Займы под залог недвижимости: кому это выгодно

Заложить свою квартиру, чтобы получить кредит наличными, – такой вариант решения финансовых проблем предпочитает довольно узкий круг самарских заемщиков. И, быть может, зря. В некоторых случаях подобный кредит – так называемая ломбардная ипотека – становится экономически выгодным.

В 2012 году сегмент ломбардной ипотеки в РФ развивался достаточно быстрыми темпами и составил, по оценкам аналитиков инвестиционного холдинга «Финам», около 30% от рынка ипотеки в целом. Это произошло отчасти из-за благоприятной макроэкономической ситуации в России, а также в силу того, что граждане нашей страны по-прежнему «любят» брать кредиты.

Но если сравнивать объемы ломбардного и беззалогового потребительского кредитования (300 млрд и 6,5 трлн руб. соответственно), то становится понятно: наши заемщики, не в пример зарубежным, нечасто закладывают свое жилье. Это справедливо и для самарского рынка.

Меньше рисков – меньше ставки
По разным оценкам, в региональных банках доля кредитов под залог недвижимости составляет около 20% от всего объема потребительского кредитования.

Между тем ломбардные программы не являются новинкой на банковском рынке. Они присутствуют в линейке крупных игроков, которые активны на ниве ипотеки, довольно давно. Так, по словам директора департамента розничного бизнеса ОАО «Первобанк» Ларисы Шпитонцевой, предложение по потребительскому кредитованию под залог недвижимости появилось в их банке практически одновременно с остальными кредитными программами.

По сути, это потребительский кредит, только обеспеченный собственной недвижимостью. Ею может выступать квартира, дом (иногда с земельным участком), таунхаус и даже коммерческая недвижимость. Впрочем, здесь могут быть варианты: в каждом банке свои требования к залогу, и это нужно учитывать.

Схема ломбардного кредитования довольно проста. Заемщик закладывает имеющуюся в собственности недвижимость и получает деньги на свои нужды. При этом максимальная сумма кредита составляет, как правило, не более 80% от стоимости залога, но в расчет принимается и платежеспособность клиента. Важно помнить, что в случае пессимистичного сценария (если заемщик лишается возможности обслуживать кредит), банк вправе реализовать залог, чтобы получить назад свои деньги.

У этого вида заимствования есть несколько существенных плюсов – как для банков, так и для их клиентов. Для заемщика это прежде всего более привлекательные процентные ставки по сравнению с классическим потребительским кредитованием. В Самарской области они составляют примерно 15% годовых, что очень неплохо на фоне ставок по беззалоговым кредитам (в среднем 25%).

«Основное преимущество такого продукта для банка – наличие залога, что означает меньший уровень кредитного риска и, соответственно, возможность предложить более низкую ставку для кредита», – объясняет управляющий самарским филиалом «Абсолют Банка» Евгений Агапов.

«Со стороны банка заем, выданный с таким надежным обеспечением, является существенно менее рисковым, чем беззалоговый кредит, – согласна с ним Лариса Шпитонцева. – Кроме того, наличие у заемщика недвижимости в собственности может условно характеризовать уровень его финансовой состоятельности».

Вторая заманчивая возможность, которая открывается перед заемщиков в случае с ломбардной ипотекой, – увеличение максимального срока кредита. В среднем он составляет 15 лет.

Сделать правильный выбор
Из особенностей кредитования под залог недвижимости вытекают и его недостатки. Речь идет, в частности, о необходимости собирать документы на оформление залога и расходах на его страхование (что является обязательным требованием банков). А это означает затраты времени. Поэтому тем, кому нужна ссуда «к выходным», этот вариант вряд ли подойдет. И, конечно, главное обстоятельство, с которым трудно смириться психологически, – риск потерять квартиру.

Очевидно, все эти сложности во многом объясняют сдержанное отношение потенциальных заемщиков к ломбардной ипотеке.

«К вопросу получения кредита под залог недвижимости клиенты подходят максимально взвешенно, стараясь реально оценить свои возможности по оплате обязательных платежей, а также риски. Кроме того, подобная форма кредитования требует фиксации договора в государственном регистрационном органе», – делится своими наблюдениями Лариса Шпитонцева.

Поэтому всегда встает вопрос – в каких случаях есть смысл отдать предпочтение кредиту под залог жилья вместо того, чтобы оформить привычный потребительский заем без залога и поручителей?

«Если заемщику нужна значительная сумма на длительный срок, к примеру более 1 млн руб., то логично будет оформить ипотеку. А если необходима меньшая сумма на более короткий срок, скажем 300 тыс. руб. на год, то выгоднее взять потребительский кредит. Ведь в этом случае затраты на оформление ипотеки – оценка, регистрация, страховка, – будут выше, чем выплаты по нему», – говорит Евгений Агапов.
Кроме того, как отмечают эксперты, займы под залог недвижимости могут стать хорошей альтернативой для бизнес-кредитов, риски по которым всегда оцениваются банками как высокие. Поэтому получить их весьма проблематично, особенно на начальной стадии бизнеса.

Вступить в фазу роста
Несмотря на пока еще прохладное отношение жителей Самарской губернии к кредитованию под залог недвижимости, эксперты единодушны относительно его перспектив. Евгений Агапов уверен, что многие банки введут этот продукт в свою линейку.

«Если рынок фондирования не помешает банкам удержать ставки в разумных пределах, есть все основания ожидать повышения популярности данного продукта», – соглашается Лариса Шпитонцева.

«При сохранении основных тенденций на финансовых рынках мира в ближайшее время будет заметна тенденция по увеличению ликвидности залоговой недвижимости. Это, в свою очередь, может привести к улучшению тех условий, которые банки предоставляют заемщикам, что еще сильнее будет влиять на темпы роста этого сегмента ипотечного рынка», – прогнозирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

У ломбардной ипотеки, очевидно, есть перспектива стать более популярной среди самарских заемщиков. Особенно с учетом того, что беззалоговые кредиты все еще остаются довольно обременительными.

21.02.2013 16:55 | Источник БН.ру

Автор: Елена Изюмова