Вторичный рынок: итоги лета

Петербургский рынок вторичной недвижимости переживает период расслоения: спрос на «старую панель» снижается, тогда как «новая вторичка» прибавляет в популярности и в цене.

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», минувшее лето оказалось нелегким для петербургской «вторички». К августу количество объектов в листинге БН уменьшилось до 19 тысяч – с 21 тысячи вариантов в мае и 23 тысяч в апреле. Несмотря на сокращение предложения, время экспозиции объектов увеличилось с 47 дней в мае до 53 дней к концу лета, что является своеобразным негативным рекордом за два последних года. Но, как отмечают аналитики и участники рынка, говорить о тотальном снижении спроса неверно. Напротив, интерес покупателей к качественным объектам и, соответственно, их стоимость только растут, тогда как некачественное жилье теряет в цене.

От кризиса до кризиса
За три летних месяца цены на вторичном рынке практически не изменились. Средняя цена предложения квадратного метра, по статистике Центра исследований и аналитики ГК БН, с мая 2013 года выросла всего на 0,7%, или на 700 руб., до 95,7 тыс. руб. Собственно, ровно на столько же «квадрат» подорожал с января 2013 года. «Мы отмечаем застой цен на вторичном рынке с осени прошлого года», – подтверждает руководитель Центра Марина Чижкова.

Другие аналитики говорят о еще большем замедлении рынка. «С начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке действительно прибавила незначительно, около 0,3%», – отмечает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Специалисты объясняют замедление ценовой динамики несколькими причинами. Прежде всего, утверждают они, трудно повторить оживление весны-лета 2012 года. Тогда продажи оживились вследствие того, что на рынок вернулись покупатели, откладывавшие решение жилищного вопроса на время экономического кризиса. В результате «вторичка» начала заметно дорожать: летом прошлого года, по данным Центра исследований и аналитики ГК БН, цена предложения на вторичном рынке выросла на 5,3%. В этом году фактор отложенного спроса в основном исчерпал себя.

Возможно, на поведение потенциальных покупателей повлияли негативные ожидания, связанные с ухудшением макроэкономической ситуации. «Зимнее затишье перешло в кризис на Кипре, когда большинство покупателей предпочитало отложить сделку до лучших времен», – вспоминает Владимир Спарак. Всеобщая расслабленность, порожденная длительными майскими праздниками, по идее, должна была смениться оживлением рынка. Но тут пессимистически настроенные эксперты стали предрекать приближение очередного экономического кризиса, что не могло не сказаться на спросе соответствующим образом.

«Новая вторичка» побеждает
«Причиной стагнации вторичного рынка могло стать резкое увеличение предложения на первичном. По нашим оценкам, рост по сравнению с прошлым годом составил 33%», – говорит директор по оценке УК «Магистр» Инна Попова. По ее словам, дело не только в переориентации части покупателей на первичный рынок, но и в существенном изменении структуры предложения на вторичном. В Санкт-Петербурге и на прилегающих областных территориях в последние два года было введено большое количество жилья, часть которого приобреталась с инвестиционными целями. «Сейчас собственники инвестиционных квартир занимаются их продажей, что, несомненно, влияет на конъюнктуру вторичного рынка», – считает Инна Попова.

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов подтверждает гипотезу коллеги о том, что так называемая «новая вторичка» вступает в конкуренцию с квартирами в старых домах и однозначно выигрывает. «Я вижу четкое расслоение рынка жилья на популярное и теряющее позиции на рынке», – утверждает эксперт. По его словам, однокомнатные квартиры в сданных и заселенных новостройках дорожают с начала 2013 года. Квартиры же в хрущевках и панельных домах постройки 70-х годов прошлого века за этот период подешевели. «Причина удешевления в том, что объем предложения в этом сегменте превысил спрос», – говорит Сергей Дроздов.

Показательно, что с мая 2013-го «старая панель» подешевела на 200 руб. за кв. м, тогда как «новая» подорожала на 500 руб. Средняя цена квадратного метра в кирпично-монолитных домах, к которым относится большая часть «новой вторички», за то же время выросла на 1 тыс. руб., отмечают аналитики БН.

В фаворе «однушки»
Наибольшей популярностью у покупателей на протяжении многих лет пользуются однокомнатные квартиры и комнаты. «По итогам 2012 года доля комнат в структуре сделок нашего агентства составляла 28%. Доля сделок с однокомнатными квартирами – 34%», – говорят в «Петербургской Недвижимости». В этом году, подтверждают участники рынка, структура сделок практически такая же.

Комнаты остаются популярными среди приезжих и тех покупателей, кто имеет право на социальные субсидии от государства. Но характер спроса на коммуналки несколько изменился. «Меньшей популярностью стали пользоваться самые дешевые комнаты – с небольшой площадью, расположенные в бывших общежитиях, стоимостью 1-1,1 млн руб. Зато выросла доля покупок в малонаселенных коммуналках. Особенно высок спрос на комнаты площадью 17-20 кв. м по цене 1,3-1,5 млн руб.», – поясняет Сергей Дроздов.

Среди однокомнатных квартир наиболее востребованный товар – либо небольшие квартиры в новых домах, либо, по-прежнему, наиболее дешевые варианты. Данные Центра аналитики и исследований ГК БН подтверждают эти эмпирические наблюдения риэлторских компаний. Топ-десять самых интересных для покупателей квартир в августе возглавили «однушки» в Приморском и Выборгском районах по цене 3,1-3,2 млн руб.

Риэлторы, как обычно, ожидают оживления рынка осенью. Но единодушно заявляют, что о резком росте цен речи не идет – в лучшем случае «вторичка» будет дорожать на инфляционный процент.

Время экспозиции, количество дней в листингах БН

04.09.2013 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок