Нужен ли должникам госвыкуп залоговых квартир?

Депутаты Государственной Думы разработали законопроект, согласно которому ипотечный должник сможет продать свое жилье государству по рыночной стоимости и остаться в этой же квартире проживать. А спустя какое-то время, при желании, – выкупить обратно.

На рассмотрение в Госдуму поступил законопроект о внесении поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому документу у оказавшихся в трудной жизненной ситуации должников жилье, являющееся предметом залога по ипотечным кредитам, станет выкупаться в государственную или муниципальную собственность.

Такие действия будут проводиться по инициативе самого должника и с согласия банка-залогодержателя.

«Трудная жизненная ситуация», по мысли авторов законопроекта, – это когда собственник-залогодатель по объективным причинам не может обслуживать кредит. Например, по причине инвалидности, в связи с болезнью, малообеспеченностью, отсутствием работы и т. д.

Жилое помещение будет выкупаться по цене, соответствующей его рыночной стоимости. Для ее определения следует привлекать независимого оценщика.

Главная же выгода для должников в том, что они гарантированно смогут проживать в этом жилье на правах социального найма и после его продажи. Кроме того, за бывшими собственниками сохраняется приоритетное право на выкуп. Напомним, что сейчас безнадежного должника ждет достаточно «громоздкая» процедура отчуждения залогового имущества. По ее итогам должник остается без жилья и с испорченной кредитной историей – то есть лишается возможности на вторую попытку покупки.

Эти поправки предложили депутаты Андрей Крутов, Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Дмитрий Ушаков и Наталья Петухова. «Настоящий законопроект устанавливает правовые основы реструктуризации долгов граждан-заемщиков, в силу различных обстоятельств попавших в трудную жизненную ситуацию и утративших возможность своевременного погашения кредитов, полученных под залог (ипотеку) жилых помещений», – говорится в подготовленной депутатами пояснительной записке.

Следует уточнить, что идея выкупа государством у банков квартир граждан, потерявших работу и неспособных обслуживать кредиты, озвучивалась правительством еще в 2008 году, но до ее практической реализации дело так и не дошло. Тогда государство отдало предпочтение механизму реструктуризации долгов, предложенному «дочкой» АИЖК – АРИЖК (Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов).

Чтобы определить, насколько законопроект актуален сегодня и какие «подводные камни» ждут его при реализации, БН обратился к экспертам.

Директор юридического департамента АИЖК Анна ВОЛКОВА:
– Пока из документа непонятно, откуда муниципалитеты смогут получить финансирование на выкуп жилья у граждан. Это самый главный вопрос, поскольку иначе закон работать не будет.

Считаю необходимым четко прописать критерии, которые определяют «трудную ситуацию» у заемщика. Так, например, получение заемщиком инвалидности – слишком размытое понятие. Надо еще учитывать, что при наличии страховки при наступлении инвалидности страховая компания выплачивает заемщику возмещение в полном объеме долга.

В общем, законопроект не содержит четких критериев определения трудной ситуации, которые позволили ли бы исключить возможность недобросовестных действий граждан, связанных с желанием избежать обязательств.

При этом многие нормы проекта носят прогрессивный характер. Например, проект предлагает то, о чем несколько лет говорило АИЖК, – создание маневренных фондов и привлечение средств муниципалитетов к жилищной проблеме граждан, которые не способны обслуживать ипотечный долг.

Проект необходимо обсуждать с органами исполнительной власти и с банковским сообществом. Безусловно, возможны компромиссные решения, но в целом направление выбрано верно.

Аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон СОРОКО:
– Инициатива депутатов интересная. Но не думаю, что предлагаемая идея будет пользоваться большой популярностью.

Во-первых, по данной программе предполагается именно продажа квартиры, что уже не является позитивным фактором для заемщика. Ведь он брал кредит, чтобы получить квартиру в собственность, а не продавать ее. А выкупить недвижимость обратно, вероятно, сможет не каждый должник – если возникли проблемы с платежеспособностью, то маловероятно, что они отпадут сами собой.

Во-вторых, при обратном выкупе не предлагается возможность рассрочки платежа. Выкупать придется единовременно, что еще больше сузит число граждан, способных воспользоваться этой законодательной нормой.

Думаю, что заемщики, попавшие в затруднительную ситуацию, будут охотнее пользоваться классическим рефинансированием, чем предложенным механизмом продажи-выкупа.

Аналитик ФЦ «Инфина» по банкам и макроэкономике Вероника ЧЕКИНА:
– На мой взгляд, АИЖК неплохо справляется со своими обязанностями по рефинансированию ипотечных кредитов. Соответственно, в этой сфере нет необходимости создавать какие-то дополнительные государственные структуры. Их появление увеличит и без того раздутый чиновничий аппарат. Кроме того, в подобной схеме поддержки должников лично мне видятся широкие возможности для злоупотреблений – как при приобретении жилья у граждан, так и в ходе обратного выкупа.

Итак, опрошенные БН эксперты по разному оценивают депутатскую инициативу, но едины в одном. Законопроект достаточно «сырой». Например, в нынешнем виде документ содержит множество лазеек для махинаций как с госденьгами, так и с залоговым жильем.

Но главный минус депутатской инициативы в другом. Вряд ли кто-нибудь из продавших квартиру государству граждан впоследствии сможет накопить достаточную сумму для единовременного выкупа. Если бы могли – с самого начала покупали бы жилье без привлечения ипотечного кредита.

19.04.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха