Покупка квартиры с человеком – «невидимкой»

Один из наиболее распространенных рисков покупки на вторичном рынке – приобретение квартиры, в которой собственник или когда-то зарегистрированный человек по каким-то причинам отсутствует. Причем продавец может скрыть этот факт от покупателя. В итоге однажды сделка может быть оспорена.

Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям? Нужно всеми доступными способами изучить квартиру на предмет «невидимок». Для участия в этой работе нужно привлекать и риэлторов, и юристов, и продавцов. Готовясь к сделке, нужно прямо говорить, что вы хотели бы с их помощью получить все возможные справки.

Вышел на свободу
«Нужно заранее оговориться, что сегодня проблема квартир, сделка с которыми может быть оспорена, не так страшна, как ее малюют, – говорит генеральный директор компании «Консультационный центр долевого строительства и недвижимости» Анна Максимова. – По моему мнению, на вторичном рынке едва ли три процента сделок оказываются спорными. Тем не менее риск оказаться в числе именно этих трех процентов все-таки существует».

Один из распространенных случаев, когда внезапно объявляется претендент на квартиру, связан с отсутствием жильца в связи с отбыванием срока наказания в местах лишения свободы. «Представьте себе ситуацию, что некий член семьи однажды «встал на скользкий путь», – рассказывает ведущий специалист компании «Квартира Плюс» Антон Лосев. – В свое время он отказался от приватизации или попал в тюрьму еще до того как прошла приватизация. Однако право пользования жилой площадью за ним сохранилось. Отсидев свой срок, он возвращается домой и обнаруживает там нового собственника. В том, что он сможет лишить новых собственников их жилья, я сильно сомневаюсь, хотя теоретически и такой исход не исключен. Но нервы потрепать может».
Точно так же временно отсутствующий жилец может появиться после демобилизации из рядов Вооруженных сил. «Но и осужденные, и военнослужащие, – все это не так страшно. Если сделка проверяется на юридическую чистоту, то такие лица обнаружить проще всего, – говорит Антон Лосев. – Ведь их местонахождение известно».

Гораздо чаще причиной существования «невидимок» служит другая причина - распад семьи. В этом случае супруг или супруга нередко полностью прекращает какое-либо общение с «бывшим», не интересуется его делами, не сообщает о своем месте нахождения. «Участвовать в решении проблем когда-то вместе нажитой недвижимости такие люди часто не хотят, как вообще не хотят иметь ничего общего с новой семьей бывшего мужа или жены, – рассказывает адвокат Вячеслав Романов. – Однако никогда нельзя быть уверенным в том, что если человек не проявляет интереса к квартире, то он не проявит его и в будущем. Узнав о сделке, он может справедливо посчитать, что его права были ущемлены».

Выше приведенные примеры выявления отсутствующих собственников или ранее зарегистрированных жильцов в той или иной мере можно назвать «уважительными»: потерял свободу, служил Родине, испытал душевную драму в связи с распадом семьи. Тем временем существуют и граждане, которых намеренно превратили в «невидимок». Например, продавец квартиры может «договориться» с паспортисткой и она не укажет в справке формы-9 кого-то из проживающих.

Кто виноват?
«В моей практике была ситуация, когда, спустя более десяти лет после сделки, на семью подала иск девушка, которая еще в пору несовершеннолетия была выписана из квартиры матерью и воспитывалась в детском доме. Органы опеки в то время разрешили сделку при условии, что дочери будет приобретено другое жилье, но сам факт приобретения этого жилья не проконтролировали, – рассказывает специалист компании «Юридическая группа «ЮрЛайн» Виктория Бугрова. – Более того, факт халатности повторился и со стороны суда, который не уведомил эту семью о поданном иске. В итоге судом было принято решение о передаче истице одной второй доли в квартире. Правда, нам удалось отстоять интересы этой семьи, кстати, к тому времени уже многодетной. Это стало возможным благодаря тому, что на момент подачи иска истек срок исковой давности. Иначе последствия могли быть печальными. Тем более что к продавцу претензии было предъявлять поздно – мать истицы на тот момент времени умерла».

«Бывают и совсем душераздирающие истории, – рассказывает адвокат Вячеслав Логинов. – Человека могут через суд признать умершим, в то время как он жив. Причем даже живет в соседнем доме. Как-то перед сделкой я проверил квартиру и выяснил, что за несколько дней до приватизации был выписан, как умерший, один сособственник. Соседи по коммуналке подтвердили, что уже много лет его не видели. Зато соседи по подъезду, за что им спасибо, не поленились сообщить нам, что человек жив-здоров. Просто у него был тяжелый конфликт с родственниками, которые и приватизировали комнату в коммуналке только на себя». Поэтому имеет смысл попросить продавца предъявить свидетельство о смерти его родственника.

Что делать?
По закону, для того, чтобы продать квартиру, где существуют жильцы, имеющие право на долю в ней, продавец должен взять у отсутствующих сособственников доверенности. Причем в некоторых случаях для получения таких доверенностей даже не требуются нотариусы. Так, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части. Доверенность лица, находящегося в местах лишения свободы, – начальником соответствующего подразделения, под надзором которого он содержится. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.

