Дешевая квартира без лишнего риска

При покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются повышенной популярностью, несмотря на то что такая сделка может быть очень рискованной.

Цены на недвижимость в Петербурге таковы, что даже небольшую квартиру в новостройке с не самой лучшей локацией, увы, могут позволить себе приобрести далеко не все. Поэтому те, у кого нет солидного счета в банке и старого жилья, которое можно было бы продать, зачастую «клюют» на самые дешевые предложения на рынке. Их не останавливает даже подозрительно низкая цена. Зачастую срабатывают такие факторы, как расчет на русский «авось» или советы недобросовестного агента: мол, это «рекламная акция» и не стоит волноваться.

Как грамотно заключить договор долевого участия Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ >> Впоследствии приобретателя могут ждать проблемы со сдачей объекта, разочарование от качества строительства и горестное осознание того, что новый дом – вовсе не тот, о котором мечталось. И это в лучшем случае. В худшем – погоня за дешевизной может обернуться тем, что в трубу вылетит «всё, что нажито непосильным трудом».

Как минимизировать риски при покупке дешевых вариантов жилья, разбирался БН.

Опасный демпинг

Сначала попробуем определиться, всегда ли низкая цена означает сплошной обман и грядущее разочарование.

Во-первых, рекламные акции со стороны застройщиков, когда жилье продается по цене, близкой к себестоимости, действительно бывают. Другое дело, что происходит это довольно редко, да к тому же распространяется такая акция лишь на небольшое количество квартир. Это делается для того, чтобы информацию о сверхнизкой цене на тот или иной объект можно было максимально использовать в рекламе различного рода.

Во-вторых, некоторые застройщики демпингуют совершенно сознательно, привлекая финансирование на начальных этапах строительства. И какое-то время могут продавать квартиры даже ниже себестоимости.

Однако это может свидетельствовать о том, что у данного застройщика не все гладко во взаимоотношениях с банками и те не хотят выделять под объект проектное финансирование (то есть попросту кредитовать). В результате девелопер способен оплачивать стройку только деньгами дольщиков и поэтому привлекает их внимание к своему объекту сверхнизкими ценами.

Отсюда угроза для покупателя: «частных» денег застройщику может не хватить, а значит, велика вероятность того, что однажды стройку могут заморозить. Разумеется, об этой опасности вам вряд ли расскажут в офисе продаж. Значит, выход один – самому тщательно изучить репутацию застройщика.

Для этого нужно: почитать отзывы на форумах, осмотреть другие стройплощадки застройщика (если они имеются) на предмет «наличия на них жизни». Есть смысл проверить, фигурировало ли имя девелопера в различных судебных тяжбах (это можно сделать через сайт Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

Есть и третий случай, когда покупателей привлекают низкими ценами – застройщики предлагают забронировать квартиру еще до официального старта продаж. Однако тут следует учитывать, что привлекать деньги за бронирование застройщики не имеют права (хотя многие так делают). То есть процедура эта попросту незаконна, и уплаченные деньги вполне могут к вам не вернуться.

Вывод: покупать подозрительно дешевые квартиры – дело рискованное. Решиться на такое можно только в том случае, если девелопер – действительно известный и зарекомендовавший себя на рынке (без каких-то «темных пятен» в истории). Причем желательно, чтобы в качестве застройщика выступала именно «головная контора» (а не специально созданная под проект «дочка»).

Документ – всему голова

В любом случае у застройщика необходимо проверить наличие всех необходимых бумаг: правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешение на строительство, заключение экспертизы на проект жилого дома и проектную декларацию, включая все изменения в нее. И это не считая обязательных для любого юридического лица свидетельств о регистрации ОГРН, ИНН, в ЕГРЮЛ и пр. Самый лучший вариант – это наличие всех вышеперечисленных документов на сайте застройщика. Это означает, что ему действительно нечего скрывать.

