«Новая вторичка» исторического центра: ближе к Смольному

За последнее десятилетие градостроительный ландшафт у Смольного собора изменился. Вначале в старые кварталы вписывали дома в стиле ретро, потом – комплексы из стекла и бетона. Дешевых квартир в объектах «новой вторички» здесь нет. Есть дорогие, а также очень дорогие.

Еще недавно исследователи архитектуры Петербурга утверждали, что рядовая жилая застройка полностью обновляется в течение столетия. Но в наше время процесс обновления ускорился. За десять лет (с 2004-го) чиновники Госстройнадзора выдали 48 разрешений на ввод в эксплуатацию жилых домов в Центральном районе. В результате количество новостроек здесь почти сравнялось с числом сохранившихся жилых зданий XVIII века (о них мы расскажем в одном из следующих обзоров).

Львиная доля объектов «новой вторички» в Центральном районе – это дома, которые введены в эксплуатацию до 2009 года (самые «урожайные» – 2004-й и 2005-й). Далее в реестре разрешений на ввод в эксплуатацию белое пятно: в 2010-2011 годах вводились только коммерческие и инфраструктурные объекты, преимущественно офисные центры. А с 2011 года помимо поэтапно вводимых в строй корпусов «Парадного квартала» сданы только пять новых жилых объектов.

Две трети объектов «новой вторички» Центрального района сконцентрированы в пешеходной доступности от Смольного, куда мы, собственно говоря, и отправляемся. Предметом нашего обзора стали относительно новые дома муниципального образования Смольнинское. Территория ограничена улицами Восстания, Кирочной, проспектом Чернышевского, набережными Робеспьера, Смольной и Синопской и Невским проспектом.

«Вторичный» ретроспективизм
Застройка образца десяти- и пятилетней давности отличается архитектурной стилистикой, глубиной вторжения девелоперов в тонкие градостроительные ткани исторического центра и планировочными особенностями квартир.



Жилые здания 2004-2005 годов – это в первую очередь объекты уплотнительной или точечной застройки. Узнать их непросто: в тот период новостройки в центре старательно маскировали под дома старого фонда. Почти все объекты «новой вторички» отличаются от старинных или прошедших капитальный ремонт наличием паркингов. Они могут быть встроенными или подземными (во дворах) – реализовать такое новшество позволили технологии монолитного домостроения, начало массового освоения которых в Петербурге пришлось на середину 1990-х годов.

Читайте на БН.ру: Где купить однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн Полноценную однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн руб. внутри городской черты можно найти лишь в четырех новостройках. Зато в пределах «ближнего пояса» Ленинградской области такого предложения на первичном рынке в несколько раз больше.

Доминирующий архитектурный стиль застройки Центрального района образца десятилетней давности – ретроспективизм. Но, в отличие от «настоящего» ретроспективизма начала XX века со стилевыми цитатами из предыдущих эпох, современный – вторичен, поскольку цитирует не «первоисточники», а эклектику столетней давности. Но такие дома уже примелькались и не раздражают. Пятиэтажный жилой дом с мансардой на углу 2-й Советской и Мытнинской улиц (2-я Советская, 18, застройщик – ООО «Фирма ЛЭК Истейт») похож на столетний дом после косметического ремонта. Между тем он сдан в эксплуатацию в январе 2004 года.

Не менее примечательный образец ретроспективизма – жилой дом на углу Херсонской и Мытнинской улиц (Херсонская, 25-27, застройщик – ГУП «Инпредсервис», разрешение на ввод в эксплуатацию датировано декабрем 2005 года). В градостроительной документации образца 1998 года он фигурирует как адресный объект целевой программы строительства жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.



Есть на обозначенной территории еще около десятка «ретродомов», которые почти неприметны в окружающей городской застройке и проектировались в 1990-е годы в рамках федеральных целевых программ либо в качестве ведомственных зданий с частично жилой функцией. Квартиры в них, как правило, просторны (однокомнатные – от 33 до 48 кв. м), двухкомнатные – от 45 до 80 кв. м, трехкомнатные – около 100 кв. м, в верхних этажах (с мансардами) встречаются популярные в те годы двухуровневые жилища. Квартиры на средних этажах, как правило, имеют классические для старого фонда планировки: строгие линии окон по фасадам не дают возможности для нестандартных пространственных решений.

В тот же период активно строились и «дома для своих»: девелоперы декларировали клубные принципы заселения. И в период экономического роста, когда спрос на рынке дорогого жилья заметно превышал предложение, квартиры в клубных домах реализовывались без громкой рекламы. Один из таких объектов – «Английский клуб» (Исполкомская улица, 3, застройщик – ООО «Корпорация ЛЭК Истейт», принят в эксплуатацию в декабре 2005 года). Здесь всего 24 квартиры (в предложениях о продаже и аренде в прошлом году фигурировали «трешки» 100-115 кв. м с просторными холлами). Несмотря на декларированную «клубность», дом не имеет присущей этому классу жилья избыточной внутренней инфраструктуры – только закрытый двор с индивидуальными парковочными местами.

Пятилетка стеклянных домов
Отнюдь не все постройки рассматриваемого нами периода и района тяготеют к консервативной архитектуре. Элитный жилой дом на Конной улице, 14-16, будучи ровесником «ретродомов» (принят в эксплуатацию в январе 2004 года, застройщик – ОАО СК «Возрождение Санкт-Петербурга») имеет крытый двор-атриум и эффектный прозрачный лифт. Проект выполнен ЗАО «Архитектурное бюро “Земцов, Кондиайн и партнеры”», и, по всей видимости, именно он на несколько лет определил границы дозволенного для новой застройки исторического центра.



Чуть позже, с 2006 по 2009 год, и на Староневском проспекте, и в окрестных кварталах выросло немало дорогих в эксплуатации жилых и офисных зданий с монолитным конструктивом, открытыми планировочными пространствами, зимними садами и большими площадями фасадного остекления.

Жилой комплекс на Шпалерной улице, 60 (вводился в эксплуатацию поэтапно с 2005 по 2009 год, застройщик – ЗАО «Балт-Эстейт»/СК «Возрождение СПб») трудно однозначно отнести к какому-либо архитектурному направлению, однако он проектировался в уже упомянутой творческой мастерской в период расцвета «стеклостроя». Комплекс состоит из восьми монолитно-кирпичных башен, верхние этажи которых соединены прозрачными четырехэтажными галереями.

Уплотнение и укрупнение
Изучая более «свежие» проекты, можно отметить, что в наши дни избыточное остекление теряет былую популярность. Жилых объектов с каждым годом вводится заметно меньше, зато они становятся крупнее: на смену точечной застройке приходит квартальная.

Самый масштабный объект Центрального района – «Парадный квартал». Это целый остров жилой, деловой и коммерческой застройки между улицей Радищева, Виленским переулком, Парадной и Кирочной улицами (застройщик – Северо-Западное КЭУ/СК «Возрождение Санкт-Петербурга»).



Первые жилые корпуса квартала сдавались в эксплуатацию в 2008 году. Основная стилистика застройки – неоклассицизм. При этом застройщику пришлось снести, а затем воссоздать казарменные здания начала XIX века вдоль Парадной улицы. В числе обещанных застройщиком объектов коммерческой инфраструктуры – собственная улица бутиков, рестораны, кафе, салоны красоты и фитнес-центр с бассейном. Есть здесь видовые квартиры, а также более чем просторные пентхаусы (до 460 кв. м).

Самый новый объект жилой застройки близ Смольного – элитный ЖК «Александрия» (Новгородская улица, 23, сдан в эксплуатацию в августе 2013 года, застройщик – ООО «Новгородская»/холдинг RBI). Комплекс удивляет неожиданным сочетанием натуральной штукатурки и белого пластика, впрочем, в административных и промышленных зданиях советской эпохи такое решение иногда встречалось. К работе над проектом застройщик привлек представителя архитектурного постмодернизма испанца Рикардо Бофилла. Проект стал предметом дискуссий о роли европейских архитекторов в формировании новой архитектурной среды. Сторонникам сохранения исторического наследия пока можно расслабиться: архитектурной доминантой района все еще остается Смольный собор. «Александрия» тактично вписана в окружающую застройку, а внешне напоминает не авангардные творения постмодернистов, а сталинское здание середины 1930-х годов. Юный возраст комплекса выдают лишь пластиковые детали в фасадной отделке.

Статусные квадратные метры
Квартирами в домах, сданных с 2004 по 2009 год, по всей видимости, дорожат. В продаже они встречаются редко, а если и появляются в каталогах, то, как правило, это жилье с дизайнерской отделкой и дорогой меблировкой. Зато офисы и квартиры в таких объектах «новой вторички» часто светятся в разделах объявлений по аренде (как длительной, так и посуточной). Пики спроса здесь приходятся на начало белых ночей. Зато в межсезонье просторные «однушки» и студии (40-50 кв. м) в пешеходной доступности от Невского проспекта предлагают по арендным ставкам, которые ненамного превышают значения для отнюдь не элитных трехкомнатных квартир с качественной меблировкой в приличных спальных районах (40-50 тыс. руб. в месяц).



В масштабных комплексах последней пятилетки застройщики еще продолжают реализацию квартир (например, в шестом и седьмом корпусах «Парадного квартала» есть непроданные двух- и трехкомнатные), а инвесторы, вложившиеся в проекты на старте, предлагают жилые и нежилые помещения в сданных корпусах. Дешевого малогабаритного жилья в открытой продаже здесь нет. Минимальная по площади квартира в «Парадном квартале», представленная на вторичном рынке, – двухкомнатная, 83 кв. м, цены стартуют с отметки 17,6 млн руб.

В настоящее время на вторичном рынке в широком ассортименте представлены только квартиры в «Александрии»: здесь есть и однокомнатные – от 39 до 48 кв. м (7,2-9,3 млн руб.), и «двушки» 53-83 кв. м (9,2-19,7 млн руб.), и «трешки» классических планировок 82-127 кв. м (17,8-23,3 млн руб.). Максимальная площадь представленного в продаже жилища – 178 кв. м. Значительный разброс цен обусловлен в первую очередь видовыми параметрами: самое дорогое жилье – на верхних этажах, с видами на Смольный собор.

Чужие здесь не платят
Статусное жилье в Питере, рядом с парками и набережными, для повседневной жизни не слишком удобно. Главная сложность для обремененных семьями обитателей «островков благополучия» – перемещение по району. Общественный транспорт регулярно ходит только по ключевым магистралям, а парковочные места для личного – в дефиците. Вот и получается, что передвигаться между элитными школами, бутиками, гастрономами, ресторанами и кондитерскими владельцам фешенебельных квартир приходится не на статусных автомобилях (велика вероятность «уехать» на штрафстоянку за нарушение правил парковки), а, что называется, на своих двоих.

При этом жилые комплексы с обещанной застройщиками богатой внутренней инфраструктурой по причине невысокой проходимости не слишком привлекают арендаторов торговых площадей: их освоение в объектах «новой вторички» идет неспешно.

25.04.2014 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Филипп Урбан

Фото: Алексей Александронок