Что же касается зарегистрированных граждан, не являющихся собственниками, то они в сделке с квартирой не участвуют. Единственное, что нужно потребовать от них, – чтобы они покинули квартиру и снялись с регистрационного учета. Поэтому лучше всего настаивать на том, чтобы они выписались до сделки. Если по какой-то причине это невозможно, то следует взять с таких лиц письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи в оговоренный срок.
Впрочем, в данной ситуации закон на стороне приобретателя. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Казалось бы, все проще простого: доверенности – с сособственников, обязательства – с зарегистрированных. Но все эти действия требуют участия как продавцов, так и отсутствующих. А последних не всегда легко найти, либо они просто встанут «в позу» – откажутся сотрудничать с бывшим членом семьи.

Кроме того, отсутствующие могут оказаться так называемыми отказниками – лицами, в свое время отказавшимися от приватизации. Как уже упоминалось выше, за такими гражданами сохраняется пожизненное право пользования жилой площадью.

Может быть и еще хуже, когда продавец всячески, в том числе используя сговорчивость госслужащих, стремится скрыть факт существования сособственника. «Причем люди часто делают так потому, что не видят другого выхода, – говорит Антон Лосев. – Ну не желает, например, бывший супруг общаться с изменницей! И даже сообщать о своем местонахождении. Она, конечно, может подать иск о признании его безвестно отсутствующим, но где гарантия, что однажды он все-таки не объявится? Ведь если он сособственник, то все сделки без его участия теоретически могут быть признаны недействительными».

Простой пример. Родственник, имеющий долю в квартире, на самом деле никуда не пропадал. Он обращается в суд с иском о том, что согласия на совершение сделки не давал, и требует свою половину квартиры. Это необязательно означает, что у покупателя отнимут квартиру. Здесь все решает суд, который учтет материальное положение сторон, их моральный облик (уходить от жены некрасиво, а большинство судей, разбирающих подобные вопросы, – женщины) и т. п. Квартира, очень вероятно, останется в собственности покупателя, но значительные затраты времени и валерьянки неизбежны. Довольно часто подобные споры заканчиваются тем, что истец отказывается от своих претензий за некую мзду, размер которой называет уже не суд, а истец. И аппетит его может быть здоровым. В итоге покупатель, заплативший за квартиру немалые деньги, вынужден доплачивать «сверху».

По данным разведки
Поэтому, чтобы в один прекрасный день не обнаружить в почтовом ящике повестку в суд по иску «невидимки», покупателю следует принять все возможные меры предосторожности – проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту.

Чаще всего более-менее полную картину дает изучение истории перехода права собственности на квартиру, архив паспортного стола и квалифицированный опрос всех людей (собственников, зарегистрированных, бывших собственников и бывших жильцов, а также их соседей).

К сожалению, государственные органы вовсе неохотно идут навстречу простым рядовым покупателям. Например, справку о регистрации выдают только собственнику квартиры. А покупатель (или представляющий его риэлтор) с точки зрения паспортистки – никто. В подобной ситуации очень ценны разные «околозаконные» каналы - многие риэлторские и юридические фирмы имеют личные связи в различных государственных органах и за небольшую плату пользуются ими. Впрочем, «небольшой» цену проверки можно назвать, только если сравнивать ее со стоимостью квартиры. В различных риэлторских агентствах и юрфирамах просят за «разведданные» по квартире от десяти до двадцати тысяч рублей – не такие уж и маленькие деньги. Но если учесть риск потерять квартиру, стоящую два-три миллиона, то цена проверки представляется ничтожно малой.

Надо иметь в виду, что в случае суда добытую «по дружбе» знакомыми полицейскими, работниками прокуратуры или ФСБ нелегальную информацию вряд ли можно будет приобщить к делу. Зато собственник, столкнувшийся с «невидимкой», будет хотя бы знать, за что и против чего ему бороться, какую информацию требовать уже официально, по запросу суда.

Пожалуй, единственное, что способен сделать покупатель самостоятельно, это потребовать у продавца, чтобы именно он представил выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры и детали последней сделки по ней.

Впрочем, продавец может сослаться на отсутствие времени или денег. Это уже плохой знак, потому что ему, возможно, есть что скрывать. Тогда нужно или отказаться от сделки, или, если желание купить именно эту квартиру слишком сильно, получать выписку из ЕГРП самостоятельно – документ не секретный, он доступен всем. Причем, если покупателю не улыбается перспектива терять время в очереди Единого центра документов, то в Петербурге немало фирм, которые принимают заказ на такую выписку по телефону. Через пять рабочих дней ее можно забрать (хотя в некоторых районах, например Невском, выдачу несколько задерживают), оплатив такую услугу. Ее стоимость в разных фирмах колеблется от 600 до 1200 рублей.

03.11.2011 10:35 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Березниченко