Жизнь возле КАД: что здесь построят за десять лет

В течение десяти лет на границе Петербурга и Ленобласти может быть построено почти 15 млн кв. м жилья. В нем будет проживать более 700 тысяч человек. При этом до 30-40% предложения придется на 4-6-этажные дома эконом-класса.

На основе платежеспособного спроса, заявленных планов застройщиков и их реальных возможностей специалисты компании NAI Becar спрогнозировали развитие первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга на 10 лет вперед.

По подсчетам экспертов, к концу 2022 года в районе Кольцевой автодороги (как на территории города, так и на областных землях) в рамках комплексного освоения территорий построят 14,7 млн кв. м нового жилья. Более 75% от этого объема придется на Петербург (город Пушкин, Шушары, поселок Ленсоветовский, ЮЗПЧ и т.д.). А в Ленобласти активнее всего будет застраиваться, что и неудивительно, Всеволожский район. Впрочем, ненамного отстанет от него Ломоносовский (главным образом благодаря масштабным проектам в поселках Новоселье, Новогорелово и Аннино).

Такой объем жилья, по мнению директора департамента новостроек NAI Becar Эльдара Султанова, рассчитан на проживание 735 тысяч человек (по 20 «квадратов» на каждого). При этом по данным официальной статистики ежегодный прирост населения Петербурга не так уж велик. В 2012 году с учетом миграции он составил всего 1,5%. Разумеется, нельзя забывать о нелегальных мигрантах, но платежеспособный спрос они (во всяком случае сейчас) явно не формируют.

Впрочем, спрос на новые квартиры возле Кольцевой может быть обеспечен жителями других регионов России. В последние годы иногородних покупателей на первичном рынке Петербурга и области все больше. В основном это жители Крайнего Севера, Ханты-Мансийского автономного округа, Тюменской области и соседних с Ленобластью регионов – Новгородской, Псковской областей и Карелии.

По данным начальника отдела маркетинга «Ленстройтреста» Марианны Вагабовой, таковых уже сейчас 26% (при этом она ссылается на данные о продажах в своей компании). Генеральный директор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев говорит, что приезжих среди покупателей строящегося жилья в целом по рынку даже больше трети.

Первые ласточки

В Финляндии существует негласное правило комфортного жилья: дом по высоте не должен быть выше дерева. Именно так финны в основном и строят – 90% жилых домов там не превышает по высоте пяти этажей. Высотки в Суоми можно найти разве что в Хельсинки, Турку и Тампере – самых крупных городах.

В Европе и Соединенных Штатах «ближний пояс» (территории вокруг крупных городов) почти всегда состоят из мало- или среднеэтажного жилья. Типичный жилмассив при въезде, к примеру, в Гамбург или Стокгольм – это четырехэтажные дома на 10 – максимум 30 квартир, расположенные таким образом, чтобы образовать внутренний двор. В него нельзя заехать на автомобиле, зато есть детская площадка и сразу несколько спортивных. Таким образом, ребенка можно пускать гулять одного, присматривая за ним через окно. При этом – в отличие от коттеджей и таунхаусов – квартира в таком доме по европейским меркам стоит недорого.

В нашем городе до недавних пор такое предложение практически отсутствовало. С натяжкой к нему можно было причислить разве что квартиры в «немецких коттеджах», к тому же строились они не в пригородной зоне. Развиваться среднеэтажный сегмент (сначала в рамках комфорт-класса) начал около пяти лет назад. Первые ласточки – несколько поселков во Всеволожском районе. Однако все они располагаются в достаточно большом удалении от Петербурга – предместьями их назвать никак нельзя.

Другое дело – квартал «Славянка» от компании «Балтрос», уже практически полностью построенный (осталось сдать последнюю очередь). По сути, именно его можно назвать первым среднеэтажным проектом по европейскому образцу. Руководство «Балтроса» отмечало, что именно такая этажность и, соответственно, низкая плотность населения в районе, являлось явным конкурентным преимуществом.

Среднеэтажка наступает

Впрочем, и «Славянка» находится от КАД на довольно приличном расстоянии. Вблизи Кольцевой первый среднеэтажный проект начали реализовывать совсем недавно. Компания «Ленстройтрест» в феврале вывела на рынок первые дома в рамках жилого квартала Jaanila country в Янино. Большинство из 42 домов здесь – пятиэтажки, транспортные и пешеходные зоны друг от друга отделены, жилые дворы и детские площадки от проезда автомобилей закрыты. Правда, без 14-этажных высоток застройщик все же не обошелся – пусть их и будет лишь несколько штук.

