За какие долги можно лишиться квартиры

Ночные кошмары заемщиков ипотеки похожи друг на друга, как кирпичи. Всем им снится, что они просрочили выплату процентов и теперь квартиру отберут за долги. Логичным становится вопрос, должны ли похожие кошмары мучить безнадежных должников, набравших потребкредитов.

На сегодня каждый двадцатый взятый в банке потребительский кредит является проблемным. И, возможно, по этому кредиту должник вообще не сможет расплатиться, а долг будет расти и расти. БН постарался разобраться в вопросе, в каком случае должник рискует своей квартирой, а в каком нет.

В долгах как в шелках
Согласно статистике Центробанка РФ, доля просроченных россиянами потребительских кредитов продолжает расти и по итогам мая составила 4,4%.

Между тем аналитики бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз» отмечают, что при этом наблюдается серьезный рост числа заемщиков, имеющих кредитные обязательства сразу перед тремя-четырьмя банками. Если в апреле прошлого года доля таких заемщиков составляла 21,19%, то сегодня уже 25,42%.

Генеральный директор бюро Олег Лагуткин называет подобное поведение «кредитной неразборчивостью». По его словам, данная практика способствует ухудшению кредитных историй граждан. Ведь большинство заемщиков потребительских кредитов либо не справляются со значительной долговой нагрузкой, либо банально забывают сроки и суммы платежей.

При этом, согласно результатам опроса исследовательского центра Работа@Mail.Ru, около 40% работающих россиян живут от зарплаты до зарплаты. Проще говоря, почти с половины безнадежных должников кредиторам и нечего взять. Кроме их жилья.

Соответственно, для «проштрафившихся» заемщиков вопрос, могут ли у них кредиторы в судебном порядке «забрать» квартиру, становится очень важным.

В ситуации с ипотечным кредитом ответ однозначен – могут. «Действующее законодательство не предусматривает исключений, которые бы препятствовали банкам изымать квартиры у злостных неплательщиков ипотечных займов», – заявляет ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов.

Но в случае с потребкредитом, как говорится, «возможны варианты». И неважно, будет этот кредит потрачен на покупку квартиры или нет.

Уточним, что утверждать, будто «квартиру забирает суд», неправильно. Задача судебного процесса заключается в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан (если вообще обязан) вернуть. И если ответчик оказывается не в состоянии расплатиться, составляется перечень имущества, на которое можно обратить взыскание. Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов.

Во избежание злоупотреблений изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Многоквартирные должники
И если квартира не является залогом по кредиту, а кроме того, если это единственное жилье, – ее забрать не могут. Как говорится в статье 446 Гражданского процессуального кодекса, взыскание не может быть обращено на жилое помещение (кстати, и на земельный участок под этим помещением), «если для гражданина-должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением».
В частности, именно по этой причине в далеких 1990-х после банкротства «МММ» сохранил за собой умопомрачительно дорогую квартиру в центре Москвы Сергей Мавроди.

Более того, обычно – следуя букве закона – суды сохраняют «неприкосновенность» единственного жилья должника, даже если он де-факто проживает по другому адресу. Например, в квартире, принадлежащей супруге.

Кстати, с давно ожидаемым принятием ФЗ «О банкротстве физических лиц» юридическая практика не изменится. «Кредиторы не будут иметь права отобрать у гражданина единственную квартиру, если должник признан банкротом, – поясняет на своем сайте уполномоченный по правам человека в Иркутской области Валерий Лукин. – Правда, для того чтобы претендовать на получение этого “статуса”, гражданин должен накопить долги на сумму не менее ста тысяч рублей и доказать, что изначально он долги банку возвращать все-таки собирался».

А вот когда у должника в собственности есть еще одна квартира (жилой дом), то этот объект вполне может послужить имуществом, за счет которого будет исполнено решение суда.

Кроме того, безнадежному должнику следует учитывать и такой «тонкий» момент. В большинстве случаев при выдаче беззалоговых кредитов банки требуют, чтобы кто-нибудь из родственников или знакомых выступил поручителем.

