ФЗ-294: красноярские дольщики заплатят за свои гарантии?

С 2014 года федеральный закон № 294 обяжет строителей подкреплять свою финансовую ответственность гарантиями банков или страховых организаций. По мнению красноярских строителей, это новшество непременно отразится на стоимости квадратного метра.

По данным Стройнадзора, сегодня в Красноярске насчитывается более 1200 обманутых дольщиков. Список компаний, которые по разным причинам не смогли достроить жилье, известен: ЗАО «Сибстоун», ООО «Стройтехника», ООО «Вектор плюс», ООО «Крид-м». В середине 2013 года к ним присоединилось ООО СК «Консоль». Недостроенными остались 12 домов. По данным Союза строителей Красноярского края, их возведение стоит сотни миллионов рублей. Для того чтобы таких проблем не было, новый закон обязывает строителей изначально страховать ответственность.

ФЗ-294 в новой редакции был подписан в начале 2013 года и начнет действовать с начала 2014 года. Все застройщики, предлагающие долевое участие, должны будут выбрать для себя вид страхования. Что же изменится для обычных дольщиков?

Кто играет в защите
На сегодняшний день основным законом, защищающим права дольщика, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Также в «группе защиты» находятся Гражданский кодекс РФ, Закон «О защите прав потребителей» и правильно оформленный договор долевого участия.

Избежать неприятных ситуаций поможет и изучение проектной декларации по строящемуся объекту. В ней указывается информация о застройщике, его правах на земельный участок, данные о разрешении на строительство.

Три гарантии на выбор
Практика страхования банковских вкладов уже показала свою эффективность. Пример – ситуация с банком «Пушкино», когда граждане, несмотря на проблемы компании, сохранили свои деньги. С 1 января 2014 года страховать свою ответственность по договорам с дольщиками должны будут и строители. В самом законе ФЗ-294 не говорится об обязательности этой нормы. Но без страховки Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия, то есть участие дольщика в таком строительстве будет вне закона.

По словам специалиста рынка недвижимости компании "Ипотечный центр" Алексея Лизунова, застройщик обязан регистрировать все договора долевого участия. Наряду с прочими документами теперь он должен будет подавать договор страхования гражданской ответственности (или поручительство) за неисполнение обязательств по передаче жилья согласно договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с ФЗ-294 строитель может выбрать способ обеспечения гарантиями дольщиков. Первый – застройщики создают общество взаимного страхования (ОВС). В случае несдачи объекта одной из организаций деньги дольщикам возвращаются из общего фонда, то есть ответственность в данном случае несут все участники ОВС. Второй – коммерческая страховка. Третий – банковское поручительство.

Каждый из этих способов накладывает на застройщика дополнительные расходы. Так, получить договор страхования от коммерческих страховщиков можно будет в обмен на 1-3% от стоимости дома. Банковское поручительство обойдется от 1,5 до 6% стоимости объекта. А членские взносы в ОВС могут достигать 3-4%.

Под действие закона подпадут объекты, которые начнут строиться в 2014 году, либо договора долевого участия, сроки исполнения по которым наступят на следующий год.

Застройщики задумались
Большинство опрошенных БН застройщиков Красноярского края пока не выбрали способ страхования. Так, заместитель председателя правления ООО «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко сообщил, что у них «вопрос в проработке». Заместитель директора ООО ПСК «Омега» Евгений Пуртов заявил: «До конца года постараемся по всем таким объектам заключить договора долевого участия и достроить объекты, чтобы не попасть под действие закона в 2014 году. В следующем году будем изучать ситуацию. Скорее всего, остановимся на страховых компаниях и поручительстве банков».

«Мы подробно изучаем все механизмы страхования. В любом случае выберем тот вариант, который меньше всего отразится на стоимости квадратного метра», – рассказал генеральный директор ЗАО «Сибагропромстрой» Камо Мурадян.

Директора ООО «Артистрой» Владимира Медяника настораживает коммерческое страхование: «На рынке страховых услуг точно появятся фирмы-однодневки, у которых все документы будут в порядке, а средств для выплат по страховым случаям не окажется».

Консолидированную позицию озвучил председатель Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов: «Скорее всего, строители обратятся к коммерческим страховым организациям, однако на сегодняшний день еще не понятны правила, по которым будут оказывать данные услуги. Банковские гарантии дороги, они сродни кредитам. ОВС сейчас, скорее всего, не появится. Цель ОВС – создание страхового фонда. Согласно закону количество его членов должно быть не менее тридцати. Не исключено, что в одном котле окажутся как сильные, так и слабые застройщики. Если строители из группы риска начнут ощущать проблемы, то это скажется и на финансовом состоянии прибыльных компаний».

Банки и страховые организации – тоже
К реализации ФЗ-294 готовятся и банки. Законодатели установили жесткие условия участия: банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн руб. уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств.

Красноярские банки еще не получали обращений от строителей. «Для формирования позиции банку нужно оценить правовые риски, а также риски, связанные со строительством конкретных домов, – говорит начальник отдела финансирования строительных проектов Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Денис Михеев. – Чтобы дать поручительство, необходимо анализировать проект и всю деятельность застройщика. Такая услуга должна быть платной. В размере платы необходимо учитывать уровень риска, принимаемого банком как на конкретный проект, так и на конкретного застройщика».

В страховых компаниях отказались комментировать взаимоотношения со строителями – «вопрос находится в стадии проработки».

Прогноз: рост цен на жилье – от 3 до 7%
«Так как тарифы еще не известны, как это коснется цен на жилье, говорить рано. Но, вероятно, они вырастут», – говорит Василий Прохоренко. Его коллега Евгений Пуртов прогнозирует подорожание новостроек из-за действия ФЗ-294 в пределах 3-5%. В саморегулируемой корпорации красноярских строителей говорят о 7%. Цены могут вырасти не сразу, но тогда это приведет к снижению прибыльности проектов и, как следствие, росту заемных средств для дальнейшего строительства, что само по себе – фактор удорожания жилья.

Ежегодно в Красноярске сдается около 700 тыс. кв. м жилья, около 500 тыс. приходится на долевое строительство. По расчетам краевого Союза строителей, примерная стоимость этих метров равна 25 млрд руб. Если взять 1% от этой суммы (минимум, который уйдет страховщикам), получится около 250 млн руб. в год. В Союзе считают, что сбора этих средств за два года хватило бы на достройку квартир всех обманутых дольщиков в Красноярске. Однако все понимают, что главная задача ФЗ-294 – не достроить нынешнее жилье, а снизить риски долевого строительства в будущем.

Совет дольщику: зри в партнера
Потенциальному дольщику с начала 2014 года рекомендуется узнать, как именно собирается страховать его договор застройщик.

Так, если строитель выбрал коммерческое страхование, то нужно посмотреть, что это за компания: насколько известна, как давно находится на рынке страховых услуг, на какую сумму застрахована ответственность застройщика.

Если поручителем застройщика является банк, нужно учесть: в России работает порядка 950 кредитных организаций, и часть из них Центробанк относит к проблемным. Стоит обратить внимание и на размер поручительства. Проценты по банковской гарантии минимальны (а значит, застройщик меньше платит банку), если сумма поручительства равна предоставленному обеспечению.

Наконец, по закону учредителями общества взаимного страхования должны стать не менее 30 строительных организаций, которые отбираются по таким критериям, как финансовая устойчивость, аудиторское заключение и опыт работы по ФЗ-214 не менее трех лет.

По закону, если застройщик не выполнит своих обязательств, дольщики смогут вернуть вложенные средства. Правда, для этого им сначала потребуется получить решение арбитражного суда о том, что компания признана банкротом, и на предприятии открыто конкурсное производство; выписку из реестра требований кредиторов или решение суда о взыскании на предмет залога.
 

15.11.2013 16:40 | Источник БН.ру

Автор: Тимофей Моисеев

Коллаж: Владимир Щербаков