Новостройки Иркутска: спроса нет, но цены продолжают расти

Цены на новое жилье в Иркутске неудержимо ползут вверх. Однако причины этого не вполне ясны, поскольку данный рост обратно пропорционален предложению и, главное, спросу в этом сегменте. При ограниченном числе иркутских новостроек покупатели новых квартир не проявляют активности и доверия к застройщикам.

По мнению участников рынка, еще немного, и застройщики, чьи совокупные объемы ввода и так невелики для масштабов областного центра, останутся вовсе без покупателей. Такая ситуация стала результатом комплекса причин. Основные из них – завышенная стоимость продажи жилья и отсутствие предложений в комфортных для проживания районах на фоне утраченного иркутянами доверия к долевому строительству. В итоге на рынке первичного жилья города вот-вот назреет кризис несоответствия предложения и платежеспособного спроса.

«Квадраты» бегут впереди доходов
По данным аналитиков «Мира квартир», средняя цена 1 кв. м в иркутской новостройке в конце апреля 2013 года составляла 56,76 тыс. руб. Рост «ценника» только за март-апрель достиг 5%. Впрочем, согласно информации АН «Твой дом», в отдельных объектах в центре города цена достигала и 112 тыс. руб. Участники рынка прогнозируют, что в течение года стоимость нового жилья может возрасти еще на 10-15%.

При этом в Иркутске строится очень мало нового жилья, особенно невысокой ценовой категории. Впрочем, некоторые эксперты считают такое состояние временным. «Богатые люди уже приобрели дорогие квартиры, и общая потребность города в таком жилье немного поутихла. А вот эконом-класс совершенно точно будет продвигаться под разными брендами», – утверждает президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат. Пока же городу не хватает доступного жилья, обладающего такими качественными характеристиками, как комфорт среды обитания и удобство расположения.

«Доступное жилье – это жилье, купить которое могут люди со средним достатком, – поясняют в ОАО “Иркутское ипотечное агентство”. – По данным Иркутскстата, средняя зарплата в Приангарье составляет 27 тыс. руб. Средние доходы и выше имеет треть населения области – это более 190 тысяч человек. Еще треть из них – около 65 тысяч иркутян – хотели бы улучшить жилищные условия. То есть потенциальными покупателями недвижимости является 21 тысяча семей. Доступное жилье – это жилье, которое может приобрести семья из трех человек, имеющая совокупный семейный доход около 55 тыс. руб. в месяц. Очевидно, у большинства людей нет капитала, который они могут в одночасье направить на приобретение квартиры. Значит, им будет необходим кредит. Минимальная ставка на рынке ипотечного кредитования сейчас составляет 11%. Уже давно выведена формула определения «подъемных» для заемщиков выплат: ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного дохода в месяц. Таким образом, при покупке 2-комнатной квартиры площадью 54 кв. м (исходя из социальных норм: 16 кв. м на человека) семья в состоянии заплатить 3 млн руб., из которых 1 млн – «переплата» по кредиту. То есть цена «квадрата» в новостройке не должна превышать 37 тыс. руб.».

Однако по такой цене в Иркутске продаются лишь квартиры на окраинах и, как правило, в объектах, ставших долгостроями. «Вот когда квадратный метр подешевеет, квартиры смогут купить те, кто в них действительно нуждается» – подчеркивает замгубернатора Иркутской области Сергей Дубровин.

Что нам стоит дом построить
Как полагают в областном правительстве, цены на жилье в новостройках Иркутска сильно завышены. И если посмотреть на проектные декларации возводимых объектов, то это утверждение похоже на правду.

Например, по данным сайта «Востсибстроя», цена квартир в ЖК «Нижняя Лисиха-2» («Лисиха-центр») составляет 43-48 тыс. руб. за «квадрат», а стоимость строительства – 30 тыс. руб. за 1 кв. м. В ЖК «Театральный квартал» (ул. Коммунаров, 12, застройщик «Сибавиастрой») «квадраты» продаются по цене от 80 до 112,8 тыс. руб., в то время как стоимость их строительства составляет 57,6 тыс. В новостройке на ул. Полины Осипенко цена «метра» начинается от 62 тыс., хотя застройщику он обошелся в 31 тыс. руб. Аналогичное соотношение для квартир в новостройке на пересечении улиц Цимлянской и Байкальской выглядит как 55-60 тыс. и 24 тыс. руб. соответственно.

При этом застройщики не соглашаются с обвинениями в чрезмерной рентабельности, напирая на то, что возводить жилье в Иркутске недешево: подключение к коммуникациям, выполнение требований по сейсмостойкости, отсутствие местных стройматериалов и дорогие кредитные ресурсы увеличивают стоимость возводимых квартир.

Доверие на исходе
В чем же причина парадоксальной рыночной ситуации, сложившейся в сегменте жилищного строительства пятого по величине города Сибири? Дело в том, что сегодня у застройщиков Иркутска нет собственных средств для финансирования строительства. Основным источником для них служат средства инвесторов, т. е. населения. А потенциальные покупатели не стремятся вкладывать свои деньги в новостройки. Причинами этому служат не только высокая стоимость «квадрата», но и отсутствие уверенности, что, вложив средства на стадии возведения жилья, люди не станут заложниками долгостроя.

По данным Службы государственного жилищного и строительного надзора по Иркутской области, из 56 объектов муниципального образования, на которых идут строительные работы, более чем на трети не соблюдены сроки ввода. В ведомстве отмечают, что из 84 строительных компаний, работающих в Иркутской области, 42 числятся в реестре недобросовестных, а количество обманутых дольщиков только в столице Приангарья превышает 1,2 тысячи человек.

Впрочем, представитель ведомства уточнил, что данные Службы основываются на информации, предоставляемой застройщиками раз в квартал, в течение месяца после его окончания. При этом «нужно иметь в виду, что проблемным считается объект, при возведении которого застройщик нарушил сроки ввода хоть на один день», – поясняет он.

Табл. 1. Реестр проблемных объектов долевого строительства Иркутска по данным на начало 2013 года

Источник: Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

Кроме того, на этом рынке есть и другая, не менее острая проблема – возведение многоэтажек без разрешения на строительство. В Иркутске более десятка таких объектов. Строительство некоторых завершено, в отдельных – живут люди, купившие квартиры по инвестиционным договорам. Иркутские суды уже вынесли несколько решений о сносе таких строений как несоответствующих требованиям безопасности проживания. Один из них – уже заселенный многоквартирный дом по улице Бородина, 45.

Табл. 2.Перечень объектов, строящихся без разрешения на строительство по состоянию на 01.04.2013 года

Источник: Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

Очевидно, что подобная рыночная ситуация не особо стимулирует к покупке новой квартиры на условиях «долевки».

Система без схемы
По мнению специалистов Службы, механизм финансирования гражданами недостроенного жилья изначально является ущербным. В подобном договоре дольщик является «слабой стороной»: на него перекладываются все риски, связанные с несвоевременным вводом объекта в эксплуатацию.

«Весь мир строит по-другому: застройщик берет кредит в банке и продает уже готовые квартиры, – поясняют специалисты Иркутского ипотечного агентства. – Застройщик возводит объект на свои или заемные средства, зная, что квартиры у него купят, так как покупатели подтвердили свое намерение через ипотеку, заплатив первоначальный взнос 30%. После окончания строительства покупатели оплачивают оставшиеся 70% стоимости квартиры заемными деньгами и начинают платить банку за кредит. Таким образом, у застройщика есть сбыт, у банка – надежные заемщики, а у покупателя – возможность требовать соблюдение сроков и надлежащее качество квартир без риска стать обманутым дольщиком».

Однако по этим схемам в Иркутске никто не работает. Таким образом, потенциальные покупатели квартир в новостройках ограничены в выборе и не готовы платить запрашиваемую за «квадрат» цену, да еще и не доверяют застройщикам. Как следствие, поток инвесторов, готовых вкладываться в покупку жилья на условиях долевого строительства, иссякает, строительные компании, чтобы компенсировать малые обороты, еще больше поднимают цены…и круг замыкается. Но с каждым экономическим витком рынка перечень вариантов, позволяющих найти выход из создавшейся ситуации, уменьшается. В итоге он может стать столь мал, что возникшее напряжение приведет к кризису в строительной отрасли региона.

24.05.2013 12:55 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Капустина