И, увы, на поручителя в случае проблем с деньгами заемщика ложится бремя выполнения всех обязательств по выплатам. То есть под угрозой «продажи за долги» оказывается и его имущество, в том числе и неединственное жилье.

Зона риска
В то же время жилье может служить объектом залога не только при ипотечном кредитовании. БН обратился к ряду представителей банковского сообщества с вопросом, в каких еще операциях частного заемщика с банком – кроме ипотеки – возможно использование квартиры в качестве залога.

По словам директора по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексея Главатских, в его банке действует программа «Кредит под залог недвижимости», позволяющая получить значительную сумму без подтверждения целевого использования.

А региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова сообщила, что ее банк предлагает две программы по предоставлению кредитов под залог недвижимости на разнообразные нужды. Первая программа предусматривает выдачу кредитных средств на строительство загородного дома, приобретение квартиры в строящемся доме или приобретение земельного участка. По этой программе необходимо в дальнейшем предоставить подтверждающие документы целевого использования кредитных средств. По второй программе отчитываться о расходовании не нужно. «Обе программы в сумме составляют около 10% от выданных кредитов», – уточняет специалист.

Кстати, нынешней весной нецелевые кредиты под залог недвижимости начал выдавать и Сбербанк. Как сообщала заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина, кредиты даются на сумму до 10 млн руб. на срок до семи лет.

Впрочем, в банке считают, что доля таких кредитов не превысит 2% от общего числа, поскольку гражданам выгодней воспользоваться программами не потребительского, а жилищного кредитования, где процентные ставки традиционно ниже.

В свою очередь руководитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская подсказывает, что в ее кредитной организации недвижимость может служить залогом как в ипотечном кредитовании, так и, например, при кредитовании малого бизнеса. В структуре ипотечных сделок такие операции приблизительно составляют 3%», – уточняет она.

О том, что кроме ипотеки собственная недвижимость предлагается заемщиками в залог чаще всего при кредитовании малого бизнеса, сообщает и заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев.

Наконец, директор по развитию агентства взыскания Filbert Максим Богомолов отмечает, что квартиры предпринимателей в продажу за долги попадают даже чаще ипотечных. И, кстати, предприниматели, бравшие кредит для коммерческих целей, в случае невозможности расплатиться частенько пытаются переоформить его в ипотечный. Расчет делается на то, что суд к «ипотечному» должнику будет относиться снисходительней. Что не лишено резона.

По словам начальника аналитического отдела банка БФК Максима Осадчего, судьи исходят из того, что должник, с юридической точки зрения гораздо слабее банка, который держит юристов, специализирующихся на тяжбах по кредитам. Соответственно, «государство часто принимает сторону заемщика даже в ущерб здравому смыслу».

Спите спокойно
И последнее. Если долг копеечный, никто у должника отнимать квартиру – пусть она третья, четвертая или десятая – не будет. Даже если жилье пребывает в залоге по ипотечному кредиту.

Как сообщает руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская, в соответствии с законом об ипотеке «Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества». То есть если одновременно соблюдены оба условия. Скажем, сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога, а просрочка обязательства не превысила трех месяцев.

При беззалоговом кредитовании «порог безопасности» для должников гораздо выше. Опрошенные БН адвокаты сходятся в оценках, что суды обычно готовы обращать взыскание на неединственное жилье должника, если размер долга близок к 70 и более процентам стоимости этого объекта.

И, естественно, потере собственности обычно предшествуют длительные и изматывающие обе стороны судебные споры.

«Зайдем для интереса на сайт Федеральной службы судебных приставов в раздел «Арестованное имущество, переданное на реализацию (торги, комиссионная продажа), – предлагает Надежда Хвощевская. – Арестованных даже не квартир, а недвижимости вообще: земельных участков, нежилых помещений и квартир – около 28. На весь город! Если бы забрать квартиру было легко, цифры оказались бы совсем другие».

Проще говоря, россияне так поднаторели в юридических баталиях, что даже нанимаемые кредиторами профессиональные юристы зачастую «опускают руки».

21.06.2013 09:00

Автор: Игорь Чубаха

Фото: Алексей Александронок