Налог на недвижимость с точки зрения налогоплательщика

Налог на недвижимость принято считать одним из признаков цивилизованного рынка недвижимости. Однако рядовых собственников недвижимости интересуют в грядущем цивилизованном будущем вовсе не «блага цивилизации», а элементарный «житейский вопрос»: когда и сколько нужно будет платить.

Всех людей, живущих в современном обществе, можно так или иначе разделить на два класса: класс налогоплательщиков и класс «налогопотребителей». Налогоплательщик – это тот, кто регулярно платит налоги, «налогопотребитель» – это тот, кто тратит деньги, собранные в виде налогов. Тот факт, что налоги по закону обязаны платить все граждане, создает иллюзию равенства. Но в действительности нельзя сказать, что чиновники платят налоги, по сути они лишь возвращают государству часть ранее собранных от налогоплательщиков денег.

Это обстоятельство важно учитывать по следующей причине. Любой вид налога, в том числе и налог на недвижимость, можно рассматривать с двух точек зрения: в масштабе общества, то есть с точки зрения совокупного абстрактного «налогопотребителя», и на уровне элементарной «человеческой» экономики, то есть с точки зрения конкретного налогоплательщика. Понятно, что эти две точки зрения не обязательно совпадают. В первом случае упор делается на интерес государства, во втором – на реакцию народа.

Так, например, едва ли не каждая статья, посвященная теме грядущего нового налога на недвижимость, начинается с громкого сообщения об очередном «желании государства», а заканчивается – прогнозом о возможной реакции на это «желание» самого народа, то есть налогоплательщика. При этом все, что касается самого нового налога на недвижимость, анализируется исключительно с «подачи государства». Противоположный анализ – с точки зрения интереса конечного налогоплательщика – как правило, не проводится.
Мы попытаемся в этой статье минимально исправить это «привычное» изложение.

Налог на недвижимость является подоходным
Для того чтобы иметь возможность исправно платить налоги, налогоплательщик должен иметь регулярный денежный доход. Что относится и к налогу на недвижимость. Но это означает, что любой налог, в том числе – и любой налог на недвижимость, для конечного налогоплательщика является «подоходным». Единственное отличие специального налога на недвижимость от общего официального подоходного налога заключается в том, что он является «дополнительным» подоходным налогом для собственников недвижимости.

Неслучайно в большинстве комментариев, посвященных грядущему новому налогу на недвижимость, в центре внимания оказывается следующий вопрос: смогут ли собственники жилья исправно выплачивать новый налог на недвижимость, если он окажется выше существующего в несколько раз. Данный вопрос можно задать и иначе: будет ли обеспечена в отношении нового налога на недвижимость всеобщая «способность платить» как одно из общепризнанных условий «справедливого налогообложения».

«Способность платить» для налогоплательщика есть отношение уровня налога к уровню его текущего денежного дохода. Если налогоплательщик способен выплачивать налог на недвижимость из текущего ежемесячного денежного дохода, то для него это просто еще один дополнительный ежегодный подоходный налог – не более того. Снижение уровня своего текущего потребления он, может быть, и заметит, но это будет лишь временная досадная трудность. А нация в целом, если она способна платить, вообще не заметит.

Однако для конкретного конечного налогоплательщика этот разовый дополнительный вычет из текущего дохода может оказаться и весьма значительным – настолько, что он будет вынужден существенно снизить свое текущее потребление. Способность платить для него в этом случае будет означать необходимость сделать достаточные сбережения. Иными словами, он должен будет специально откладывать деньги для уплаты налога. И только в этом случае налог на недвижимость приобретет для него конкретный смысл.

Можно представить себе и более жесткую картину: для уплаты налога на недвижимость собственник жилья будет вынужден либо сдавать часть квартиры внаем (аренду), либо вообще отказаться от собственности. И поскольку подобная жесткая картина вполне возможна, можно сделать вывод, что налог на жилую недвижимость для одних налогоплательщиков является «подоходным», а для других превращается в налог на накопленный в прошлом капитал. Или так: сегодня для вас это только подоходный налог, а завтра – налог на капитал.

Собственность обязывает, а роскошь – многократно
Налогом на недвижимость в современной России традиционно называется налог на имущество физических лиц. Но для большинства физических лиц сегодня это всего лишь дополнительный ежегодный подоходный налог, несмотря на то что он привязан к стоимости имущества. Идея государства в том и состоит, чтобы превратить данный налог в реальный налог на недвижимую собственность путем его пересчета по «рыночной стоимости». Сам факт пересчета собственно и должен указать гражданам, что это – налог на недвижимость.

Извечное проклятье налога на собственность состоит в том, что его невозможно понятным образом рассчитать. Кроме того, его невозможно рассчитать единовременно – в масштабе общества. Так называемая рыночная стоимость, собственно, и призвана создать иллюзию научно обоснованного расчета. Однако кадастр, рассчитанный по рыночной стоимости – вещь дорогостоящая, и даже если он и будет с течением времени повсеместно составлен, все равно конечные налоговые платежи придется скорректировать – на доступном уровне.

Странная вещь получается: сначала государство тратит немалые деньги на проведение массовой кадастровой оценки недвижимости, но лишь для того, чтобы придать налогу на недвижимость видимость налога на собственность. Затем уже сам налог на недвижимость корректируется – при помощи ставок, вычетов, льгот – до уровня «всеобщей способности платить». И таким образом налог на недвижимость вновь превращается для большинства собственников в дополнительный подоходный налог. Как того требует «справедливость».

Понятно, что для большинства собственников жилья будущий налог на недвижимость окажется доступным. Государство об этом обязательно позаботится. Исключение будет сделано лишь для владельцев «очень дорогой недвижимости». Для них налоговая ставка должна быть пятикратно увеличена. Цель этой политики – публично доказать, что очень дорогая недвижимость есть не что иное, как роскошь. И если эта цель будет достигнута, налог на недвижимость для известных лиц превратиться в налог на личное богатство.

Налог на собственность, как известно, привязан не к личности налогоплательщика, а к самому имуществу. Иное дело – налог на личное богатство (или – налог на «роскошь»). Этот вид налога указывает на то, что регулярно платить его может лишь очень богатый человек. Если человек теряет регулярный высокий доход и проедает все сбережения, он перестает быть богатым. И, как следствие, вынужден расстаться с личным богатством, поскольку не способен более платить специальный налог на «роскошь».

Налог на собственность тем и отличается от налога на личное богатство, что не должен восприниматься как «барьер». Он должен быть сравнительно доступным. В противном случае в обществе просто не останется собственников и налог на недвижимость будет некому платить. Главное требование к этому налогу: еще до момента приобретения недвижимости будущий собственник должен иметь точную информацию о том, какую именно денежную сумму из своего дохода он обязан отдать государству за право быть собственником. Именно в этом и состоит общественная польза от налогового кадастра.

В современной теории налогообложения недвижимости весьма популярна точка зрения, что налог на собственность (имущество) должен быть единственным общим налогом на недвижимость. Однако на практике этот вид налога может вполне успешно сочетаться с налогом на операции с недвижимостью и с налогом на доход от недвижимости. Правда, эти виды налога обычно рассматриваются как разновидности подоходного налога, сам же налог на собственность (имущество) подоходным налогом официально не признается.

В результате на практике может применяться многократное налогообложение одного и того же объекта недвижимости – двойное, тройное и даже четвертное. Весьма любопытна ситуация, когда вместе с собственностью (имуществом) облагается подоходным налогом и арендный доход от этой собственности. В момент введения или повышения налога на доход от собственности будущий поток доходов собственника уменьшается на сумму этого налога. И как результат уменьшается и рыночная стоимость этого имущества. Но кадастровая стоимость по понятным причинам государством не пересматривается.

Российская правда
Таким образом, если рассматривать налог на недвижимость с точки зрения конечного налогоплательщика, можно сделать два важных вывода. Первый вывод: этот налог не воспринимается налогоплательщиком как специальный налог на недвижимость, если является «равнодоступным». Второй вывод: для того чтобы этот налог оценивался в качестве налога на недвижимость каждым налогоплательщиком вполне осознанно, он должен быть ощутимо привязан к рыночной стоимости конкретной недвижимости.

Это означает: налог на недвижимость должен быть достаточно весомым. Но в России сегодня это невозможно – ввиду существования миллионов собственников жилья, не имеющих доходов, соразмерных рыночной стоимости недвижимости. Но это не есть «российская специфика». Это есть «российская правда». Налог на недвижимость в современном обществе «работает» лишь постольку, поскольку, являясь налогом на собственность, он не угрожает самому институту недвижимой собственности.

Россия есть лишь наглядное доказательство справедливости данного тезиса. Налог на недвижимую собственность в России не может не быть «равнодоступным», поскольку сама жилищная собственность есть массовое явление и не воспринимается как «бремя». Но это лишает смысла само использование данного вида налога в современной России. Есть лишь задача повышения действующего налога на имущество, поскольку цена на недвижимость за двадцать лет существования свободного рынка явно повысилась. Все прочие рассуждения о необходимости нового «правильного» налога – от лукавого.

Как, например, рассуждения о рыночной стоимости. Дело не в том, что применяемая сегодня для налогообложения недвижимости инвентаризационная стоимость явно не соответствует рыночной стоимости. Дело в ином: инвентаризационная стоимость – маленькая, а рыночная стоимость – большая. И если уж говорить о привязке налога на недвижимость к ее рыночной стоимости, то было бы правильно привязать ее к изменению этой рыночной стоимости за отчетный налоговый период. И превратить данный налог в налог на прирост капитала. Но подобного рода налог – из области научной фантастики.

Как и само представление о возможности точно рассчитать рыночную стоимость. Любая оценка субъективна. Неважно, как рассчитана кадастровая стоимость. Она должна быть лишь «соразмерна» рыночной стоимости, то есть сообщать покупателю недвижимости следующее. Во-первых, в какую «стоимость» оценивает государство эту недвижимость. Во-вторых, какую денежную сумму он обязан за эту «стоимость» государству заплатить.

Но кадастровая стоимость не сообщает покупателю недвижимости о том, зачем вообще нужен налог на недвижимость.

08.05.2013 11:00 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Костров