Аренда: осенний ажиотаж

Традиционно в начале лета на рынке аренды царит ситуация, когда предложение съемного жилья превышает спрос на него, а в листингах появляется множество вариантов краткосрочной и среднесрочной аренды (на 1-4 месяца). Такие предложения исходят, как правило, от горожан, отправившихся на дачу и решивших подзаработать на временно свободном жилье. В связи с этим еще в начале лета среднестатистический наниматель мог без проблем снять квартиру за 15-17 тыс. руб. в месяц, при этом еще и не торопясь выбрать для себя наиболее подходящий вариант.

 

Однако уже в августе ситуация изменилась – резко выросший спрос на съемное жилье заставил нанимателей буквально гоняться за подходящими и ликвидными предложениями. Они уже вынуждены были соглашаться снимать квартиры на 20-25% дороже, чем три месяца назад. Причина таких изменений проста: август – традиционное время приезда в город студентов, временных работников, отпускников, активизации бизнеса. Поэтому с первых чисел последнего летнего месяца спрос на съемное жилье возрастает в несколько раз, заставляя иногда самих нанимателей увеличивать арендную ставку, чтобы убедить собственника сдать квартиру именно им.

 

Данная ситуация особенно характерна для сегмента жилья эконом-класса, наиболее популярного на рынке аренды. Однако не только здесь стабильно не хватает ликвидных предложений. Дефицит качественной недвижимости испытывают и наниматели из сегментов жилья бизнес-класс и элиты.

 

«Рынок дорогих апартаментов очень консервативен: новые предложения появляются намного реже, чем освобождаются старые, дефицит одной из составляющих чаще всего ведет к росту цен, – отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. – Осенняя деловая активность, связанная с новыми назначениями в консульствах, международных компаниях, началом учебного года, всегда сопровождается активизацией на рынке аренды. Более того, мы фиксируем определенный ажиотаж на рынке в связи с переездом в Петербург «Газпром нефти» и «Газпром экспорта». В результате, ряд собственников отказывается сегодня от предложений потенциальных нанимателей, мотивируя это ожидаемым резким повышением спроса за счет сотрудников крупных московских структур».

 

Неудивительно, что ежегодный летнее-осенний ажиотаж на рынке аренды всегда заканчивается ростом ставок аренды. «К концу августа цены на комнаты и квартиры в массовом сегменте подросли на 1-2 тыс. руб., – констатирует Алла Иванова, менеджер отдела аренды компании «Адвекс на Невском 100». – Но, в то же время, относительно стабильными оставались цены на двух- и трехкомнатные квартиры в диапазоне от 30 до 40 тыс. руб.».

 

При этом, отмечает эксперт, в процессе переговоров нанимателя, собственника и риэлтора удавалось снизить заявленную цену аренды на 1-1,5 тысячи рублей на квартиры эконом-класса. В элитном сегменте торг был чуть более существенным – заявленная арендная ставка уменьшалась на 5-10 тысяч рублей. При этом, по мнению Дениса Шуваева, старшего специалиста отдела аренды агентства «Александр Недвижимость», добиться снижения цены в «пиковое» время (август-сентябрь) в принципе очень сложно. «Собственники знают ситуацию на рынке, видят проявленный к своему объекту интерес, поэтому не снижают ставки. Единственной причиной для понижения может стать предоплата за месяцы вперед, например, за полгода, год», – считает эксперт.

 

А вот в элитном сегменте, несмотря на осенний ажиотаж, ставки, напротив, остаются стабильными – собственники таких объектов пока выжидают. «Еще в летний период часть собственников двух-, трех- и четырехкомнатных квартир, составивших порядка 15% предложения, снизила арендные ставки, – говорит Павел Пикалев. – Особенно серьезно (на 10,3%) цены упали на четырехкомнатные квартиры: со 145 тыс. руб. до 130 тыс. руб. в месяц. Ценообразование арендных ставок на многокомнатные квартиры в течение лета было нестабильно – в основном, из-за их незначительного предложения».

 

В целом, согласно данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос», ценовая ситуация в летние месяцы в Петербурге выглядела следующим образом. В июне-июле средние по Петербургу арендные ставки незначительно росли. Например, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры выросла с июня с 17,6 тыс. руб. до 19 тыс. руб. в августе. В процентном соотношении рост за этот период составил 6,5%. Также выросли ставки на двух- и трехкомнатные квартиры – на 7% и 5,6% соответственно. В итоге, к августу средняя ставка аренды по двухкомнатным квартирам выросла с 23,5 тыс. до 25,3 тыс. руб. в месяц. Для трехкомнатных квартир ставка повысилась с 30,6 тыс. до 32 тыс. руб. в месяц.

 

Самые дорогие однокомнатные квартиры, традиционно, сдавались в Центральном и Петроградском районах Петербурга. Средняя арендная ставка на них составила 27,7 тыс. и 26,4 тыс. руб. соответственно. Самые бюджетные варианты «единичек» находятся в Красносельском районе города – 16,5 тыс. руб.

 

Наибольшим спросом, как и много лет подряд, в Петербурге пользуются бюджетные варианты – однокомнатные квартиры и комнаты эконом-класса. На них в совокупности приходится больше 60% спроса на съемное жилье. Однако наниматели, даже рассматривая самое недорогое жилья, все равно подбирают для себя варианты в пешеходной доступности от метро, с недорогим, но свежим и аккуратным ремонтом и полным набором необходимой мебели (кровать, стол, стул, шкаф, кухонный гарнитур, сантехника, стиральная машина, холодильник и телевизор). Остальные опции – на усмотрение конкретного нанимателя и исходя из возможностей хозяина жилья.

 

«Рынок аренды уже стабилизировался, и на сегодняшний день предпочтения нанимателей – те же, что были и до кризиса, – комментирует Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. – В то же время, в Петербурге до сих пор есть класс нанимателей, которые готовы выбирать самые дешевые квартиры, либо квартиры без мебели – при наличии возможности привезти туда свою. Если же рассматривать спрос исходя из географии районов, то наибольшей популярностью сегодня пользуются однокомнатные квартиры Приморского, Невского, Калининского и Выборгского районов Петербурга», – рассказывает эксперт.

 

На рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса в летние месяцы продолжал наблюдаться тренд активизации спроса на качественное жилье, проявившийся еще в начале 2011 года. «С началом отпускного периода оживление перешло в более скрытую, пассивную фазу: на смену сделкам пришли консультации, просмотры, планирование предстоящей более масштабной осенней арендной кампании, – поясняет Павел Пикалев. – Помимо этого, на ситуацию в июле и августе повлияли также решения руководства некоторых заводов (Hyundai, Nissan и др.) о коллективных отпусках. Значительную часть спроса в это время составили запросы на краткосрочную аренду сроком 1,5-2 месяца (в т. ч. загородную)».

 

Структура предложения в этом сегменте рынка жилой аренды в летний период также претерпела изменения. Большая часть (67%) квартир с бюджетом от $1500 в месяц предлагается сейчас в Центральном районе города. Как следствие, снизилась доля Петроградского района – с 18% до 12%, несмотря на выход на рынок данного района сразу двух проектов меблированных апартаментов. Кроме того, с начала года, по данным компании Penny Lane Realty Saint Petersburg, в сегменте «премиум» выросло количество предложений трехкомнатных квартир (с 33% в январе до 40% в августе), и почти в два раза уменьшилось число четырехкомнатных квартир (с 23% до 14%).

 

Несмотря на эти сезонные изменения объема предложения в разных сегментах рынка аренды, его общий объем в пределах года остается относительно постоянным. «В настоящий момент в Петербурге, по моим оценкам, сдается около 250-300 тыс. объектов, – уточняет Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». – Естественно, со временем это количество будет увеличиваться, так как город активно застраивается новыми домами».

 

Будущее рынка жилой аренды в ближайшие месяцы предсказать не сложно – наметившаяся в августе активность достигнет своего пика к ноябрю, тоже самое произойдет и с арендными ставками. «Думаю, к октябрю-ноябрю арендные ставки еще вырастут и «доползут» до 20 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру», – считает Сергей Бобашев.

           

Однако уже в декабре, считают эксперты, спрос на съемное жилье значительно снизится, как следствие, снизятся и арендные ставки – владельцы жилья будут вынуждены таким образом привлекать на свой объект ставших временно более избирательными нанимателей.