Город-спутник «Южный»: альтернатива хаотичной застройке пригородов

Город-спутник «Южный» может ухудшить экологическую и транспортную ситуацию в Пушкинском районе, предупреждают эксперты. Но если удастся найти правильные решения, возле Петербурга вырастет гармонично спланированный самодостаточный город.

В Петербурге завершились слушания по внесению изменений в Генеральный план в связи с реализацией проекта города-спутника «Южный». Общественные дебаты выявили слабые места российского градостроительства. Большинство претензий не возникли бы, если бы градостроительное законодательство предъявляло более жесткие требования к предварительной проработке проектов.

Аргументы оппонентов
«Южный» – один из самых масштабных инвестиционных проектов жилищного строительства в России. Это единственный на Северо-Западе страны «жилищный» проект, включенный в список стратегических на федеральном уровне. Девелопер и собственник территории, компания «СТАРТ Девелопмент», планирует построить в Пушкинском районе порядка 4 млн кв. м жилья на территории площадью 2 тыс. га в течение 19 лет. В будущем городе-спутнике будет проживать больше 130 тысяч человек.

Масштабное строительство не может не повлиять на облик и уклад жизни Пушкинского района, а потому привлекает пристальное внимание общественности. На организованном оппонентами «Южного» круглом столе прозвучали основные аргументы против проекта. Главное опасение вызывает судьба Кондакопшинского леса – единственного лесного массива, сохранившегося в Пушкинском районе, а также Кондакопшинского болота, из которого вытекают две речки, питающие гидросистемы пяти исторических парков Пушкина и Павловска. «На Генплане “Южного” на территории Кондакопшинского леса обозначена жилая застройка, деловая застройка, малоэтажное строительство. По болоту пройдет дорога, и на нем отведено место под строительство инженерного сооружения, обеспечивающего коммуникации “Южного”. Такова судьба леса», – констатирует руководитель Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. Как скажется строительство на гидросиcтеме парков, неясно, так как соответствующая экологическая экспертиза не проводилась.

Вторая группа претензий сводится к проблеме занятости населения будущего города и связанных с этим потенциальными проблемами. Согласно планам «СТАРТ Девелопмента», часть территории «Южного» отводится под строительство индустриального парка «Дони-Верево» (Ленинградская область), в котором предположительно смогут работать 20-25 тысяч человек. Для города такого масштаба этого недостаточно – большинство жителей будут вынуждены ездить на работу в Петербург. Это неизбежно приведет к увеличению потоков ежедневной маятниковой миграции между мегаполисом и спутником. Но в предложенных к обсуждению поправках к Генеральному плану нет четких ответов относительно развития транспортной сети. «По планам девелопера, новая автодорога из “Южного” проходит западнее существующей железнодорожной ветки, пробивает поселок Александровская и… заканчивается в чистом поле. Согласно действующему Генплану, она должна соединиться с широтной магистралью, которая пройдет от Волхонского шоссе в восточном направлении. Но когда будет построена эта магистраль, неизвестно. Соответственно, непонятно, возникнет ли дублер Киевского шоссе к моменту постройки Южного», – считает Александр Карпов.

Системные просчеты
Девелопер услышал часть претензий оппонентов. Как заявил генеральный директор компании «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров, перед представлением в Законодательное Собрание поправок, связанных с реализацией проекта города-спутника «Южный», пожелания жителей относительно сохранения леса и торфяного болота будут учтены. Тем не менее директор Института территориального планирования (ИТП) «Урбаника» Антон Финогенов считает, что проектирование «Южного» стало своего рода лакмусовой бумажкой, которая выявила серьезные пробелы в современном градостроительном процессе. Причем ИТП «Урбаника» вовсе не относится к числу противников строительства «Южного»: институт совместно с «Центром независимых социологических исследований» по заказу компании «СТАРТ Девелопмент» разрабатывал концепцию развития города-спутника.

Антон Финогенов выделяет несколько системных проблем российского градостроительства, которые стали особенно очевидными на примере «Южного». Прежде всего это отсутствие внятных стратегий развития у большинства российских городов. Петербург в этом смысле не исключение. «Работу над концепцией нам пришлось начинать с несвойственной функции – с попытки сформулировать стратегию развития Петербурга», – рассказывает заместитель директора «Центра независимых социологических исследований» Олег Паченков. Авторы концепции приняли за основу идею полицентрического развития Петербурга и предложили рассматривать «Южный» как один из будущих альтернативных центров.

Вторая системная проблема градостроительства заключается в том, что Градостроительный кодекс РФ не предполагает проведения глубоких изысканий на этапе подготовки плана. Закон не подталкивает девелоперов к серьезной оценке экологических последствий строительства. Понятно, что во время общественных слушаний вопросов оказывается больше, чем ответов.

Другой принципиальный момент, указывает Финогенов, связан с проработкой Генплана. В поправках, которые были разработаны Научно-исследовательским и проектным центром Генерального плана Санкт-Петербурга, предложены оптимальные решения по развитию инженерных и транспортных сетей, но – на концептуальном уровне. Детальная проработка осуществляется на стадии подготовки проекта планировки территорий. В итоге возникают казусы, подобные тем, на которые обратил внимание Александр Карпов: новая дорога от «Южного» должна, по плану девелопера, пройти рядом с существующим железнодорожным полотном через тоннель. Но от стенки тоннеля до «железки» на ее прокладку остается расстояние около 2 м вместо положенных 20 м. Что делать с такими нестыковками желаемого и действительного, пока непонятно.

Первая попытка
Вопросов и претензий к «Южному» немало. Однако парадокс в том, что возникают они потому, что проект города-спутника – лучшая на сегодняшний день попытка осмысленной застройки окраин мегаполиса. Он выгодно выделяется на фоне хаотичного строительства в Пушкинском районе Петербурга и Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского районов Ленинградской области. Как рассказал директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей, институт, анализируя Южную планировочную зону, пришел к выводу, что этой части города грозит бессистемная и избыточная застройка. Если будут реализованы все заявленные строителями проекты, то население только Пушкинского района в перспективе вырастет со 124 тысяч человек до миллиона. «Это не может не вызывать определенного беспокойства, так могут появиться районы, необеспеченные ни инфраструктурой, ни рабочими местами», – сказал Юрий Бакей. По его мнению, лучшим выходом из ситуации должно стать выделение нескольких приоритетных проектов, развитию которых город готов способствовать, в том числе – вкладывая бюджетные средства в инфраструктурное обеспечение.

Проект города-спутника «Южный» может претендовать на включение в список избранных. В отличие от компаний, строящих «небоскребы» в чистом поле, «Старт Девелопмент» делает заявку на создание целостного, самодостаточного городского поселения. По мнению Юрия Бакея, это самый подготовленный на сегодняшний день проект на юге города. И если развитие транспортной сети (строительство широтной магистрали, КАД-2, новой железнодорожной станции) пока под вопросом, так как решения должны приниматься на федеральном уровне, то по инженерной инфраструктуре просматриваются ясные перспективы.

Наиболее острые проблемы в этой части города с канализованием. Компанией «СТАРТ Девелопмент» получены техусловия на строительство очистных сооружений в производственной зоне «Дони-Верево», которые могут покрыть потребности жилого квартала первой очереди строительства и территории производственной зоны. Для обеспечения города-спутника водой девелопер купил областную компанию «ЛОКС», провел реструктуризацию и получил техусловия на подключение (после чего оздоровленная «ЛОКС» выставлена на продажу как непрофильный актив). С энергоснабжением проблем также не предвидится: компания «ФСК ЕЭС» подтвердила, что готова построить несколько подстанций 110 кВ раньше запланированных сроков, чтобы поддержать проект. Строительство социальных объектов город обещал взять на себя, а внутригородские улицы и проезды обеспечит «Старт Девелопмент».

По словам Антона Финогенова, девелопер принял в работу предложение авторов концепции не ограничиваться строительством индустриального парка, а подумать над созданием рабочих мест для притяжения квалифицированных трудовых ресурсов в новом городе. «Южный» может стать одним из Петербургских деловых районов, вузовским городом или местом формирования нового высокотехнологичного кластера, предполагает Антон Финогенов.

«Непреложным условием в конкуренции городов за качественные людские ресурсы является комфортная среда проживания», – добавляет Олег Паченков. Предполагается, что «Южный» застроят преимущественно мало- и среднеэтажным жильем, а многоэтажки не поднимутся выше девятого этажа. Плотность застройки предполагается на уровне 5 тыс. кв. м на га, что в три-четыре раза меньше, чем в большинстве пригородных жилых комплексов.

Многочисленные вопросы в отношении экологического воздействия строительства «Южного» на Пушкинский район, а также экономической обоснованности создания крупного городского образования на юге Петербурга остаются открытыми, и отвечать на них надо. Но положительная сторона проекта в том, что он может положить начало контролируемому развитию пригородов Петербурга.

12.04.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко