«Народная ипотека»: кому это выгодно?

Краснодарский край и Сбербанк запустили «Народную ипотеку» на беспрецедентно выгодных условиях. Но в программе присутствуют некоторые риски для участников.

Первая в стране «Народная ипотека» на первый взгляд однозначно выгодна: 6% годовых, помощь из бюджета в накоплении первоначального взноса и покупка квартиры по цене, на 25% ниже рыночной. Впрочем, говорить о создании безотказно действующей системы господдержки доступной ипотеки в отдельно взятом регионе пока рано. Хотя при определенном стечении обстоятельств счастливчики действительно получат обещанные преференции и выгоды.

Звучит неплохо
В разработке проекта «Народная ипотека» принимали участие специалисты администрации и Агентства развития Краснодарского края, а также ученые Новой экономической ассоциации. Проект опирается на опыт Германии, Австрии, Франции, Чехии и Словакии, где накопительная ипотека была использована для массового обеспечения жильем широких слоев населения.

На Кубани программа накопительной ипотеки была запущена осенью 2011 года. Она рассчитана на широкий круг граждан со средним уровнем доходов. Как сообщили в администрации Краснодарского края, в «Народной ипотеке» уже участвуют более 4 тыс. человек, а в перспективе может быть вовлечено до 100 тыс. кубанцев. Требования к участникам довольно лояльные: регистрация в Краснодарском крае, постоянная работа и наличие не более одной квартиры в собственности семьи или одного из ее членов. Последнее требование, к слову, сейчас пересматривается. Как пояснили специалисты администрации, в жизни нередки ситуации, когда жена владеет третью родительской однокомнатной, муж – пятой частью бабушкиного дома, но отдельного жилья, по сути, у семьи нет. Однако присоединиться к программе они не могут – по формальным признакам.

«Народная ипотека» включает в себя два этапа – накопительный и собственно ипотеку. Первые участники, вошедшие в программу в октябре 2011 года, могли выбрать любой срок накопления средств – от года до 6 лет. С августа 2012 года Сбербанк заключает договоры только на срок от 4 до 6 лет. В течение выбранного периода накопления клиент обязуется перечислять ежемесячно на свой счет не менее 3 тыс. руб. Из бюджета Краснодарского края на специальный счет ежеквартально поступают социальные выплаты в размере 30% от перечисленной гражданином суммы, но – не более 36 тыс. руб. за год. Таким образом, максимальная помощь государства составляет 216 тыс. руб. за 6 лет и выделяется тем участникам программы, кто ежемесячно кладет на накопительный счет 10 тыс. руб. Но чтобы ее получить, надо быть аккуратным плательщиком. Если пропустить платежи более 4 раз за год или 12 раз за весь период действия договора, то социальная выплата аннулируется.

Сбербанк, со своей стороны, начисляет на размещенные на депозите средства скромные 1-2% годовых. По завершении первого этапа программы банк обязуется выдать на льготных условиях ипотечный кредит в размере накопленных на счете участника средств. Те, кто хочет получить максимальный льготный кредит, могут перечислять в банк больше, чем 10 тыс. руб. в месяц (но на все средства сверх указанной суммы социальная выплата не начисляется). Впрочем, Сбербанк все же обозначил «потолок» займа на выгодных условиях. Для тех, кто копил 1-2 года, максимальный льготный кредит составляет 500 тыс. руб., 3-4 года – 1 млн руб., 5-6 лет – 1,5 млн руб.

От продолжительности накопительного периода зависит также годовая процентная ставка по кредиту. Для тех, кто копил всего год и в октябре 2012-го получил возможность взять ипотеку, ставка составит 8% годовых. При сроке накопления 4 года заем будет выдан под 7% годовых. И только самым стойким клиентам, перечислявшим деньги на счет в течение 6 лет, будет установлена лучшая ставка в размере 6% годовых.

Напомним, что по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию средневзвешенная годовая процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 12,3%, так что предложение Сбербанка выглядит привлекательно. Однако то же АИЖК считает, что к 2018 году средневзвешенная ставка по ипотеке вполне может составить 7%.

Непростая арифметика
Более подробная калькуляция делает преимущества «Народной ипотеки» уже менее очевидными. Однозначно в выигрыше оказывается Сбербанк – он привлекает на 4-6 лет средства граждан по очень низкой цене. Участник программы оказывается в безусловном плюсе только в случае недлинного накопительного периода. Он действительно за счет средств регионального бюджета увеличивает свои накопления на 30%, и это – больше, чем мог бы получить в любом банке.

Но вот если по той же схеме, добавляя по 10 тыс. руб. в месяц, копить деньги в коммерческом банке под весьма распространенную сейчас ставку 10% годовых, то по истечении шести лет разница между «Народной ипотекой» и обычным депозитом практически нивелируется. В коммерческом банке за этот период набежит в виде процентов примерно 223 тыс. руб.

Участник программы «Народная ипотека» получит из бюджета социальную выплату в 216 тыс. руб. и от Сбербанка в виде процентов примерно 56 тыс. руб. Если же перечислять на счет в банке больше, чем 10% рублей (как делают те, кто рассчитывает на максимальный размер льготного кредита от Сбербанка), то накопление на обычном банковском счете оказывается заметно более выгодным.

Настоящие бонусы ждут участника на втором этапе «Народной ипотеки». Во-первых, как уже говорилось, льготный кредит под беспрецедентно низкий процент. Сейчас на рынке можно найти в лучшем случае кредиты от АИЖК под 7,9% годовых в рублях, выдаваемый, как и в Сбербанке, участникам «Народной ипотеки» на 5 лет. Вроде бы, разница несущественна, но есть одно «но» – размер первоначального взноса по программе АИЖК должен приближаться к 70% стоимости жилья. В этом вопросе Сбербанк выигрывает.

Еще более выгодной программу делают усилия администрации по обеспечению участников жильем по ценам, ниже рыночных. Для тех, кто уже готов взять ипотеку, заключено соглашение с компанией «ОБД-инвет» о продаже 200 построенных квартир по ценам Минрегиона (около 34 тыс. руб. за 1 кв. м при среднерыночных ценах 38-42 тыс. руб. за «квадрат»).

Для следующих заемщиков в октябре 2012 года в Краснодаре на Российской ул. Был заложен первый 16-этажный дом. Застройщиком выступает ОАО «Агентство развития Краснодарского края», принадлежащее региону в лице Департамента по управлению имуществом. Полный контроль над строительным процессом, выделение земельного участка, а также создание инженерной и социальной инфраструктуры за счет средств бюджета позволит снизить цены, по сравнению с рыночными. Предполагается, что в ближайшие 5 лет здесь будет построен целый микрорайон почти на 4 тыс. квартир.

Как карты лягут
Нельзя не признать – администрация Краснодарского края приложила большие усилия и запустила беспрецедентную на сегодня по российским меркам программу. Однако нельзя не обратить внимания на заложенные в ней риски участников.

Прежде всего, можно – аккуратно накапливая средства в течение нескольких лет – в конечном итоге остаться без льготного кредита. На начальном этапе Сбербанк лишь предварительно оценивает качество потенциального заемщика, но окончательное решение о выдаче займа принимается только по завершении периода накопления. Понятно, что через 3-5 лет обстоятельства могут измениться. Человек, предположим, сменит работу с «белым» заработком на место, где часть денег выдают в конверте. Или увеличится количество иждивенцев в семье. Или уменьшится совокупный доход, а созаемщиков найти не удастся. Или вдруг обнаружится подпорченная кредитная история. В общем, есть немало причин остаться без льготного кредита.

Правительство края постаралось максимально смягчить возможное разочарование участников программы от подобного исхода. Если человек копил деньги дольше 5 лет, и если он относится к льготным категориям населения (инвалиды, ветераны, пенсионеры, малоимущие граждане, семьи с детьми детей и молодые семьи), то по завершении периода накопления вне зависимости от решения банка получит социальную выплату полностью. В остальных случаях придется удовлетвориться снятием со счета накопленных средств плюс скромным банковским процентом, который даже близко не покроет потери от инфляции.

Второй риск заключается в том, что нет стопроцентной гарантии своевременного выделения социальной выплаты. Как указано в договоре участника программы, «в случае непредоставления претенденту социальной выплаты в текущем финансовом году по причине отсутствия соответствующих лимитов бюджетных обязательств, право претендента на получение социальной выплаты сохраняется в следующем финансовом году при наличии средств краевого бюджета, предусмотренных на предоставление социальных выплат». Будут ли заложены необходимые средства на следующий год, в нашей полной сюрпризов экономической жизни предсказать сложно.

По этой же причине – непрогнозируемости доходов регионального бюджета далее трехлетнего периода – невозможно заранее предсказать, будут ли вовремя строиться в Краснодарском крае «социальные» дома. Кроме того, трудно угадать, какими будут цены на недвижимость через 5 лет, и это тоже риск. Наконец, социальные выплаты не наследуются. Если участник программы умрет, семья автоматически выбывает из «Народной ипотеки» и теряет помощь, перечисленную из бюджета.

Получается, что участники программы играют в своеобразную рулетку с государством и банком. Если «сойдутся» все условия, в основном зависящие от экономического благополучия края, то человек окажется в выигрыше – сможет купить квартиру на действительно выгодных условиях. В противном случае повезет только Сбербанку.

13.12.2012 11:50 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко