ДДУ: «вольности» от застройщиков

Грабительская неустойка, право на изменение проекта, попытка снять с себя ответственность за задержку строительства – это только малая толика ухищрений, с помощью которых застройщики ухудшают условия договора долевого участия для покупателей жилья.

Федеральный закон «О долевом строительстве…» (ФЗ-214) действует, как известно, с 2005 года и относится к довольно внятным образцам отечественного законотворчества. В соответствии с ним работает большинство петербургских строительных компаний. Несмотря на это, застройщики продолжают «творчески переосмысливать» текст договоров долевого участия (ДДУ). Как говорят практикующие юристы, пункты, напрямую нарушающие законы или ухудшающие условия договора для дольщика, встречаются практически в каждом проанализированном ими документе.

Законные ухудшения
БН не раз писал, что в принципе не стоит иметь дело с компанией, не имеющей правильно оформленных документов на аренду или покупку земельного участка, опубликованной проектной декларации и действующего разрешения на строительство. Из текста ФЗ-214 также вполне ясно, какие условия должен содержать договор долевого участия, чтобы быть легитимным. К ним относятся четкое описание объекта долевого строительства, срок передачи его дольщику, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих условий ДДУ будет считаться незаключенным. Правовой грамотности покупателей квартир хватает для того, чтобы до подписания документа отследить соблюдение этого минимума требований.

Но зачастую грубые отступления от федерального закона отсутствуют, и, тем не менее, текст договора все равно должен настораживать покупателя квартиры. «Многие строительные компании продолжают разрабатывать договоры долевого участия с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в интересах застройщика. Или даже включают пункты, противоречащие законодательству», – предупреждает генеральный директор «Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.

К первой категории относятся условия, включенные в ДДУ по принципу договоренности сторон, либо те, которые по закону о долевом строительстве могут быть изменены. К часто встречающимся «законным ухудшениям» Дмитрий Бачурин отнес указание цены квадратного метра в условных единицах без фиксации в тексте документа курса у.е. Другой пример нарушения интересов дольщиков – это внесение пункта о досрочной приемке объекта без права отказаться от нее (теоретически можно представить ситуацию, когда такая спешка оказывается неудобной покупателю).

Кроме того, застройщики любят поиграть цифрами. «Участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на размер неустойки, скажем, за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Приемлемый размер неустойки по договору долевого участия составляет от 1 до 5 %, но не более», – указывает на еще один способ вполне легитимно ужесточить правила игры для дольщика юрист «Юридического бюро Юрьева» Татьяна Карычева. На деле размер такой неустойки нередко бывает просто грабительским – 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Несите ваши денежки»
В законодательстве по-прежнему остается масса разночтений и разногласий в формулировках, которые приводят к отсутствию единообразия судебной практики. Этими «несостыковками» успешно пользуются застройщики при составлении ДДУ, то есть зачастую «вольности» застройщика не противоречат одним законодательным нормам, нарушая другие.

Перечень небезупречных с правовой точки зрения новаций строителей очень длинен и разнообразен. Значительная его часть так или иначе касается денег. Например, многие строительные компании включают в ДДУ пункт о взимании коммунальных платежей с момента введения объекта в эксплуатацию еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Несмотря на то что такое условие признано судами незаконным, оно продолжает пользоваться популярностью у застройщиков.

Не реже встречается в договорах некорректное указание момента, с которого обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают считать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. «Дольщик не несет ответственности за действия организаций, участвующих в процессе зачисления платы по договору долевого строительства на расчетный счет организации-застройщика, а значит – его обязательства исполнены тогда, когда он перечислил деньги», – настаивает Татьяна Карычева, ссылаясь на ст. 37 Закона «О защите прав потребителей».

Равным образом незаконно требование об открытие банковского счета для перечисления средств за приобретаемое жилье, что, между прочим, приводит к дополнительным расходам. Право на безналичные расчеты без открытия счета предусмотрено в п. 5.1 «Положения о правилах осуществления перевода денежных средств».

Очень часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому увеличение или уменьшение площади покупаемой недвижимости более чем на 1-2% ведет к перерасчету ее стоимости и выплаты разницы той или иной стороной. Но мало кто из покупателей осведомлен, рассказывают юристы, что дольщик по закону не должен платить вовсе, а застройщик – компенсировать разницу даже при незначительном уменьшении размера квартиры. В логике закона «О защите прав потребителей» (ст. 29) это очевидно: поставка товара в точном соответствии с оговоренными характеристиками – забота продавца, а не покупателя. Однако мало у кого из дольщиков хватает юридических знаний и нервов оспорить доплату в суде.

Застройщики нередко пытаются закрепить в договоре долевого участия другие «нетолерантные» к дольщикам условия. Например, об удорожании квартиры, если участник долевого строительства не оплатит ее вовремя. Или – о возврате средств при расторжении договора в более длительный срок, чем предусмотрено ФЗ-214 (а то и вовсе изобретается неожиданная формулировка – «после поступления денег от нового дольщика»).

Авторский беспредел
Примеры односторонней (в свою пользу) арифметики со стороны застройщиков – просто цветочки по сравнению с «ноу-хау» некоторых компаний. Например, договор может содержать пункт о праве изменить проектную документацию строящегося объекта, а также произвести изменения в объекте, в том числе – его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. Теоретически можно представить ситуацию: человек, купив жилье в пятиэтажном доме, в итоге окажется жильцом высотки. Согласно положениям ст. 21 ФЗ № 214, а также ч. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах), в данном случае – проектной и разрешительной документации на объект строительства.

Не менее спорны и потенциально опасны попытки компаний заручиться согласием дольщиков на последующий залог прав по договору аренды земельного участка. «С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору», – напоминает Татьяна Карычева. То есть, если представить худшую ситуацию (банкротство застройщика), привлечение банковского кредита под залог земли уменьшает шансы участника долевого строительства на возврат вложенных средств. Впрочем, в 2014 году вступил в силу ФЗ-294 (о дополнительных гарантиях ответственности застройщика перед дольщиками), который должен навести порядок в этом вопросе.

Несколько примеров забавной «отсебятины» привел Дмитрий Бачурин. Он вспомнил, что некоторые застройщики предусматривают для себя возможность не отдавать квартиры дольщику до полной оплаты ее стоимости. В соответствии с такими договорами никаких претензий по несвоевременной передаче объекта предъявить невозможно. Разве что – после обращения в суд.

Иногда в ДДУ предусмотрено своеобразное наказание дольщику за проведение неузаконенной перепланировки. Застройщики включают в текст условие о своем праве ограничить участнику долевого строительства свободный доступ в квартиру, установив собственные дверные замки и двери, и не пускать его до тех пор, пока не приведет объект в первоначальный вид.

Довольно часто встречается внесение в перечень форс-мажорных обстоятельств, освобождающих стороны от выполнения взятых на себя обязательств, действие или бездействие органов государственной власти или местного самоуправления. Понять застройщиков можно – в нашем государстве они живут как на минном поле. Но риски дольщика в таком случае возрастают многократно.

Что делать?
Застройщик априори находится в более сильной позиции и способен навязать включение в договор почти любых условий, которые бы защищали его интересы в ущерб дольщикам, даже – в нарушение положений законодательства. «В свою очередь, граждане при выборе квартиры ориентируются на ее характеристики и общие параметры дома, а не на текст ДДУ. Поэтому если им понравилось расположение дома, открывающийся вид и цена квартиры, то обычно, каким бы ни было содержание договора, они согласятся с ним», – отмечает юрист компании «Аймрайт» Ирина Суркова.

Первый совет: необходимо получить на руки текст ДДУ и внимательно его изучить. Если не хватает собственных знаний – обратиться к юристу, который поможет составить список правок со ссылками на закон. Ситуация не такая безнадежная, как кажется. «Как правило, у каждого застройщика имеется заранее разработанный перечень условий, на изменение которых он готов пойти: снизить неустойку на 20%, изменить порядок оплаты услуг по обслуживанию дома после его сдачи в эксплуатацию и т. д. Поэтому если претензия дольщика попадает в этот список, застройщик согласится с коррективами без особых споров», – делится опытом Ирина Суркова.

Если застройщик принципиально отказывается менять договор, а квартиру именно в этом доме очень хочется, договор подписать все-таки можно. Но надо помнить: не нарушающие законодательства ухудшения условий для дольщика после подписания коррекции не подлежат. А те, что противоречат законам, можно будет отменить post factum.

Основных способа для этого два: обращение в суд общей юрисдикции (районный суд) или в Роспотребнадзор. Однако следует помнить: толкование одних и тех же ситуаций весьма различается в разных ведомствах и даже в разных судах. «Так, условие о непроведении перерасчета цены квартиры в случае уменьшения ее площади по результатам финальных обмеров в пределах, установленных договором (например, расхождение менее 2 кв. м), многие суды общей юрисдикции считают законным, а арбитражные суды – напротив, признают ущемляющим права потребителей», – приводит пример Ирина Суркова.

Именно поэтому застройщики иногда включают в договор долевого участия пункт о рассмотрении возникающих споров в конкретном районном суде. И это тоже, кстати, нарушение законодательства, а именно – п. 2. ст. 17 Закона «О защите прав потребителей».

11.02.2014 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок