых), чем ставки по ипотечным кредитным продуктам (от 7% годовых), а срок, на который выдают такой кредит, – меньше. В среднем получить потребительский кредит можно на три-пять лет.

Посмотрим, насколько выгодна данная схема на практике. Если заемщик решил купить именно комнату на озвученных выше условиях (кредит – 700 тыс. руб., ставка по кредиту – 15%, срок кредита – пять лет), его ежемесячный платеж составит 16,5 тыс. руб. Расплатиться по такому кредиту можно попробовать и за два года, но отдавать банку придется уже по 34 тыс. руб. из своего заработка. Не каждому это будет по карману. В случае ипотечного кредита процентная ставка по нему будет ниже, а срок выплат можно «растянуть» на более долгий срок.

В любом случае времени на поиск комнаты у заемщика будет не так много, ведь уже через месяц после получения кредита, а то и меньше, ему придется вносить первый платеж согласно условиям кредитного договора. Значит, ежемесячные расходы возрастут и снимать жилье станет накладнее.

Своя стройка
Второй наиболее доступный вариант – купить квартиру-студию в строящемся доме. Самые дешевые студии такого типа находятся на окраинах Петербурга (как правило, в ближайших пригородах, территориально относящихся к области, например, в Буграх, Мурино, Девяткино). Цена таких объектов начинается от 1,5 млн руб. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 21–24 кв. м без отделки.

Срок сдачи подобных проектов – конец 2013 года. То есть еще два года ваша квартира будет строиться, а въехать в нее удастся примерно через 2,5 года (заселять построенный объект застройщик начинает лишь через несколько месяцев после завершения строительных работ и приемки дома госкомиссией). Также нужно учесть, что в квартире придется делать ремонт. Это – дополнительные расходы на отделку, минимум – 80 тыс. руб. (застройщики берут за отделку от 4 тыс. руб. за кв. м, отделочные и ремонтные фирмы еще дороже).

Основной минус покупки – все время, пока будет строиться дом, покупателю придется снимать жилье. Стоимость аренды однокомнатной квартиры сегодня составляет, в среднем, 18 тыс. руб. месяц. Таким образом, за 2,5 года ожидания своей квартиры покупатель потратит на аренду чужой в общей сложности 540 тыс. руб.

Однако плюс строящегося жилья в том, что после сдачи дома в эксплуатацию квартиры вырастают в цене на 20% и больше. Для сравнения, самые дешевые студии в готовых домах в Петербурге сейчас стоят от 2,2 млн руб. То есть расходы покупателя на аренду окупятся.

Правда, несмотря на свою привлекательность, этот вариант подходит далеко не всем потенциальным покупателям. Прежде всего нужно иметь крепкие нервы, чтобы пару лет ждать свою квартиру. Кроме того, на протяжении двух лет заемщику придется вносить двойные платежи – банку по ипотеке (или по рассрочке застройщику), а также платить за съемную квартиру. В сумме это выйдет не меньше 30 тыс. руб. в месяц. Расходы можно чуть сократить – до 20-25 тыс. руб. в месяц, если на время строительства переехать из отдельного съемного жилья в комнату.

Основное условие для данного способа покупки жилья – стабильный доход. «К сожалению, стабильность – понятие относительное. Если сегодня на работе все хорошо, завтра ситуация у покупателя может коренным образом измениться, – предостерегает юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова. – Поэтому нужно постараться просчитать свои возможности на 5–6 лет вперед. Идеальный вариант – если вы сможете отказаться от аренды жилья, либо у вас есть, что продать в случае необходимости (автомобиль, гараж, садовый участок и т. д.)».

Еще один способ застраховать себя от возможных рисков – наличие близких родственников или друзей, способных поддержать заемщика, если тот вдруг потеряет работу или его доходы существенно уменьшаться.

Другой способ – перед покупкой создать запас денежных средств, равный выплатам по кредиту или рассрочке на 4–6 мес. вперед. Такая страховка поможет покупателю чувствовать себя увереннее, и даже в случае потери работы даст ему достаточно времени на поиск новой.

С процентом или без
Если нет наличных средств, то купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами: взять ипотечный кредит или получить рассрочку от застройщика.

В первом случае минимальный первоначальный взнос, который требуют некоторые банки сегодня – 10% от стоимости квартиры (то есть в нашем случае – 150 тыс. руб.). Правда, по большинству ипотечных программ первоначальный взнос все же повыше – на уровне 20% (300 тыс. руб.). Плюс еще примерно 30–50 тыс. руб. придется потратить на оформление ипотеки (комиссия банка за выдачу кредита, страхование объекта недвижимости, комиссия за снятие наличных или за перевод средств продавцу и т. д.).

По оценкам экспертов, средняя ставка по ипотечному кредиту на строящееся жилье сегодня (до получения права собственности) – 13% годовых. После получения заемщиком права собственности на квартиру – 12%. Таким образом, при первом взносе в 300 тыс. руб. (за квартиру стоимостью 1,5 млн руб.) и процентной ставке в 12% годовых ежемесячный платеж заемщика по кредиту на 10 лет составит 17 тыс. руб. Безусловно, расплатиться за квартиру можно и быстрее, например за 3 года. Тогда придется отдавать банку порядка 40 тыс. руб. в месяц.

Если вы хотите получить рассрочку платежей от застройщика, условия будут другими. Стандартный первый взнос – от 30 до 50%. Причем рассрочка выдается обычно до окончания строительства дома (то есть в среднем на 2 года). Рассрочка может быть как беспроцентной, так и «платной» (в среднем 0,5-1% в месяц от остатка задолженности).

«Условия рассрочки весьма гибкие: есть варианты длительных рассрочек на срок до 10 лет, размер первоначального взноса за квартиру может составлять и 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (это зависит от стадии готовности дома, его характеристик и т. п.), – рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская. – Большинство компаний предлагают сегодня рассрочку платежей на срок от 1 года до 5 лет с процентом или без, в зависимости от первоначального взноса и длительности выплат. Даже если рассрочка будет с процентом, переплата не превысит 12% годовых. Еще одно преимущество рассрочки – покупателю не нужно собирать так много документов, как для получения ипотечного кредита, он не тратится на страховку, и ему не нужен высокий официальный доход».

Главный же минус рассрочки заключается в том, что до момента внесения последнего платежа ваша квартира остается в собственности застройщика, в то время как при оформлении ипотеки покупатель сразу становится владельцем приобретаемого жилья, а банк – лишь залогодержателем, то есть квартира находится у него в залоге как обеспечение по кредиту.

За и против
В целом выбор между комнатой на вторичке и строящимся жильем зависит от дохода заемщика, возможности его подтвердить (для получения наиболее выгодного ипотечного кредита нужен «белый» доход), а также от суммы собственных накоплений покупателя.

«Практика показывает, что в последнее время предпочтение отдается новому (строящемуся или недавно сданному) жилью, – отмечает руководитель отдела ГЖС Группы компаний «АВЕНТИН» Игорь Себин. – Этому есть объяснение: стоимость хорошей комнаты в малонаселенной квартире практически равна стоимости небольшой квартиры-студии в строящемся доме. Отсутствие различных бытовых факторов («благоухающие» подъезды в старых домах, насекомые и грызуны), а также необходимость искать компромисс с соседями по квартире (куда поставить стол, как часто и кто должен делать уборку на кухне и т. д.) делают отдельное жилье в новых домах более привлекательным для покупателя».

«Покупка комнаты на вторичном рынке позволяет сократить расходы на аренду. Однако для тех, кто смотрит в будущее, важна более высокая ликвидность, которой обладают объекты нового строительства и их более высокое качество по сравнению с домами старого фонда в центре города или с «хрущевками» на окраинах Петербурга», – добавляет исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Елена Дорогова.

Но существуют и другие точки зрения. «Безусловно, проще купить комнату в коммунальной квартире и сразу туда переехать, – считает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Это наиболее реальный способ приобрести первое жилье. Поэтому для тех, кто ограничен в средствах и готов мириться с временными неудобствами, комната – приемлемый старт и хорошее решение жилищных проблем».

Таким образом, выбор между описанными выше способами остается за покупателями – он зависит от их возможностей и предпочтений.

06.12.2011 15:00 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко