Жилье на месте заводов: доступный центр

В ближайшие годы в обжитых районах Петербурга на месте бывших промзон построят около 3,2 млн кв. м жилья. Если бы Смольный не притормозил вывод предприятий из центра, эти объемы были бы в десять раз выше, а жилье в новостройках – дешевле.

Сегодня на разных стадиях реализации в Петербурге находится около полутора десятков проектов редевелопмента бывших промышленных территорий под жилую застройку (см. таблицу). В одних уже вовсю идут продажи или даже заканчивается строительство (Riverside, «Собрание», «Империал»), другие только планируется вывести на рынок в этом году («Времена года», «Царская столица», «Тапиола»).

«Отбить» затраты
В основном эти проекты предусматривают возведение жилья бизнес- и премиум-класса, реже – «комфорт». Как объясняет президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это связано не только с необходимостью «отбить» существенные затраты на подготовку пятна застройки (вывод предприятия, снос старых зданий, рекультивация участка). Как правило, наиболее привлекательные с точки зрения редевелопмента территории находятся в историческом центре, где оптимально размещать именно «премиальное» жилье.

Впрочем, когда от промышленности освобождаются крупные участки и на их месте возводятся довольно масштабные комплексы, у девелопера есть возможность за счет больших объемов снизить себестоимость строительства. В этих случаях в комплексе появляется жилье категории «комфорт». Например, ЖК «Галактика» от «ЛенСпецСМУ» рассчитана на 8,7 тыс. квартир, «Времена года» («Юнит») – на 2,2 тыс. и т. д.

В крупных проектах помимо жилья девелоперы предусматривают создание дополнительной инфраструктуры. Так, в составе «Галактики» должны быть построены три детсада и три школы, в МФК от «Созвездия» – гостиница и торгово-офисные здания, во «Временах года» – два детсада и магазины, в «Империале» – фитнес-центр, магазины и детский клуб.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова, спрос на квартиры, которые возводятся на месте промзон, ничуть не меньше, чем на жилье, построенное на свободных участках. Людей не пугает «вредное» прошлое таких территорий. Более того, часто они оказываются даже более экологически чистыми, чем пустые участки для точечной или комплексной застройки, так как девелоперы после сноса заводских корпусов проводят на них серьезные рекультивационные мероприятия.

В ожидании домов
Для некоторых районов освобождение земли от промышленности – единственный способ получить пятна для жилищного строительства. Причем это касается не только центра, где традиционно не хватает свободных территорий, но и спальных районов с плотной застройкой – например таких как Фрунзенский, говорит начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Галина Чесаева. В последние годы здесь не было новых жилых строек, и те горожане, которые хотят купить квартиру именно в этой зоне (скажем, для улучшения жилищных условий), ждут, когда такие проекты появятся. «В нынешнем году мы планируем начать строительство комплекса «София» на Софийской улице, и у нас уже выстроилась очередь из желающих приобрести в нем квартиры», – сообщила Галина Чесаева.

В «ЛенСпецСМУ» и «Лемминкяйнене», которые запускают свои проекты в Московском районе («Галант», «Галактика» и «Тапиола»), также отмечают, что покупатели ждут открытия продаж. Хотя основу рынка, а следовательно, и спроса, составляет эконом-класс, где главный критерий покупки – цена «квадрата», есть довольно значительная категория покупателей, которым важно именно место жительства, говорит генеральный директор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. Такие клиенты ориентированы на районы сложившейся застройки с развитой инфраструктурой. Подобное предложение сейчас очень дефицитно, что и обеспечивает популярность проектам редевелопмента.

Оптимально создавать на освобождаемых от промышленности участках проекты формата mix-use, то есть имеющие несколько функций помимо жилой – офисы, торговлю, гостиницы, предприятия, не связанные с вредным и опасным производством, и т. д. В таком случае жильцы новых домов отчасти будет обеспечены рабочими местами в нежилой части комплексов, возводимых по соседству. Кроме того, добавляет директор по маркетингу MirLand Development Corporation Plc Елена Валуева, коммерческие объекты помогают отгородить жилые здания в составе проекта от промышленных корпусов, если часть из них не выводится из промзоны и остается на прежнем месте. Так же поступают застройщики, когда рядом с будущими жилыми домами проходят крупные авто- или железнодорожные магистрали. Скажем, в проектах «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ» и МФК от ДК «Созвездие», которые возводятся на месте перенесенного в Шушары грузового двора станции Московская – Товарная, нежилые здания будут служить барьером для жилых, отделяя их от проходящих поблизости железнодорожных путей.

Переезд откладывается
По оценке директора по развитию строительной компании «Л1» Надежды Калашниковой, в случае освобождения земли в центре Петербурга (в границах Обводного канала и на прилегающих к нему территориях) от предприятий на их месте можно построить до 35 млн кв. м жилья.
Специалисты АРИН включили в список наиболее интересных для девелоперов промтерриторий, которые еще не освобождены от производства, около двух десятков участков в разных районах города (см. врезку).

Наиболее интересные для девелоперов участки, занятые промпредприятиями
В Адмиралтейском районе – фабрика «Гознак», мебельный комбинат «Интурист», в Василеостровском – Завод имени Калинина, фабрика «Рот Фронт», в Выборгском – завод «Магнетон», объединение «Светлана», в Калининском – «Красный выборжец», ЛМЗ, в Красногвардейском – завод «Штурманские приборы», ЦКБ машиностроения, в Петроградском – судостроительная фирма «Алмаз», пивзавод «Бавария», в Приморском – завод художественных красок, абразивный завод «Ильич», во Фрунзенском – швейное объединение «Труд», в Центральном – Прядильно-ниточный комбинат им. С.М. Кирова и Михневский ремонтно-механический завод.
Источник: АРИН

Планы по застройке жильем промышленных зон также вынашивают «БФА-Девелопмент» (компания собирается возвести многоэтажный ЖК на месте заводских корпусов фабрики «Бумага» на Октябрьской набережной, 54), «Л1» (территория «Красного выборжца»), собственники предприятий в районе проспекта Обуховской Обороны (в частности, на территории «Невского завода»), «Строительный трест» (завод «Климов» около метро «Лесная») и др.

Однако далеко идущие планы застройщиков рискуют не сбыться. В конце прошлого года глава КГА Петербурга Юлия Киселева заявила, что городу не нужно много жилья в центре и освобождать для его строительства землю от промышленных предприятий ни к чему. По сути, речь идет об отказе от многолетней политики Смольного по выводу промышленности за пределы городской черты. Под вопросом оказалось переселение «Адмиралтейских верфей» с Ново-Адмиралтейского острова, Завода имени Калинина с Васильевского острова и т. д.

Из-за изменения градостроительного курса Смольного уже возникли проблемы по согласованию некоторых проектов застройки промучастков. Например, в октябре прошлого года городская Комиссия по землепользованию и застройке отказала компании «Петроспирт», которая собиралась построить жилье на месте своего производственно-складского комплекса на острове Грязный в Кировском районе. Похожий ответ получил проект создания жилого комплекса на месте бывшего завода железобетонных изделий «Баррикада», заявленный Группой «ЛСР» совместно с Setl Group.

Генплан покажет
Трудно сказать, насколько категоричной будет политика Смольного в отношении вывода промпредприятий. Чиновники уже притормозили процесс комплексного освоения территорий, отказав девелоперам в финансировании инфраструктуры к таким проектам. В сложившейся ситуации логично было бы ожидать, что власти сконцентрируются на застройке неэффективно использующихся территорий в границах Петербурга, в том числе и занятых промзонами. По мнению Вячеслава Семененко, бывшего председателя Комитета по строительству, а ныне советника губернатора Петербурга, целесообразнее заниматься редевелопментом и реновацией застроенных территорий, а не развиваться вширь, за пределы КАД.

С ним согласен и гендиректор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков: «При использовании бывших промзон для жилой застройки не придется создавать такого большого объема инфраструктуры, как при проектах комплексного освоения территорий на окраинах города. Какая-то инженерия, дороги, социальные объекты на участках редевелопмента уже есть. Нужно лишь создать дополнительные объекты, если это потребуется. Но это совсем не то, что строить всю инфраструктуру с нуля».

Точно подсчитать, насколько выше затраты на редевелопмент, чем на точечную застройку, невозможно, отмечает коммерческий директор ГК «РАЗМАХ» (компания участвует в проектах застройки заводов «Петмол», «Электросила», «Самсон») Сергей Ефремов. Все зависит от того, во сколько обойдется освобождение территории от прежних пользователей. Причем тут часто возникают сложные имущественные проблемы, поскольку на участке, как правило, «обитает» несколько собственников и арендаторов, с которыми очень трудно договориться так, чтобы были удовлетворены все стороны. В среднем Сергей Ефремов оценивает затраты на реновацию 1 га бывшей промзоны в 25-40 млн руб., в зависимости от количества строений и их конструктива.

В тех случаях когда участок освобождается не от производства с капитальными цехами (как в случае с «Пигментом» или «Вулканом»), а, например, от авто- или складской базы с минимумом построек, затраты на подготовку площадки существенно сокращаются. Чем больше участок, предназначенный под застройку, тем меньший объем затрат приходится на каждый возводимый «квадрат» жилья. И если целенаправленно и систематически освобождать центр города от промзон, то на их месте возможно появление доступного жилья эконом- и комфорт-класса.

Но для этого нужна единая долгосрочная концепция Смольного. Ее нет. Не обойтись и без соответствующей корректировки Генплана. Обсуждение поправок в него началось прошлой осенью. В их числе и те, которые касаются вывода промышленности из города.

Обновленный Генплан должен быть утвержден петербургским парламентом в весеннюю сессию. К этому моменту станет ясно, в какой мере городские власти собираются развивать проекты редевелопмента.

Действующие проекты редевелопмента промышленных территорий в Петербурге

18.01.2013 09:55 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мягченко