«Квартиры здесь покупают в основном жители Санкт-Петербурга, которые не хотят жить в «муравейниках», но при этом им важна близость к городу. Это особая аудитория, от покупателей жилья в нашем ЖК «Лахтинский разлив» в Приморском районе она отличается кардинально. За КАД предпочитает селиться молодежь, а в городе – люди среднего возраста, для которых жить в мегаполисе – принципиальный момент, они более консервативны», – говорит директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева.

Следующим игроком рынка, рискнувшим связаться с пока еще непривычным для петербуржцев сегментом среднеэтажного жилья, стала компания «УНИСТО Петросталь». Правда, к строительству пятиэтажных домов в Колтушах (в общей сложности около 250 тыс. кв. м) она пока не приступила, ожидается, что это произойдет в конце года. Застройщик попытается доказать, что и в России такое жилье вполне может быть эконом-классом. Арсений Васильев говорит, что квадратный метр в новом проекте будет стоить порядка 60 тыс. руб.

Через два года в Пушкинском районе Петербурга начнут строить целый среднеэтажный город-спутник – «Южный». Проект, предусматривающий строительство 4,5 млн кв. м жилья, уже прошел общественные слушания. Летом прошлого года Смольный и УК «Старт Девелопмент» подписали соглашение о его строительстве, а правительство РФ внесло «Южный» в перечень приоритетных инвестпроектов.

Все остальные среднеэтажные жилые комплексы относятся к премиальному классу (такие есть, к примеру, в Пушкине и Петергофе) и по своим размерам совсем небольшие. По сути, это уже совсем другой сегмент жилья.

Высотки не вытеснить

В будущем, не сразу, а через восемь-десять лет, среднеэтажка может занять достаточно внушительную долю рынка в городских предместьях. Но полностью вытеснить высотные дома из пригородов у нее не получится. Слишком много людей привыкли жить в многоэтажках и в «каменных джунглях» чувствуют себя комфортнее, чем в пригородах.

Арсений Васильев считает, что среднеэтажные жилые комплексы займут максимум 30% рынка. Анжелика Альшаева в качестве верхней планки называет 40%. Другие эксперты, не конкретизируя цифры, говорят о том, что этот сегмент потенциально будет интересен многим застройщикам. В том числе самым крупным, которые пока что свою заинтересованность среднеэтажными проектами не демонстрировали.

«В пригородной черте и на городских территориях, за границами КАД, находится большое количество участков, в том числе крупных, предназначенных под малоэтажное и среднеэтажное жилищное строительство. Я не сомневаюсь, что в данный сегмент будут приходить все новые и новые девелоперы», – уверена руководитель отдела маркетинговых исследований КЦ «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль.

Заинтересуются или нет подобным предложением петербуржцы, в первую очередь зависит от самих застройщиков. Руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова считает, что заманить горожанина за город можно как в средне-, так и в многоэтажный проект. Главное – это обеспечить его социальной инфраструктурой. «В какие поликлиники, детские сады, школы мы будем водить детей? Это главная проблема нынешних КОТ, не только областных, но и городских», – подчеркивает она.

Исполнительный директор компании «Матрикс Недвижимость» Игорь Петров также считает, что «не в этажах дело». «Основной причиной, по которой люди приобретают жилье рядом с КАД, остаются привлекательные цены, Разница в цене жилья одного и того же класса в городе и пригородной зоне может составлять до 20 тыс. руб. за кв. м, что для многих покупателей является довольно внушительной суммой», – говорит Игорь Петров.

Популярность нового формата жилья у покупателей, безусловно, будет тесно связана и с развитием транспортной инфраструктуры, например, открытием новых станций метро на территории Ленобласти. А к негативным моментам специалисты относят многочисленные скандалы, связанные с мало- и среднеэтажными домами – то есть плохой имидж этого сегмента. Здесь чаще, чем при строительстве многоэтажных домов, встречаются нарушения – продажи без разрешения на строительство, возведение многоквартирных домов на землях ИЖС и пр.

08.04.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв