Какова реальная цена покупки «убитой» квартиры в старом фонде?

Покупка «убитой» квартиры в старом фонде сродни приобретению коллекционером остова раритетного автомобиля под восстановление. Оценим размер средств на будущий ремонт для сравнения таких объектов с предложениями в спальных районах и новостройках.

Несмотря на сложившееся у горожан мнение, что жилье в историческом центре Петербурга не может быть дешевле окраинных новостроек, каждый день в базе данных БН можно найти сотню квартир в самом центре Северной столицы, предлагающихся по цене до 80 тыс. руб. за кв. м. При средней цене «квадрата» в новостройках около 94 тыс. руб. столь низкие цены в старом фонде выглядят как ценовой парадокс. Впечатление усиливается, если учесть, что в этой выборке встречаются квартиры в пяти-семи минутах ходьбы от Невского проспекта.

Когда, соблазнившись ценой и местоположением, покупатели начинают просмотры такой недвижимости, то чаще всего находят ее в крайне запущенном состоянии, требующем полной реновации. При этом многие покупатели, не будучи строителями и не имея опыта недавних крупных ремонтов, могут ошибиться в оценке затрат, необходимых на приведение «исторической» квартиры к состоянию, пригодному для комфортного проживания в XXI веке. Конечно, все понимают, что сразу въехать туда невозможно и средства на ремонт потребуются немалые, – но какие? Попробуем разобраться, насколько – с учетом ремонта – возрастет итоговая цена за квадратный метр по сравнению той, что указана в объявлении о продаже. 

Определяем точку отсчета
Сегодня на рынке квартирных ремонтов существует два основных метода определения цены работ. Это стоимость за «квадрат» (используется частными бригадами) и пооперационный расчет, когда каждую операцию, будь то оштукатуривание стен или заливка полов, расписывают в общей смете. Оба метода расчета дают на выходе близкие значения общей стоимости ремонта, но для грубой оценки больше подходит первый способ.

Для начала нужен эталон для сравнения. Проще всего отталкиваться от стоимости ремонта типового жилья в спальных районах. В сегодняшних ценах это 7-10 тыс. руб. за кв. м за комплекс работ по превращению хаоса в некий условный евроремонт, с установкой дверей, заменой сантехники и электрики. Отделочные материалы, «расходники», сантехнические изделия и прочее хозяева отплачивают отдельно. Каковы возможные затраты на материалы? Хотя у каждого из нас свои понятия о качественных материалах, очень грубо можно говорить о сумме 7-15 тыс. руб. на кв. м общей площади. Ориентиром для сравнения служат цены застройщиков, когда бюджетная отделка в новостройках предлагается новоселам по 10 тыс. руб. за кв. м, из которых, условно говоря, половину стоит сама работа и столько же – материалы. Как выглядит бюджетная отделка от застройщика, большинство из нас вполне могут себе представить, но как отправная точка это вполне информативно.

Итак, для ремонта в типовом жилье в совокупности «работа + материалы» мы можем грубо оценить создание интерьера, в котором приятно жить и куда не стыдно приглашать гостей, в 14-25 тыс. руб. за кв. м. Но эти цифры годятся только для типового жилья. Если говорить о ремонте в старом фонде, то здесь мы входим в зону большой неопределенности цены вопроса из-за особенностей, отягчающих смету дополнительными расходами.

Был ли капремонт здания?
С точки зрения своего состояния старый фонд делится на две категории: прошедший капитальный ремонт в XX веке и без такового. При этом серьезно стоит говорить только о капремонте, выполнявшемся в Ленинграде в 1970-80-е годы. Иногда в объявлениях встречаются сведения, что то или иное здание прошло капитальный ремонт в конце 1950-х – начале 60-х годов. Речь в те времена шла о ремонте перекрытий с использованием металлических балок и проведении в дома газа и водяного отопления вместо печного. Согласно статистике, таким способом было отремонтировано менее 4% дореволюционного жилого фонда.

Впоследствии, начиная с конца 1960-х годов, подходы к капитальному ремонту исторических зданий кардинально изменились, в них были привнесены технологии промышленного домостроения. По сути, речь шла о полной реновации зданий в современном понимании этого слова. Вся начинка и перекрытия здания ломались, оставался только остов из капитальных стен. Затем здание собирали полностью заново, устанавливая кранами сверху железобетонные перекрытия этажей. Согласно исторической справке ЛенжилНИИпроекта, в результате обследования 1968-1971 годов в Ленинграде было выявлено, что капремонту подлежит 26% жилищного фонда. К середине 1980-х годов, когда адресная программа реновации была выполнена более чем наполовину, страна стала входить в новое смутное время, у государства уже не оставалось ресурсов на такую работу и программа капремонтов в Ленинграде была остановлена.

Таким образом, ремонт квартиры в доме, прошедшем капремонт в 1970-80-х годах, по затратам средств сопоставим с затратами на аналогичные работы в домах типовой застройки. Здесь не будет ни старинной лепнины, ни каминов, так как все эти «буржуазные изыски» были уничтожены еще на стадии капремонта. Отличия будут лишь в большей кубатуре помещений из-за высоких потолков, поэтому ориентироваться следует на верхние цифры диапазона 14-25 тыс. руб. за кв. м.

