КОТы у метро: Мурино или Парнас?

Проекты комплексного освоения территории (КОТ) составляют около 40% жилья, строящегося в Санкт-Петербурге и ближних районах Ленинградской области. Корреспондент БН задалась вопросом, насколько комфортными окажутся новые территории для будущих жителей.

На пустырях, в удалении от исторической застройки и промышленных предприятий, казалось бы, могли появиться эдакие идеальные города будущего: удобные, продуманные, красивые, современные, возводимые в соответствии с принципами нового урбанизма. Однако чаще девелоперы, зажатые в узкие рамки платежеспособного спроса, строят кварталы в стиле «жесткий эконом».

Какой будет жизнь в новых кварталах? Как будут себя ощущать новоселы той или иной новой территории? Ответы на эти вопросы попытаемся найти, проанализировав совокупность факторов для разных проектов. Объекты для сравнения выбираем по самому простому принципу – их удаленности от метро. Начнем с двух единственных в городе КОТов, которые «посажены» непосредственно на станцию метрополитена.

«Почти город» у «Парнаса»

Строительство крупнейшего петербургского проекта КОТ – «Северной долины» от компании «Главстрой СПб» – началось в 2009 году. «Северная долина» уже сегодня доросла до масштабов среднего финского города: в трех сданных очередях проживает около 15 тысяч человек.

До 2017 года, утверждают в компании, будет построено 2,7 млн кв. м жилья для 80 тысяч человек. Еще около двух-трех тысяч жителей добавят строящиеся рядом комплексы (ЖК «Бумеранг», ЖК «Паркола», ЖК «Парнас Парк», ЖК «На Заречной»). Таким образом, уже через четыре года у «Парнаса» сформируется район, по численности населения лишь слегка уступающий, к примеру, городу Пушкину.

Неоспоримое преимущество – наличие станции метро. Она находится в 25-30 минутах ходьбы даже от самых крайних точек запланированной застройки. Но нагрузка на нее окажется немалая. Рабочих мест на Парнасе будет немного, а жить там станут, по мнению компании «Главстрой СПб», преимущественно молодые социально активные люди в возрасте 25-45 лет. Следовательно, к месту работы или учебы придется перемещаться не менее чем половине проживающих, заодно вывозя детей в престижные школы.

Альтернативный вариант – въезд в город на автомобиле или маршрутке – малопривлекателен ввиду частых пробок на проспекте Энгельса. Исходя из первоначальных планов Смольного, должен быть построен второй выезд из микрорайона в город – через Заречную улицу и Выборгское шоссе. Но когда он появится, неизвестно.

Важная составляющая комфортной и приятной жизни – торговая, развлекательная и прочая инфраструктура. Уже строятся помещения для фитнес-центра, ближе к завершению проекта запланирован спортивный комплекс с плавательным бассейном. Кроме того, на территории предусмотрены спортивные площадки.

Но другие развлечения, например кинотеатр на 250 мест, появятся не раньше, чем построят торговый комплекс. Он будет непременно, подтвердили в «Главстрое СПб», но дату не уточнили. Для такой масштабной застройки ТРК будет не столь уж велик – около 40 тыс. кв. м. Это примерно вдвое меньше соседнего «Гранд Каньона».

С «социалкой» тоже не все благополучно. «Сегодня уже построен детский сад на 190 мест. На разных этапах строительства находятся две школы на 975 мест каждая и один детский сад на 190 мест. К моменту завершения проекта в новом жилом районе будет 13 детских садов и 10 школ», – сообщили в пресс-службе застройщика. В первоначальном варианте проекта, кстати, речь шла о 14 школах и 25 детских садах.

Этого впритык хватит для соблюдения действующих градостроительных норм. Но по предложенным Смольным новым региональным нормативам проектирования «социалка» запланирована с ощутимым дефицитом. Объекты здравоохранения – две поликлиники и станцию скорой помощи – обещал построить город. Вероятно, это случится в тот неопределенный момент, когда окажутся деньги в бюджете.

Теперь о менее очевидных вещах – планировке территории и архитектурном решении. Дома в «Северной долине» «маршируют» однотипными 25-этажными рядами. Кому-то это единообразие по душе. Но на взгляд автора, «Северная долина» выглядит хорошо только по вечерам, когда сияет огнями, как символ урбанизма ХХ века. В остальное время отсутствие разновысотной застройки не создает уютную среду – человек теряется между «муравейниками».

На территории КОТ запланировано несколько центров притяжения, главный из которых – полукруглая площадь в северной части «Северной долины», где разместятся парк, зоны отдыха, спортплощадки и церковь. Но площадь с храмом не станет смысловым, системообразующим элементом территории – к ней не ведут пешеходные зоны, приглашающие жителей к прогулке.

Собственно, гулять по «Северной долине» не особенно приятно: дворы заполнены машинами, стоящими на узеньких тротуарах и даже на газонах. Правда, можно дойти до расположенного в полутора километрах от «Долины» Шуваловского парка. Его соседство – большой подарок для жителей микрорайона. Но благоустроенной дорожки туда пока нет.

От «Девяткино» налево

Второй проект КОТ у метро находится на бывших землях совхоза Ручьи в западной части Мурино, где дома растут буквально среди полей. Целину осваивают такие известные в городе строительные компании, как «Навис», Setl City, «Мавис», «Лидер Групп», «Арсенал-Недвижимость», «Полис», «Петрострой» и др.

Сейчас активно застраивается около 45 га земли – на них одновременно возводятся десять жилых комплексов в общей сложности на 20-22 тысячи квартир. Так как примерно три четверти из них составят квартиры-студии и «однушки» скромных размеров, можно предположить, что общее количество жильцов этих ЖК, которые должны быть сданы до конца 2015 года, не превысит 30 тысяч человек.

Впрочем, это не предел. Некоторые из застройщиков владеют большими участками, прилегающими к этой территории с запада и севера, и уже заявили о намерении продолжить застройку после 2015 года. Такие планы озвучивали Setl City, «Арсенал-Недвижимость», «Полис», «Лидер Групп». Если все намерения застройщиков осуществятся, то микрорайон увеличится вдвое и станет еще одним «почти городом» на границе мегаполиса.

Транспортная доступность места не хуже, чем у первого рассмотренного проекта: станция метро «Девяткино» расположена в трех минутах пешком от ближайшего ЖК «Виктория» и примерно в 20 минутах – от дальней точки ЖК «GreenЛандия». Хотя этой же станцией подземки пользуются жители обжитой части Мурино и Девяткино, и со временем, когда весь проект КОТ будет заселен, вагоны будут ходить забитыми под завязку.

С автотранспортом дело обстоит хуже. КАД идет буквально впритык к нескольким ЖК, но вот до выезда на него в районе Бугров надо ехать по одной из двух дорог, расположенных севернее и южнее кольцевой. До тех пор пока не построен дополнительный съезд с КАД прямо к новому жилому району, к ближайшей Токсовской развязке ехать неудобно, да и бессмысленно – шоссе, как правило, стоит в пробках.

Теперь об инфраструктуре самого микрорайона. Прежде всего, можно будет без проблем устроить ребенка в садик. Строительство детских дошкольных учреждений под давлением правительства Ленобласти предусмотрели практически все застройщики (исключение – «Лидер Групп» с ЖК «Девятый вал»). Setl City уже возводит два из пяти запланированных детских садов. Также этот застройщик собирается построить школу, а компания «Арсенал-Недвижимость» замахнулась даже на создание физико-математического лицея.

Перспективы здравоохранения, напротив, не слишком радужны. Пока жителям придется пользоваться амбулаторией Муринского сельского поселения. До 2020 года, сообщается на сайте муниципального образования, планируется строительство еще двух амбулаторий и стационарно-поликлинического комплекса. Одно из учреждений, вероятно, появится вскоре в обжитой части Мурино на первом этаже ЖК «Мечта», который компания «Мавис» передала муниципальному образованию.

Торгово-развлекательного центра и спортивных комплексов в проекте КОТ тоже не будет. По крайней мере в ближайшие годы. Застройщики утверждают, что для нужд жителей «спальника» достаточно коммерческих помещений, запроектированных практически во всех домах. До обжитой части Мурино, конечно, рукой подать. Но у метро нет ни крупных магазинов, ни спортзалов.

Жизнь обеих частей поселка может кардинально измениться, если осуществится идея с созданием здесь транспортного хаба, включающего железнодорожную станцию и междугородный автовокзал. Но об этом пока можно только помечтать.

Теперь о градостроительном планировании территории. С ним все просто – оно отсутствует. Точнее, отдельно взятые ЖК спланированы весьма неплохо (к примеру, комплекс «GreenЛандия» с его просторными дворами и детскими площадками). Но единой городской ткани не возникает: в проекте нет ни площади, ни сквера, ни других системообразующих элементов планировки. В общем, место вряд ли будет располагать к променаду. Разве что – по бездорожью рвануть в поля.

Зато архитектурное разнообразие жителям гарантировано: дома каждого застройщика будут выглядеть индивидуально. В частности, высота будет колебаться от 13 до 25 этажей, что позволит избежать монотонности застройки.

Краткое резюме

Мы отдаем себе отчет, что предугадать, какой окажется жизнь в новом микрорайоне, очень непросто. В реальности условия могут быть хуже, чем описывается в проектах ЖК. Ведь «обещать – еще не значит жениться», и застройщики или город порой «забывают» построить запланированные инфраструктурные объекты. Но и обратная ситуация возможна. Вдруг транспортные развязки появятся в ближайшие годы, а крупные инвесторы захотят вложиться в строительство торговых, спортивных и прочих развлекательных комплексов на описанных территориях?

Кроме того, одно дело – просчитывать качество жизни, исходя из данных о проектах, и совсем другое – быть жителем новостройки и видеть все плюсы и минусы изнутри. Надеемся, что читатели не останутся равнодушными к поднятой теме и поделятся своими соображениями (а кто-то – уже опытом) о комфортности жизни на новых территориях.

04.12.2013 08:55 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок