Единый налог на недвижимость: история вопроса

Разговоры о введении в России единого налога на недвижимость ведутся уже много лет. Если точнее – с далекого 1995 года. За это время очень многое в трактовке нового налога изменилось, неизменным осталось лишь само его официальное наименование.

Историю введения в России единого налога на недвижимость можно разделить на два этапа. Во второй половине девяностых годов XX века было время теоретических дискуссий и первых экспериментов. В начале XXI века наступил период практического внедрения идеи единого налога. Этот этап продолжается и сегодня, и трудно предсказать, когда он закончится. На всем его протяжении высшие российские чиновники время от времени называют очередную дату окончательного перехода к единому налогу.

Последним это сделал новый министр экономического развития Андрей Белоусов. По его словам, сегодня принято решение определить финальную дату повсеместного перехода к единому налогу – 2018 год. Но до наступления этой даты отдельные субъекты РФ имеют право самостоятельно вводить единый налог на своей территории – по мере готовности. Например, в Петербурге в настоящее время это планируется сделать не раньше 2015 года.

Сегодня под «единым налогом на недвижимость» официально понимается новый налог, призванный объединить два существующих налога – налог на имущество физических лиц и земельный налог. Параллельно планируется ввести отдельный налог на недвижимость организаций. Данный подход несколько отличается от первоначальной идеи, согласно которой единый налог на недвижимость должен объединить три налога – налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и земельный налог.

Главным отличием нового налога на недвижимость является то, что он должен быть рассчитан по кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая федеральными стандартами оценки сегодня определяется как «рыночная стоимость». Именно с этим собственно и связана основная трудность повсеместного введения нового налога – невозможность единовременно и повсеместно рассчитать рыночную стоимость.

Вражеская идея
Как уже было сказано выше, первый этап введения единого налога на недвижимость в России – это этап «сотворения идеи». И здесь нельзя не вспомнить одного из ее авторов – Агентство по международному развитию при правительстве США (USAID). В сентябре 2012 года эта организация прекратила свою деятельность на территории РФ по решению российского правительства. Повод – влияние на политические процессы внутри России.

Возвращаясь к «лихим девяностым», необходимо признать, что в те времена «влияние» этой организации на внутренние российские процессы не ограничивалось сферой «политики». На рынке недвижимости оно было не менее ощутимым. Достаточно вспомнить разного рода совместные российско-американские программы в области жилищной и земельной реформ. Формат сотрудничества именовался как «техническая помощь». В частности, не без этой «помощи» в России укоренилось такое американское понятие как «риэлтор».

Сохранившиеся архивные документы – брошюры, подготовленные к семинарам, и проекты нормативных документов – позволяют сегодня достаточно конкретно изложить исходную концепцию единого налога на недвижимость в ее российско-американской версии. Можно выделить основные принципы этой концепции: легализация рынка недвижимости, его социализация и информационная прозрачность (доступность) рыночных данных.

Исходная концепция
Первый принцип – легализация рынка недвижимости. Основная идея состояла в замене налога на совершение операций с недвижимостью на единый налог на «собственность» (недвижимое имущество). Налог на сделки с недвижимостью рассматривался авторами концепции как неэффективный, способствующий криминализации рынка, поскольку выплачивался, как правило, по инвентаризационной стоимости – ниже рыночной цены. Полная отмена этого налога не планировалась, предполагалось лишь его снижение.

По замыслу авторов концепции, введение «единого налога на недвижимость» должно обеспечить законность недвижимой собственности, при условии уплаты налога каждым учтенным собственником. Отсюда вытекала главная задача проекта – создание в России многоцелевого кадастра недвижимости. Объектом налогообложения должна стать так называемая кадастровая единица – земельный участок и связанные с ним улучшения.

Второй принцип – социализация рынка недвижимости. Поскольку в качестве базы для налогообложения недвижимости планировалась ее актуальная рыночная стоимость, то таким образом предполагалось решить и вторую главную задачу проекта – обеспечить социальную справедливость в области налогообложении недвижимости. Бремя нового налога должны нести в основном собственники наиболее дорогой недвижимости.

Здесь нельзя не отметить одно серьезное обстоятельство, ныне совершенно забытое чиновниками, отвечающими за введение в России единого налога на недвижимость. В исходной концепции предполагалось установление единой ставки этого налога для всех видов недвижимости и для всех налогоплательщиков – по примеру США. Дифференцироваться должна была кадастровая стоимость – для каждого вида недвижимости, в процентах от ее рыночной стоимости.

Любопытный факт: несмотря на заявляемую социальную справедливость, в США этот налог благодаря использованию единой ставки имеет регрессивный характер. Данный парадокс объясняется просто: более дорогая недвижимость в перерасчете на единицу общей площади объекта является относительно более дешевой – убедиться в этом вы можете, сравнив удельные рыночные цены на различные виды квартир в Петербурге. Отсюда – необходимость использования различного рода льгот и налоговых вычетов.

Наконец, третий принцип – информационная прозрачность рынка недвижимости. Речь идет о создании единой «базы данных» об объектах недвижимости с использованием достоверной рыночной информации. В последние десятилетия это «любимая идея» различного рода «регуляторов» недвижимости. На наш взгляд, данная идея – сугубо «социалистическая», а потому – неосуществимая. Задача создания такой базы данных состоит единственно в том, чтобы сделать налог на недвижимость «понятным».
Но это, как показывает практика расчета рыночной стоимости, весьма трудно сделать.

Единый налог на единый объект
Идея введения единого налога на недвижимость – внешне весьма рациональная, если ее рассматривать в отрыве от российской действительности. Но по мере погружения в эту действительность она начинает странным образом изменяться, превращаясь в нечто противоположное тому, что первоначально планировалось. Причина, по которой от исходной идеи на стадии ее реализации остается одно воспоминание, элементарна – реформы, о которых так много говорили реформаторы, остались лишь на бумаге.

Впервые на федеральном уровне идея повсеместного перехода к единому налогу на недвижимость была закреплена в так называемой Программе Грефа. Этот документ назывался «Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы). В нем, частности, была сформулирована следующая конкретная задача: «переход после завершения формирования земельного кадастра и создания единых объектов собственности к налогу на недвижимость, заменяющему налог на имущество и земельный налог».

Задача – действительно конкретная, если ее понимать конкретно. По логике авторов Программы, налогом на недвижимость должен облагаться исключительно «земельный участок и его существенные части». Именно эта единая правовая конструкция известна в Европе как «единый объект недвижимости». Однако на момент утверждения Программы подобная конструкция в действующем российском законодательстве отсутствовала. Из этого логично следовало: для начала требуется изменить Гражданский кодекс Российской Федерации.

Известный шаг в этом направлении был сделан: при Президенте РФ был создан Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. И сегодня, спустя десять лет, мы уже можем ознакомиться с результатом его работы: Гражданский кодекс РФ в его новой редакции находится на рассмотрении в Государственной Думе. Правда, главы, специально посвященные вопросам недвижимости, все еще ждут своей очереди.

В новом Гражданском кодексе правовая конструкция, известная в Европе как единый объект недвижимости, ограничена единственным случаем: когда земельный участок и расположенные на нем «улучшения» зарегистрированы в государственном реестре как одна неделимая недвижимая вещь. Нетрудно заметить, что данный случай сегодня не является массовым: собственники квартир в многоквартирных домах лишь в редких случаях являются собственниками зарегистрированного земельного участка.

Из этого следует, что после вступления в силу нового Гражданского кодекса понятие «единого налога на недвижимость» может быть применено лишь к тем собственникам жилья, которые уже успели оформить земельный участок в собственность. Все прочие получат право платить своего рода «жилищный налог» – налог на жилище без учета рыночной стоимости земли. Вот такая получится «социальная справедливость».

Время бесконечных экспериментов
История введения единого налога на недвижимость в России это история бесконечных экспериментов. Вначале это были сугубо локальные эксперименты. Осенью 1995 года специалисты USAID выступили с предложением, так сказать, «потренироваться на кошках». Для проведения эксперимента по введению нового налога изначально были выбраны девять городов России, из которых, с учетом местной инициативы, право на эксперимент получили два «пилотных города» – Тверь и Великий Новгород.

Летом 1997 года эксперимент был утвержден специальным федеральным законом, и в дальнейшем дважды продлевался – в 1999-м и в 2004-м годах. Специалисты USAID участвовали в нем недолго – 26 месяцев. Была разработана методическая база проекта, после чего американцы в нем «разочаровались». Инициативу взяла на себя местная администрация. Сегодня об этом проекте вспоминают крайне редко – и это странно.

По мнению ряда экспертов, эксперимент завершился явным провалом. Но, как принято говорить в таких случаях в России, был приобретен «бесценный опыт». В Новгороде, где эксперимент проводился более активно, по состоянию на 2006 год на единый налог на недвижимость в добровольном порядке удалось перевести 44 налогоплательщика. Все – юридические лица, сумевшие оформить в собственность единый объект недвижимости.

Физические лица – собственники квартир – в эксперименте вообще не участвовали.

В дальнейшем эксперимент по введению нового налога распространился на всю Россию. Первотолчком к этому послужило волшебное слово – «кадастр». Правда, это уже был не обещанный ранее кадастр недвижимости, задача которого – систематическое межевание границ земельных участков, а преимущественно фискальный кадастр, задача которого – учет объектов налогообложения плюс их кадастровая оценка. Началась «кадастризация всей страны», которая продолжается и сегодня. И должна закончиться в 2018 году.

О кадастре и кадастровой стоимости, равно как о «едином объекте недвижимости» и «рыночной стоимости» нужно писать специально, поскольку это требует тщательного и последовательного изложения вопроса. В заключение напомню следующее: когда на Русь приехали баскаки, у них не было компьютеров и знания точных математических методов массовой оценки. Но они создали фискальный кадастр, который работал.

Ранее: Налог на недвижимость с точки зрения налогоплательщика

05.06.2013 10:00

Автор: Вячеслав Костров

Коллаж: Татьяна Воронина