Если дом без капремонта
Ремонт квартиры в старом фонде, не прошедшем капремонт, потребует дополнительных черновых этапов, которые характерны только для данного типа жилья. Это перепланировка с заменой перегородок, ремонт полов, обновление коммуникаций.

Необходимость перепланировки чаще всего вызвана тем, что многие квартиры в старом фонде без капремонта поражают теснотой даже при значительных площадях. Нередко в таких квартирах на плане нет отдельной ванной, де-факто она располагается на кухне. К слову, полет фантазии при перепланировке сегодня значительно ограничен современными требованиями к расположению кухни, ванной и туалета согласно СНиП (в первую очередь СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»).

Сколько в итоге будет стоить проект перепланировки, сказать заранее будет трудно даже опытному менеджеру-строителю. В лучшем случае вам назовут порядок цифр. Это связано с тем, что проект должен включать разделы, посвященные переносу инженерных коммуникаций, что потянет за собой согласование во множестве инстанций. На разных этапах процесса согласований будут возникать сложности и задержки, которые придется решать, в том числе дополнительными денежными взносами. Для старого фонда следует ориентироваться на сумму 100 тыс. руб. и более за проект перепланировки объекта.

Отдельно следует сказать о дизайн-проекте (от 1 тыс. руб. за кв. м) – ведь в старом фонде требуется не просто «евроремонт», а гармония интерьеров с аурой дома и вкусами новых владельцев. Поэтому проект перепланировки плюс дизайн добавят не менее 2 тыс. руб. к цене исходного «квадрата».

Среди перечисленных выше черновых этапов наиболее трудоемкой и дорогостоящей операцией является замена полов. После того как полы будут вскрыты и вся их начинка вынесена в мусорное пухто, можно оценить состояние перекрытий. За более чем столетие с момента постройки здания случалось множество коммунальных аварий, во времена революции и Великой Отечественной войны дома стояли без отопления и часто с разрушенной крышей, а поэтому и металлические балки, и деревянные лаги могут иметь сильный износ и, возможно, потребуют укрепления металлическими швеллерами. С учетом сказанного, среднестатистическая стоимость разборки старого и укладки нового чернового пола находится у отметки 5-6 тыс. руб. за кв. м. Это подтверждает Дмитрий Барсов, владелец хостела «1912»: «Нам замена полов в коммунальной квартире на Петроградке, которую мы отремонтировали и переоборудовали весной 2014 года под хостел, обошлась в сумму около 10 тыс. руб. за кв. м – это за полный цикл работ, включая укладку нового покрытия».

Наталия Сарпова, директор отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» в Приморском районе: «Могу посоветовать покупателям следующее: посмотрите варианты квартир в старом фонде не только среди объектов с невысокой ценой, но хотя бы среди нескольких квартир со свежим ремонтом, чтобы “почувствовать разницу”. Обычно такие квартиры предлагаются по цене от 120 тыс. руб. за кв. м, что примерно соответствует затратам на приобретение “убитого” помещения с последующим полным ремонтом. Возможно, какая-то из подобных отремонтированных квартир вам особенно понравится, и вы выиграете во времени и нервах, которые не придется тратить на ремонтные хлопоты».

При сносе старых перегородок следует всячески избегать возможных просадок и трещин в соседних квартирах – это грозит большими непредвиденными расходами. По этой же причине новые перегородки лучше делать пустотелыми из гипсокартона или еще более легких древесно-волокнистых плит. В целом этот этап ремонта обычно недорогой и добавляет к общей цене «лишь» 1-2 тыс. руб. за кв. м. Окна в домах дореволюционной постройки, как правило, «нестандартные», высокие, иногда с полукруглой верхней частью. Скорее всего, прежние хозяева не занимались их заменой, поэтому такая операция увеличит затраты еще примерно на 2 тыс. руб. за кв. м.

Итого
Теперь, когда подсчитана цена черновых этапов, можно говорить об их общей стоимости – примерно 15 тыс. руб. за кв. м. По сути, после завершения этих черновых работ к квартире уже можно применять расценки ремонта, характерные для типового жилья, то есть добавить еще 14-25 тыс. руб. за кв. м. Стоит ориентироваться на верхний уровень этого ценового диапазона, так как высокие потолки, нестандартные дверные проемы, выбор натуральных отделочных материалов, более характерных для интерьера старого фонда, и прочие особенности приведут к повышенным расходам на отделочные работы.



Таким образом, можно говорить о 30-40 тыс. руб. за кв. м (и более), которые следует добавить к цене предложения при покупке квартиры в старом фонде и последующем ремонте, если вы планируете жить там сами. Приняв эти цифры к сведению, покупатели наверняка сделают более осознанный выбор среди имеющихся на примете вариантов в старом фонде, спальных районах и новостройках.

03.06.2014 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Березин

Фото: Эвелина Билькис, Алексей Александронок