Комната в коммуналке: объект повышенной ликвидности

В последние годы, когда застройщики начали выводить на рынок малогабаритные «квартиры по цене комнат», спрос на жилье в коммуналках заметно снизился. Тем не менее цены на комнаты пока не падают.

Высокая ликвидность комнат на рынке жилья всегда была обусловлена их статусом разменной монеты и тем обстоятельством, что жилье в коммуналках обычно воспринималось большей частью покупателей как временное. Поэтому в «коммунальном Петербурге» жильцы (съемщики и владельцы комнат) всегда менялись чаще, чем в сегменте отдельных квартир. А в результате рынок комнат не замирал никогда.

Но в последние годы, в связи с массовым выводом малогабаритного жилья в новостройках, у комнат появился серьезный конкурент – так называемые квартиры-студии. И, видимо, в том числе по этой причине данные аналитиков показали, что в 2013 году спрос на питерские комнаты уменьшился, они стали «накапливаться» в каталогах жилья, выставленного на продажу. В частности, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе 2013 года в каталогах БН «светилось» около 3,5 тысяч комнат, а к октябрю их количество увеличилось до 4,8 тысячи, то есть объем предложения вырос почти в 1,4 раза. Средний период экспозиции комнат в листингах в настоящее время составляет около 40 дней, и он сопоставим со временем нахождения в каталогах однокомнатных квартир. А ведь были времена, когда покупатели расхватывали комнаты словно горячие пирожки!

Впрочем, в начале осени рынок комнат все-таки оживился: в сентябре во всех «комнатных» сегментах сроки экспозиции несколько сократились по сравнению с застойным июлем. Но ажиотажного спроса по-прежнему не наблюдается.

Наследие прежних времен
На сегодняшний день самый большой объем предложения комнат (38,6%) приходится на три района с преобладанием дореволюционной застройки и классических коммуналок – Адмиралтейский, Петроградский и Центральный. Средняя площадь выставленных на продажу комнат в этих районах – около 19 кв. м. Меньше всего комнат предлагают во Фрунзенском (4%) и Приморском (3,85%) районах, застроенных преимущественно типовым жильем.

Говоря о «происхождении» комнат в районах более или менее свежей застройки, следует отметить, что коммунальные квартиры встречаются и в домах, построенных в рыночный период. Это так называемые «наследственные» коммуналки, собственники которых, наследники «первичных» владельцев, не смогли договориться о совместной эксплуатации либо о продаже всей квартиры.

Цены предложения комнат в течение десяти месяцев 2013 года оставались стабильными. В январе среднестатистическая комната в городе на Неве оценивалась в 1,523 млн руб., в октябре – 1,509 млн (см. табл. 1). Правда, следует отметить, что на этом, практически «нейтральном», ценовом фоне тенденцию к заметному снижению цены имеют объекты в типовых квартирах советского периода постройки (табл. 2). Комнаты в районах с преобладанием старого фонда (Центральном, Адмиралтейском, Петроградском) не дешевеют, а просторные жилые помещения в классических коммуналках с общим количеством комнат больше четырех даже показывают незначительный рост цен (табл. 3).

Разменная монета: полтора миллиона рублей
Итак, что сегодня почем в «коммунальном Петербурге»? Цены на ликвидные комнаты стартуют с психологической отметки в 1 млн руб. Такое положение вещей сохраняется не первый год. При этом продавцы, желающие «засветиться» в верхних строках каталогов с самыми выгодными предложениями, порой выставляют самые «демократичные» комнаты за 970-990 тыс. руб., что, впрочем, не меняет общей картины.

Правда, в листингах иногда встречаются и цены, которые заметно ниже обозначенных отметок. Но, как правило, в таких объявлениях предлагаются невыделенные доли в квартирах. То же обычно касается и формулировок типа «комната 6 кв. м» – это тоже обычно не жилое помещение, а доля. Уточним: согласно жилищному законодательству, помещение, имеющее площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, не признается жилым.

Какие жилые помещения попадают в категорию более или менее полноценного «стартового» жилья? Скорее всего, это будет комната 9-12 кв. м в ветхом доме старого фонда либо в хрущевке, брежневке или «корабле». В ценовую категорию «около миллиона рублей» попадают и более просторные варианты, но в пригородах (Красное Село, Ломоносов) или в Ленинградской области.

Среднестатистическая комната сегодня выставляется на продажу за 1,5 млн руб. Именно за такую сумму предлагают объекты без серьезных изъянов, но также без «излишеств» и перспектив на выгодное расселение. Следует отметить, что под отсутствием недостатков подразумеваются в том числе и соседи, отказавшиеся от приоритетного права выкупа. В предложениях о продаже такие комнаты называют отказными: пугающее неискушенного покупателя слово «отказ» в объявлении, как правило, обозначает, что с юридической точки зрения это самый чистый и надежный вариант. Для покупки такой комнаты не придется прибегать к «серым» схемам сделок (например, с оформлением договоров дарения или продажей «доли малой»), разработанным риэлторами в лихие девяностые, но до сих пор не потерявшим актуальности.

Фактор «соседи» – это то, что всегда сказывается на ликвидности комнаты, но редко – на цене предложения. Потенциальному покупателю следует иметь в виду, что если не имеющая очевидных недостатков комната выставляется явно не по завышенной цене, но при этом «светится» в продаже долгие месяцы, то проблема, скорее всего, кроется в несговорчивых или не слишком приятных соседях.

Комната по цене квартиры
Комнаты по цене квартир-студий, от 2 млн руб., – это, как правило, просторные помещения в старом фонде (от 20 кв. м) либо в малонаселенных сталинских квартирах. Например, средняя площадь комнат, выставленных по ценам от 2 млн руб. в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах, – 25,7 кв. м. Однако встречаются на питерском рынке жилья комнаты, цены на которые вплотную приближаются к ценам не просто студий, а полноценных типовых одно- и двухкомнатных квартир – 3,5-4 млн руб. Причем это может быть не просто комната, а целый зал 35-45 кв. м, с четырехметровыми потолками, камином и «открыточным» видом из окон.

Иногда завышенную цену комнаты в малонаселенной квартире (две-три семьи) продавцы пытаются обосновать хорошими перспективами на ее расселение. Увы, это не всегда соответствует действительности: тот факт, что комната, несмотря на «перспективность», все-таки выставлена на продажу, часто означает, что переговоры на сей счет зашли в тупик. Если бы соседи желали расселиться, они бы уже давно договорились. Ведь продавая, к примеру, двухкомнатную квартиру не по комнатам, а целиком, можно получить выгоду 30-40%.

Как влияет на ценообразование в сегменте комнат наличие или отсутствие привычных бытовых удобств? Жилые помещения в квартирах без ванной, естественно, предлагают дешевле. Порой случается, что ванна в коммуналке присутствует, но установлена незаконно. Чтобы оценить наличие нарушений, достаточно заглянуть в техпаспорт квартиры: если в нем значится квартира без ванны – дело обстоит не лучшим образом. Настораживать при покупке комнаты в «старинной» коммуналке должны ванны, установленные на кухнях, а также во всевозможных кладовках, коридорных закутках и чуланах, расположенных над жилыми помещениями. Шансы легализовать их равны нулю, и вероятность того, что соседи снизу добьются судебного решения, обязывающего «привести квартиру в исходное состояние», – намного выше средней. Для этого им даже не нужно ждать очередного потопа.

Все сказанное относится и к незаконным удобствам, расположенным непосредственно в самой комнате. Между тем в сегменте «комнаты от 2 млн руб.» представлено немало объектов, в которых выгорожены кухни и организованы санузлы с душевыми кабинами. Такие модернизации с выделением в составе жилого помещения кухни и санузла не превращают даже самую просторную комнату в отдельную квартиру: пользоваться удобствами на свой страх и риск можно, но до поры до времени. Если же подобный объект выставлен на продажу почти по цене квартиры – это явно завышенная цена.

Доходнее, чем «однушка»
О чем еще следует помнить, приобретая или продавая комнату? Во-первых, немалая доля сегодняшних приобретателей – представители диаспор. Впрочем, это отнюдь не единственная категория покупателей: комнаты нужны и иногородним студентам, и пенсионерам, и, в качестве «стартового» жилья, молодым семьям.

Во-вторых, и самые «демократичные» комнаты в спальных районах, и комнаты среднего ценового уровня в центре города по-прежнему востребованы на рынке аренды жилья. Как сообщают аналитики БН, лидерами спроса здесь в минувшем октябре были комнаты в Невском и Кировском районах с запрашиваемыми арендными ставками до 11 тыс. руб. и комнаты в Центральном районе до 12,5 тыс. руб. в месяц. Таким образом, комната, приобретенная за 1,5 млн руб., если сдавать ее в аренду по максимуму за 12,5 тыс. руб. в месяц, при удачном раскладе за год принесет 150 тыс. руб. выручки. Однако с учетом минимального ремонта, налоговых и коммунальных платежей, а также возможных простоев (сменяемость арендаторов в «комнатном» сегменте выше, чем в «квартирном») доходность комнат можно оценивать в 6-8% годовых. И это значение все-таки превышает уровень доходности ближайших конкурентов на рынке аренды – типовых одно- и двухкомнатных квартир (5-6%).

Комнаты в Санкт-Петербурге: динамика цен и количества объектов в продаже
1. Все типы комнат

2. Комнаты в двухкомнатных квартирах, спальные районы

3. Комнаты в многокомнатных (от пяти комнат) квартирах, центральные районы

Структура предложения комнат по районам (октябрь 2013 года)

Данные: Центр исследований и аналитики ГК «БН»

14.11.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Филипп Урбан

Фото: Алексей Александронок