Отсутствие того или иного документа – это основной признак того, что вас могут в худшем случае обмануть, а в самом лучшем – передать вам жилье в весьма отдаленном будущем. До сих пор некоторые девелоперы продолжают продавать жилье по так называемым серым схемам, то есть предлагают клиентам подписывать предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) до получения разрешения на строительство. Это один из самых опасных и при этом довольно распространенный механизм реализации новостроек. Дело в том, что такие договоры не подлежат регистрации в Росреестре – следовательно, квартира, в отношении которой заключен такой договор, может быть продана дважды. Совет здесь можно дать только один: не гоняться за дешевизной и от серых схем держаться подальше.

Но даже если вы по каким-то причинам не сомневаетесь в том, что без квартиры вы не останетесь, все равно ПДКП не дает вам никаких гарантий того, что получите вы свое жилье вовремя. Договор, заключенный в рамках 214-ФЗ, подразумевает, что перенос сроков сдачи чреват для девелопера серьезными штрафами. И можно не сомневаться, что реальная угроза потерять значительную сумму весьма благотворно сказывается на скорости строительства.

Долгая дорога к дому

Низкая цена далеко не всегда подразумевает только некие финансовые риски для покупателя. Даже если с документами все в порядке и застройщик внушает доверие, новая квартира все равно может оказаться, мягко говоря, не идеальным местом для проживания. Так, дешевизна объекта почти всегда свидетельствует о том, что его транспортная доступность оставляет желать лучшего, и застройщик, учитывая это, маскирует явные недостатки жилого комплекса снижением цен. Причем неудобства могут в равной мере почувствовать как автовладельцы, так и «безлошадные» покупатели.

Приведем конкретный пример: вы поехали на осмотр новостройки – скорее всего, в выходной, а не будний день. От метро на маршрутке вы добрались до места всего за 15 минут и столько же занял путь обратно. Удовлетворенные увиденным, вы направляетесь в офис продаж и подписываете договор. В этом состоит ключевая ошибка: о том, что на самом деле утром в будний день выехать из микрорайона можно в лучшем случае за час (причем и на общественном транспорте, и на личном) вы узнаете уже после переезда. Согласитесь – сюрприз неприятный. Дабы избежать его, на объект лучше съездить несколько раз, а если впервые вы отправились на метро летом (когда пробок, как правило, меньше), то лучше повторить визит хотя бы в сентябре.

Сезонный фактор вообще сильно влияет на транспортную доступность. Например, для тех, кто планирует жить в петербургских предместьях и собирается часто пользоваться пригородными электричками, надо учитывать, что ходят они в «дачный сезон» вдвое чаще, чем зимой. Но в целом автовладельцы находятся, конечно, в более выигрышном положении и могут рассматривать куда больше вариантов покупки жилья в низких ценовых сегментах.

С видом на стену

Самыми дешевыми обычно бывают квартиры с неудобными планировками, на первом или втором этаже, но над коммерческими помещениями. Также менее востребованы и, как следствие, недороги объекты с неудачными видовыми характеристиками – к примеру, когда окна выходят на стену соседнего корпуса, расположенного в 10-20 м. Кроме того, дешевле стоят квартиры без балкона или лоджии, хотя сейчас таких предложений на первичном рынке очень мало.

При этом такие, казалось бы, очевидные недостатки, как плохой вид из окна, легко распознать в уже готовом доме, но гораздо сложнее понять это о доме, которого еще нет. Например, вы приобрели квартиру с ориентацией окон, скажем, на запад с расчетом ежевечерне любоваться закатом, но ко времени сдачи всю панораму вам может перекрыть другая высотка, о грядущем строительстве которой вы раньше и не догадывались.

Для того чтобы этого избежать, тщательно изучайте градостроительную документацию (в Ленобласти она выкладывается на сайтах муниципальных образований, в Петербурге – на сайте КГА), в частности градостроительные планы и проекты планировки территорий. Если самостоятельно разобраться в них сложно, то лучше обратиться за помощью к специалистам, например риэлторам.

Понятно, что избежать всех неприятных неожиданностей, связанных с приобретением строящегося жилья не получится – такая сделка априори более рискованная, чем покупка квартиры в готовом доме. Но свести их к минимуму всегда можно. Для этого нужно не жалеть времени на изучение всевозможных документов, а также неоднократное посещение стройплощадки и, конечно, не бросаться на первое же попавшееся предложение о покупке квартиры по низкой цене.

13.08.2014 23:00 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв

Фото: pressfoto.ru